中海地王66天，过了第一关

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靴子落地，一身轻松。

等了66天之后，北京市规自委公告了中海万泉寺项目规划设计方案公示反馈意见。

它刷新了一个纪录。同在丰台区的新豪宅，金茂璞逸丰宜耗费了50天，北京隅西颂只花了3天。

但在收到意见的数量上，中海为464条，逊于金茂的689条，而北京隅西颂为0条。

没有对比，就没有伤害。

有关南向双阳台的问题——阳台+花池，金茂璞逸丰宜和北京隅西颂无人提及，但中海万泉寺项目被盯上了。

它在公告的11类意见中，涉及阳台问题的，就达到了4条。

不仅如此，在过去的两个多月里，中海万泉寺项目两次被人投诉到人民网领导留言板，要求承诺"阳台后期不得封闭”。

这的确是一件很伤脑筋的事儿，反馈意见不落地，就无法拿地建设工程规划许可证。

为此，花姐为中海地产揪心了良久：这或许是地王应有的代价。

去年12月12日，中海地产拿下北京西南二环的万泉寺FT00-0613-0024地块，底价110.54亿元。这是北京2024年度单幅地王，也是北京首个不限价地块。

人红是非多，地王亦然。

花姐读完这篇2591个字的反馈意见，觉得公众的提问很专业，击中了要害。明眼人一看，就知道大概率是竞争对手干的。

花姐不才，是个不入流的建筑设计师，只在甲方干过两三年。对意见里的一些专业术语，都需要反复查资料。

民不举官不究。

中海万泉寺项目不得不低头，承诺不封闭阳台。这是所有反馈意见里，最关键的关键。

当反馈意见下来后，中海万泉寺项目离拿到规划证就不远了。

阳台不封闭

先来看一下有关中海万泉寺项目，不封阳台的表述。

原文这样写道："关于开敞阳台及设备平台后续封闭问题，我司将在后期申报规划许可手续时，提供开敞阳台及设备平台在施工过程中，不做封闭的承诺，并在后续房屋销售合同中注明为开敞阳台且不封闭。"

白纸黑字，一诺千金。那些写反馈意见的群众，一定会盯到它交付的那一天。

从目前中海万泉寺项目公布的总平面图看，它的南向阳台为内嵌式，即阳台凹入外立面。

按照之前入市的项目，如中海丰和叁號院、中环悦府、北京宸园、金茂璞逸丰宜等，这类内嵌式阳台，清一色为封闭阳台，赠送一半面积。

但到了中海万泉寺项目，被激烈举报后，它的阳台不能封闭，只能开敞。

封闭与开敞阳台的区别，除了实用性不同——北京天冷、灰大；更关键在于，如果最初是按照封闭阳台去规划，会把阳台当成进深的尺度——即室内面积。

但如果突然不允许封闭，这足以导致户型功能不完全，会出现一种可怕的情况：开敞阳台占据了客厅、房间的面积，等于客厅和房间不完整。

花姐特意做了一张图，拿中海万泉寺项目150平米户型，和金茂璞逸丰宜153平米户型作对比。

如果阳台和设备平台都封闭，中海万泉寺项目的户型非常完美，宽1.8的阳台变成室内面积；如果不封闭，等于进深减少了1.8米，导致户型残缺。

再来看金茂璞逸丰宜，报规是开敞阳台，未来交付时，会把阳台变成室内面积，成为完整的样子。

不过，对于中海地产而言，时间还来得及。

花姐相信，面对阳台不封的情况，在长达两个月的博弈中，中海应该有了较为完美的优化设计方案。

和公示那版图纸相比，设计会出现较大改动。

中海地王没有封闭阳台，着实有些遗憾。

闷顶、无天窗

有了好房子导则加持，中海万泉寺项目做了一些产品创新。

是创新，就会有争议。

公众的眼睛，是雪亮的，提了一堆的问题：关于首层架空层、外立面和老虎窗的问题。

1、有关设架空层的依据。

架空层设在楼王3#首层，建筑面积约674.42平方米，高度4.9米，架空层作为小区公共通道、居民公共活动空间、安排快递共享存取设备等使用。

按照昌平龙湖观萃的经验，架空层会变成社区的“萃隐”泛会所，里面有童梦魔方、机能氧舱、沐光酒廊、精灵梦工等。

中海这个架空层，大概率也会成为会所。

2、有关外立面是否影响城市形象。

中海地产的答复很巧妙，是一段绝好的广告文案。“以古典建筑精神为内核，强调端庄、挺拔的三段式设计，雄宏有力”。

比如：石材、金属板意涵穿越时空的古今对话，选色呼应金中都山水文脉，细节构造体现与未来的联系，等等。

在这个场合如此解答，中海地产十分有才。

3、有关上跃阁楼及老虎窗的问题。

在屋顶上，中海万泉寺项目做了坡屋顶设计，分布在1#、2#、3#、5#、8#、11#。

近些年来，北京新盘有坡屋顶，十分罕见。

从图纸上看，中海的这个坡屋顶疑似有带天窗的阁楼，成为顶层的赠送面积。

一些“群众”就有意见了。

中海方面解释，这个坡屋顶设计形态为闷顶、角度不高于20度、无天窗。闷顶，是用于隔热的，不可以住人，但有通风口。

关于坡屋顶，它又夹带了私货：“在设计手法上，对古典元素进行现代解构和转译，古今对话相得益彰，形成'八水揖中都'的空间格局”。

三层中空玻璃挡噪音

但凡地王，有一个共同点：地段好。

中海万泉寺项目也不是例外，位于北京西南二三环中间位置。它在宣传中，也毫不避讳：二环地王。

但这个地王周边的交通发达，噪音也很大。

中海万泉寺项目与中海西南郊冷库05项目，处于丰台的一个铁路枢纽位置。一条京沪线、一条京山线，一条京九线交汇，交汇处有一大片铁路用地。

花姐测算了一下，中海万泉寺项目南面距离最近的铁路线，仅约60米；冷库05项目北距京山线约300米，东距京九线约150米。

有人戏称，中海万泉寺项目南面的北京瑞府是铁路豪宅，2022年5月开盘，主要面积段为130平米、150平和180平米，网签均价9.8万元/㎡。现在，中海地产一下子来了两个铁路豪宅。

现在，中海地产来了两个铁路豪宅。

不仅如此，中海万泉寺项目的西南面，规划了一座平面立交，丰台站东街与柳村路交汇。

这座立交桥，有个大转盘，双向行驶，对它的西南4#、7#、10#和13#影响较大。

在中海西南郊冷库05项目的东南面300米处，还有一座玉泉营桥，是南三环和京开高速的立交，路网密密麻麻。

反馈意见中，有人明确提到它的噪音影响问题。

中海地产的回答是，楼栋距离柳村路及万泉寺东路，满足相关要求关于退让规划道路的红线距离。目前，相关部门正在结合柳村路以及万泉寺东路规划建设，研究隔音屏等降噪措施。

为了让业主们住得安心，中海万泉寺项目的住宅楼栋门窗，均采用三玻两中空的玻璃结构。

这可是单价超过10万元/平米以上的豪宅，隔音是最基础的配置，公众完全可以放心。

花姐点评：

66天，这是一个很好的数字。

这66天的打磨，相信中海万泉寺项目又有了新的提升。

好房子，不止于阳台。

它封闭也罢，不封也罢，这只是生活场景里的一个很小的点。

一座房子，是立体的，是有机的生活系统。

在拿地之前，中海地产做了很多努力，尽力去打造品质生活。

例如，它把地块中的明代家族墓地祭祀台迁走了。单这一举措，就是大功一件。

在好房子变革之中，总会有牺牲者，总会有各种各样的遗憾。

当然，也有幸运儿，同样是内嵌式阳台+花池，金茂璞逸丰宜顺利通过，尤其是北京隅西颂，简直是闭着眼睛过关了。

接下来，有关公众反馈意见，要看中海新城酒仙桥项目和中海朝阳ONE了。

好事多磨，中海地产会进入快车道，把失去的一个多月补回来。