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北京湖光玖里
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当然，其不止因此受到市场关注，项目还有两大优势：其一是平价，5.97万的单价在当前纯商品房几近消失，周边几个2019年左右的限竞房项目，祥云赋、建邦顺颐府、公园十七区等，当时的限价都在5.5万元/平米左右；

其二是低密，1.2容积率。自2021年北京集中供地以来，共成交88宗住宅用地，其中六环内容积率1.2以下的仅2宗（中海湖光玖里+绿城刘娘府），可见这个低密度地块的稀缺程度。

项目已开放样板间，已取预售证，预计9月中旬开盘。项目到底怎么样？值不值得入手？局长带大家深入测评一下。想提前了解项目信息的可以加微信cui2007628咨询，开盘第一时间局长会组织看房团哟。

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富人聚集区的纯熟配套

先看地理位置。它位于新贵的心头好板块顺义后沙峪，生态稀缺，头顶千亿临空经济，配套丰富。

具体在在火沙路与裕庆路交叉口西北角，北侧是祥云赋，建邦顺颐府和公园十七区，东侧是金地中央世家，西侧是莫奈花园，南侧1公里紧邻祥云小镇。

交通出行上，有三横：机场北线、火沙路、京平高速，三纵：京承高速、天北路、京密快速路。自驾更方便，走京承高速、京密快速路（在建）到产业区望京很方便。不过，公共交通就有些远，项目距15号线花梨坎站3公里左右。

商业配套上也相当成熟，南侧1公里紧邻板块最大的商业祥云小镇，和朋友约个下午茶，还能和网红明星撞在日常。开车5公里范围左右，还有荣祥广场、 欧陆广场和山姆会员店等大型商超综合体，购物娱乐都不是问题。

教育资源也十分赞，10公里范围内有16所国际学校，鼎石、海嘉、青苗国际双语、北京君诚国际双语、北京新英才学校都离项目不远，4公里范围的公立学校有北京四中顺义分校和北师大附中顺义分校。

医疗配套上，最近的是西北侧3.2公里是友谊医院顺义院区（预计2023年建成），其他三家医院都在11公里外，东侧11.8公里是北京中医医院顺义医院，东南侧11公里是北京大学第三医院首都国际机场院区。

生态环境也相当好，西侧800米左右是罗马湖和温榆河水系，周末休闲娱乐也有好去处，8个高尔夫球场、9个马术俱乐部、美术馆等高端人文配套环绕。

总体来看，整个板块配套经历了近30年沉淀，真的十分纯熟，可以说顺义天花板了，十分宜居。

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产品力相当可以

地块楼面价2.99万/㎡，销售指导价5.97万/㎡，从账面看，中海是有足够利润空间来做好产品的！

地块呈“7”字型，面宽资源丰富，这也是能做出四面宽户型的重要原因。项目分为南北两区，北区主要为4-6层的洋房，共计46栋，精装交付；南区是地上3层、地下2层的联排、合院别墅，共计26栋，毛坯交付，项目总共1246套房。

洋房四个户型，共计1084套，其中115㎡354套、138㎡406套、155㎡260套、187㎡64套。

四个洋房户型都是全明格局。南向均无墙垛，视觉感受更宽敞，南向客厅做了360°全景阳台，连115㎡三居也不例外。

洋房产品全部是一梯两户，得房率在83%-87%之间。据局长探访案场，洋房所有户型都做了样板间，主力是138平。一楼做了187平装修展示，二楼做了115平三房，138平四房和155平四房样板间。187平做的展示样板间，其余都是交付样板间。

115平三居，有几个关键词：三面宽，准四叶草、LDK一体，得房率85%左右。整体平平无奇。

不过，带阳台，进深达1.2米，这是目前低密洋房产品中，独有的这么大的面宽的阳台，增加空间感的同时还极大提高了采光效率以及空间利用率。

对比一下同在顺义的和光瑞府109㎡三居户型，结构几乎一样。

湖光玖里这个户型赢在了北侧的厨房和卧室尺寸设计。而其南向尺寸稍逊一筹。

和光瑞府南向主卧面宽达到了3.6m，比湖光玖里多0.2m。

再看进门处，湖光玖里做了玄关收纳，和光瑞府则做了专门储物室，这样一来，南次卧可以用来做小书房，收纳空间更集中统一。

湖光玖里户型中间户面积在110㎡左右，区别在于北向次卧面宽要窄一点，梳妆台无法做出采光窗，更推荐边户。

138平户型得房率84%左右，最大亮点是，每个卧室都保证了最少3m的面宽。四个卧室空间都能放下大床，当然可以根据家庭人数对空间进行调整：比如南向打通成大客厅，或者中间的北向侧卧打通，营造纵向家庭互动空间。 这对比和光瑞府130平户型就完胜了。和光瑞府4个卧室里，3个面宽都小于3m，改善氛围不足。

不过，稍逊一筹的是三分离设计只有客卫，而和光瑞府主客卫都做了三分离。

111平、138平户型分布在小区最北侧。

155平14米的南向面宽，进深为10.85米，达到6：4的黄金比例，近4.4米客厅面宽，增加了独立玄关，延伸出1.2米的开放式阳台同样升级了整个空间，配合落地窗，空间感超棒，观景也超赞。

餐客厨做了4.4米的等宽处理，估计整块空间近44㎡，首次完成了LDKB一体的创新设计，让整体空间感更足，也更通透；

主卧将衣帽间改成更实用的一字形，预留了梳妆台的位置，功能升级。但缺点是，主卫隔壁是北侧次卧，夜间如厕有点影响到次卧休息。

进门处对着南向卧室，私密性差。

得房率81%左右，总的来看，这个户型绝对是朝阳新贵不可错过的好户型。

187平大四居分布在小区核心位置，得房率85%左右。整体面宽为16.3米，进深为10.4米，将面宽进深比放大到极致。

客厅面宽足足6米，连通餐厅，整个客餐厅面积近60平米，轻松容纳聚会。

增加了中西厨设计、子母套房和双套间设计。

双套房设计更加贴心，南向次卧不需要跨越大客厅去卫生间，更加适合家里的老人居住让生活更加方便安全。

美中不足的是，主卫并没有做干湿分离，两个客卫也只是做了双分离。

洋房均为精装交付，交付包括中央空调，也包含了吊顶、各种高空间利用率的收纳设计（玄关，餐边柜）等，据说是按照市面上最高标准的精装。装修包还有很多细节升级，比如飘窗。

南区联排别墅是地上三层、地下两层，加起来别墅共有3款户型，约为226/276/282平的户型，使用面积约450平，总价不到2000万。

联排共计162套，其中228㎡124套，联排275㎡两款户型分别为26套和12套。

别墅楼栋均为东西排布，充分享受南北采光，三采光面设计；南向面宽9米，地上3层，三采光井，地下2层通风采光；4-5房居室，2-3个客厅，空间使用率相当高。大面宽、高使用面积、总价2000万以内的联排别墅产品，目前在中央别墅区独此一家。

A228平合院别墅

产权库房面积：南入约130平，北入约117平方米。赠送面积：南入约97平，北入约94平。

B275平合院别墅

产权库房面积：南入约154平方米，北入约136平方米。赠送面积：南入约109平方米，北入约118平方米。

C275平合院别墅

产权库房面积：南入约160平，北入约165平。赠送面积：南入约109平，北入约120平。

在局长看来，项目还是非常中海的，打造的是拾光系的高端产品。

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平价之王增值空间几何？

回到市场逻辑看，整个后沙峪板块多年没有供应，自南部新国展和光瑞府之后再无上新。

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