中国银河证券：地产行业面临化库存关键阶段 外生需求或为今年重要方向

智通财经APP获悉，中国银河证券发布研报称，2025年1月楼市核心城市呈现热度延续的趋势，中低能级城市的需求释放有所修复，核心城市2月土拍表现较好，需求的持续释放对行业发展起重要作用。2050年前楼市整体需求在8.75亿方以上。目前行业面临库存去化的关键阶段，内生需求和外生需求均对楼市库存去化起重要作用：维持内生需求的稳步释放或为维持楼市的整体基调;在目前的楼市环境下，外生需求或为2025年重要工作方向，亦有望支撑行业整体估值。

中国银河证券主要观点如下：

居民购房持续释放

从销售看，一线城市的二手房市场表现整体较好，虽受春节假期的影响，但同比表现优于2024年同期，表现出核心城市楼市的韧性。

根据中指院数据，该行将新房和二手房市场汇总发现，28个重点城市2025年1月整体销售面积同比微降0.89%，考虑到2025年1月末为春节假期，28地的城市逐渐表现止跌回稳的态势。从拿地看，2025年1月百城土地成交建面中一线城市占比达28.07%，房企拿地趋于核心;2025年1月百城土地成交溢价率为8.73%，是2021年8月以来的最高水平;2025年2月上海土拍平均溢价率33.56%，是2019年以来最高水平。

内生和外力共同支持住房需求

按照居民住房需求产生的来源，该行将需求分为两类。

1)内生需求：人口增长和城镇化进程主要导致城镇人口增长，新增城镇人口产生剛性需求;人均住房面积提升、家庭户均规模下降主要产生于居民对生活质量提高的意愿，由此产生改善性需求。

2)外生需求：随着城市发展，高龄房屋拆迁或部分老旧社区改造带来的更新需求为外生需求。

根据该行的测算，2050年我国住房需求或达8.752亿方，其中剛性需求和改善性需求分别为1.689亿方(占总需求的19.30%)、6.185亿方(占总需求的70.67%)，即内生需求共7.874亿方;2041~2050年的年均更新需求即外生需求或为0.88亿方，占总需求的10.03%。

政策助力止跌回稳

截至2025年2月11日，各省级两会已落幕。按照已发布的各地政府工作报告中的房地产行业的表述，房地产新模式、止跌回稳等内容被多次提及。目前楼市去化依旧承压，消化库存或为行业目前主要工作方向，存量房地收储或降低楼市库存、城中村改造有望释放居民的住房需求。央行在在2024年四季度货币政策执行报告中提到实施适度宽松的货币政策，因此降低购房门槛、调低居民购房成本或将延续，内生需求释放有望得到支撑。

投资建议：头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升

该行看好：保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、龙湖集团(00960)、滨江集团(002244.SZ)、万科A(000002.SZ)、新城控股(601155.SH)、招商积余(001914.SZ);

建议关注：1)优质开发：绿城中国(03900)、华润置地(01109)、中国海外发展(00688);2)优质物管：华润万象生活(01209);3)优质商业：张江高科(600895.SH)、恒隆地产(00101);4)代建龙头：绿城管理控股(09979);5)中介龙头：贝壳-W(02423)、我爱我家(000560.SZ)。

风险提示：政策推动不及預期的风险、因城施策不及預期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险、人口变化不及预期的风险、城镇化进程不及预期的风险。