长沙发布物业收费新规，空置房实行阶梯式优惠

2月28日，长沙市政府消息，长沙市发展和改革委员会、住房和城乡建设局、市场监督管理局日前联合发布《关于规范物业服务收费管理的通知》，自3月1日起施行，有效期五年。《通知》明确，业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房缴纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠，即：业主按照物业服务合同、交房公告（或者交付通知书）约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90％缴纳物业服务费用。

长沙市发展和改革委员会 长沙市住房和城乡建设局 长沙市市场监督管理局关于规范物业服务收费管理的通知 

湖南湘江新区经济发展局、开发建设局、商务和市场监管局，各区发展改革局、住房城乡建设局、市场监管局，市物业管理协会，各有关单位：

为进一步加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《湖南省物业管理条例》、《湖南省定价目录》（湘发改价调规〔2023〕125号）、《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）等有关规定，结合我市实际，现就规范我市物业服务收费管理有关事项通知如下：

一、业主大会成立之前的普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理。住宅物业服务项目包括综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化日常养护服务，以及共用部位、共用设备设施日常运行、保养及维修服务等五项。服务等级根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为一级、二级、三级、四级，等级从低到高，最高为四级。

二、实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务收费基准价详见《长沙市普通商品住宅物业服务分项目分等级基准价标准》（附件1），且根据物业服务内容、服务特点、服务成本等因素变化，物业服务分项目收费标准可以在基准价上下浮动，最高上浮幅度不得超过30%。

住宅小区物业服务由物业服务人选择的各物业服务项目等级组合确定，根据质价相符的原则，其物业服务收费标准为各物业服务项目收费的总和。

三、业主大会成立之前的普通商品住宅小区的已购车位物业服务费、装修服务费、装修垃圾清运费具体收费标准详见《长沙市普通商品住宅小区已购车位物业服务、装修服务、装修垃圾清运等相关服务收费标准》（附件2）。

四、建设单位应通过公开招投标或者有关规定允许的其他方式选聘前期物业服务人，并根据物业服务特点和服务要求，对照本通知分项目分等级物业服务标准选择物业服务项目等级，在政府指导价基准价及浮动幅度内签订前期物业服务合同。普通商品住宅前期物业服务收费的最终标准以湘江新区经济发展局、区发展改革局备案审查通过的价格为准。

五、实行政府指导价管理的普通商品住宅物业服务人在与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内,应按要求提供相关资料，报湘江新区经济发展局、区发展改革局进行备案审查。

根据物业服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则，湘江新区经济发展局、区发展改革局会同湘江新区开发建设局、区住房城乡建设局审查物业服务质量等级、物业服务内容、物业服务收费标准。其中：湘江新区开发建设局、区住房城乡建设局负责物业服务质量等级、物业服务内容的监督管理；湘江新区经济发展局、区发展改革局负责物业服务收费标准的备案审查，向物业服务人出具《长沙市    区普通商品住宅前期物业服务收费标准备案审查表》（附件4）。

六、物业服务人申报办理普通商品住宅前期物业服务收费标准备案审查时，应提供以下资料:

（一）书面申请报告，包括基本情况、物业项目基本情况（物业小区类别及面积、户数、设施设备等情况）、拟定的物业服务内容、收费标准和依据（成本测算、收费构成）等；

（二）《长沙市普通商品住宅前期物业服务收费申报表》（附件3）；

（三）营业执照、诚信等级备案证明等复印件；

（四）中标通知书、招投标中标备案表复印件；

（五）物业承接查验备案表及协议、承接查验移交相关资料；

（六）物业收费备案材料真实性及服务内容一致性承诺函（附件5）；

（七）其他需要提供的资料。

七、前期物业服务人与物业买受人签订的物业服务合同中约定的物业服务质量不得低于申报的物业服务等级、物业服务价格不得高于备案审查通过的物业服务价格，并将《长沙市    住宅小区物业服务分项目分等级服务及收费公示表》（附件6）作为物业服务合同附件。

同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内，其物业服务收费标准应当保持一致。

八、业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房缴纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠，即：业主按照物业服务合同、交房公告（或者交付通知书）约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90％缴纳物业服务费用。

本通知所称空置房，是指建设单位毛坯交付后未装修未入住或未装修未使用的普通商品住宅；或者建设单位精装交付后事先向物业服务人书面报告（报告内容应包括房屋水、电、气等使用记录）并经物业服务人登记确认未入住或未使用的普通商品住宅。

九、保障性住房物业服务分项目分等级收费标准按照不超过本通知基准价格的70%收取，其中：电梯住宅物业服务费最高不得超过1.5元/月·平方米，非电梯住宅物业服务费不得超过0.8元/月·平方米。

十、物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电、气等的数量。对供水供电企业暂未直接抄表到户的，任何单位或个人不得在水电费用中加收其他费用，也不得以水电费用为基数收取服务类费用。

供电企业未直接抄表到户和供水企业未直接抄表到户的物业小区，供电、供水企业应加快推进“一户一表”改造，实现向终端用户收费。供电供水企业暂未直接抄表到户的物业小区，供电系统和供水系统运行维护费用（包括电费、损耗、日常维护维修等）可据实分摊或通过物业费、租金、公共收益等途径解决。实行按实分摊的，物业服务人应单独列账，按照“以支定收、收支平衡”的原则，按抄表周期向业主公布供电系统和供水系统费用支出情况和分摊明细；通过物业费途径解决的，按本通知的收费标准执行（附件1）。

十一、住宅物业小区已依法成立业主大会的，其物业服务收费根据业主大会的决定确定。未成立业主大会的住宅小区，物业服务人在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准，因服务成本变化等因素确需调整的，按照《中华人民共和国民法典》、《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）有关规定执行。

十二、物业管理区域内的机动车停车服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2020〕801号）、《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）有关规定执行。

十三、物业服务人应当按照规定在物业服务前台或小区其他醒目位置做好明码标价公示，公示内容包括收费项目、计收方式、收费依据、物业服务质量等级及收费标准（参见附件6）等。

十四、业主、物业使用人、业主委员会、物业服务人、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以向物业所在地的村委会（社区居委会）、街道办事处（乡、镇人民政府）、房地产行政主管部门申请调解处理或者依法向人民法院提起诉讼。

十五、物业服务人有下列行为之一的，由市场监管部门依法查处：

（一）不遵守政府指导价管理，未经发展改革部门备案审查擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的；

（二）超过政府指导价标准收费的；

（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

（四）擅自设立强制性收费项目的；

（五）擅自扩大管理分摊范围或提高分摊标准的；

（六）其他违反价格法律、法规等规定的。

十六、其他未明确的物业服务收费有关事项，按照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）规定执行。

十七、本通知适用于湘江新区、芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、望城区范围内物业服务收费。

十八、本通知自2025年3月1日起施行，有效期五年。之前有关物业服务收费政策与本通知规定不一致的，以本通知为准。执行期间国家、省如有新的规定出台，按新规定执行。

本通知实施前已经价格主管部门备案审查并签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费等仍按原标准执行，合同到期后或终止解除后按本通知规定执行。 

长沙市发展和改革委员会    长沙市住房和城乡建设局 

 长沙市市场督管理局

2025年2月19日