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佛山-旭辉恒基铂仕湾
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佛山智慧新城：刚需刚改的潜力之地

一、刚需刚改天堂的标配与智慧新城的契合

一个板块若要成为刚需刚改群体的理想之选，地铁、学校、商业这三大配套不可或缺，且上车门槛需亲民。在禅南顺片区中，禅城智慧新城板块凭借其自身优势，在刚需刚改群体眼中脱颖而出。它紧挨着禅城市中心，轨道交通、公办中小学教育、商业以及公园环境等配套一应俱全，同时房价相对较为亲民，从过去两年板块楼盘的去化情况就能明显感受到其受欢迎程度。与禅桂其他板块相比，智慧新城板块房价跌幅较小，这背后有着独特的原因，我们稍后探讨。

二、智慧新城楼盘剖析：各有千秋

（一）大华紫樾府

大华紫樾府堪称禅城的超级网红盘，在两年多的时间里成功去化 1500 多套房子。目前高层仅余 30 套 142 平的四房，位于位置不错的 8、9 座，近期工抵房特价在 1.55 - 1.7 万 / 平不等，性价比颇高。与 2022 年首开价格相比略低，较高峰期单价跌幅在 10 - 15%，但与部分临广板块或改善豪宅盘相比，价格表现较为坚挺。该盘余货预计今年 9 月交付，部分楼栋已交付，其交付品质在市面同类楼盘中表现出色。不过，项目东边靠近禅西大道，尾货所在的 8、9 座虽距离稍远，但东南面仍会受到一定噪音影响，高层可通过封阳台缓解。此外，大华叠墅产品也有不少亮点，分上下两叠，建面 143 平实用面积据说可达 290 平，总价 400 - 450 万之间，年底前交付，居住体验别具一格。

（二）旭辉恒基铂仕湾

旭辉恒基铂仕湾价格波动较大，从最初开盘的 1.7 万 + 降至如今的 1.2 万 + 。该盘分两期开发，一期已交付，但交付时出现问题，导致口碑不佳。在售的二期地块较小，仅有 3 栋楼，且更靠近佛开高速，虽有一线江景，但地块条件限制了景观溢价。一期以 85 - 108 平小三房为主，总价低易上车；二期户型面积增大，90 多 - 110 多方的三房及 142 平四房，价格门槛提高，难以吸引真正的改善群体。目前项目主推 97 平三房和 115 平四房，特价已接近拿地价，诚意十足，虽余货 200 来套，但周边学铁商配套便利，对刚需群体仍有一定吸引力。

（三）东建天赋龙湾

东建天赋龙湾作为板块新贵，受隔壁旭辉低价促销影响较小。目前 3 房已售罄，现售四房单价在 1.6 - 1.9 万 / 平，两梯两户大平层成交价可达 2 万出头，且为毛坯交付。作为片区唯一的新规产品，东建在价格下调后销售渐入佳境，但因余货均为四房，去化速度有所放缓。在配套方面，东建稍逊于大华，但户型产品力更优，价格相对稳定且高于大华。由于有旭辉阻隔，东建受佛开高速噪音影响较小。西区预计五一前加推，3 房仅有 30 套，其余多为四房。

（四）城发悦城峯境

城发悦城峯境定位独特，主打 178 - 345 平大平层，与其他刚需盘调性不同，旨在避免价格内卷以保证利润率。项目卖了一年多，去化约 1/3，楼栋基本封顶，部分可提前毛坯交付。价格从开盘两万起多次回调，如今部分 230 多方大平层前排小高层已跌至一万六七，总价 370 多万起。其客群主要为张槎南庄周边的小老板和富裕村民，对于想买低总价两百方起步望江大平层的购房者来说，在禅城该盘性价比相对较高。

三、板块综合配套：优势尽显

智慧新城板块购房群体主要为在禅城工作的人群，还有部分来自桂城、狮山、乐从以及极少部分在广州南部西部上班的刚需刚改群体。该片区综合配套完善，公办教育资源能满足居民子女入学需求，地铁轨交方便居民出行，公园环境为居民提供休闲好去处，特别是去年底开业的禅西环宇城，进一步完善了商业配套，补齐了板块基础配套的短板。与禅桂单价更高的板块相比，智慧新城整体均价与地段、配套相匹配，十分亲民，这也是大华、东建等楼盘去化较快的原因。

四、房价抗跌之谜：自住需求主导

智慧新城板块房价在过去两年跌幅比禅桂不少板块小，关键原因在于这里房价炒作空间小，投资客极少，买家基本以自住为主。不像一些被开发商过度吹嘘定位较高的项目，拉高定价后在行情衰退时大幅下跌。智慧新城凭借其真实的居住需求支撑，房价相对稳定。

五、未来展望：持续发展可期

若智慧新城片区继续合理规划土地，开发户型产品力出色且定价合理的刚需刚改产品，有望持续吸引客群。其完善的配套和亲民的价格，为刚需刚改群体提供了良好的居住选择，在佛山房地产市场中具有独特的竞争力，未来发展值得期待。

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