十年深耕再启新章 印力上海的「大资管」赋能战略

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|赢商资管研究分队

图片来源|印力上海公司

2024已为序章，中国商业地产迈入了更有passion的2025。

重燃乐观，复苏转折。德勤发布的2025年商业地产行业展望透露出，市场情绪已从悲观转向了乐观。报告指出，2025年调研中，88%的全球受访者预测今年收入将上升，而去年超6成受访者预计收入将进一步下降。收入预期增长，或意味着新一轮消费爆发的开始。

乐观情绪同样传导至商业地产的供给端。报告显示，全球范围内，超过68%受访者预计2025年商业房地产基本面将有所改善，而在去年调研中，只有27%受访者持此观点。

这无疑为当下低头奋斗的商业地产企业们注入了一剂能量，让它们拥有“再出发”的胆量与战略定力，继续穿越周期。

站在崭新的2025年开端，印力上海率先打响"开门红"战役：通过双节（元旦&春节）黄金消费档期精准运营，14个在营项目实现关键经营指标双线飘红——2025年1-2月，客流同比提升18%，销售额提升11%。

可以预见，立于19个项目、250万㎡的新管理版图上，印力上海不断成熟的「大资管」平台运营能力，将持续给上海商业圈带来了棱镜般的丰富启示。

深耕上海十年有余，

跻身商业地产企业第一梯队

自2014年摘牌嘉定区南翔地块，印力扎根魔都十年有余。从规模实力来看，目前印力上海管理项目数量达19个（含筹开），商业管理面积约250万㎡，位列上海零售商业地产企业第一梯队。

产品丰富度上，已落地了具有跨区域影响力的目的地型商业印象城MEGA、区域型购物中心印象城及万科广场、社区型购物中心印象汇和非标商业产品等多元产品线，且每条产品线均打磨出了“扛打”的明星标杆项目。

▶▶南翔印象城MEGA，大体量商业王者，自2020年开业便成为国内商业“顶流”，2024年项目总销售额突破46亿元，总客流达3800万人次，在印力体系内排名前列；松江印象城——年轻力商业之作，目前已累积约70万年轻会员，项目2024年销售额达24.67亿元，客流达1028万人次，业绩韧性强。预计到2027年，运营中的松江印象城与建设中的二期结合将升级为超40万㎡的松江印象城MEGA，成为上海最大单体商业综合体。

▶▶天空万科广场&徐汇万科广场，以极强的品牌号召力成为所在区域乃至全上海的首店集中地：徐汇万科广场吸引超200家优质品牌，超40%区域首店；天空万科广场共计超200家品牌，近70%区域首店。两项目均以“人的需求”为驱动，将“轨道交通、公共服务、物质消费”高度融合，打造出具有丰富内容的「微缩城市」，赋能城市商业发展。

▶▶漕河泾印象城所在的漕河泾开发区，汇集1.4万余家中外高科技企业及研发机构，项目从合作签约到2021年5月开业，仅耗时252天。2024年项目客流已突破千万人次，累积会员量近50万，并成功引进片区内首家影视娱乐业态品牌；浦发三林印象汇2024年亮相，是上海首个印象汇产品，拥有36家全国和区域首店，大众点评榜单前五商户占比超50%，开业当天客流近6万人次，成为上海第二个开业首周登顶大众点评城市热门榜一的社区商业。

在区域深耕上，印力进入上海后从落子闵行、嘉定，而后转入徐汇、松江等区，并在2023年借由轻资产拓展浦东新区及宝山区，项目类型既有成熟的印象城/万科广场系列，亦有plus版的印象城MEGA，以及相对非标的龙华会，多个项目连点成片，串起其在上海最稳固的布局版图。据赢商大数据统计，印力上海管理项目覆盖上海7区，且深耕东部的浦东新区、中部的闵行区及徐汇区，具备强品牌竞争力。

闵行、徐汇地处上海中外环，与中心城区距离合适，人口集中度高，成为头部商管公司必争之地；浦东新区占地面积大，发展潜力高，可挖掘的商业机会多。据抽样调查，2023年浦东新区居民人均消费支出54948元，增长12.4%；而闵行区2023年全体居民人均消费支出52957元，自2015年以来年均增长4.8%。

从目前上海各区商业落位来看，中外环的闵行以及仍处蓝海区域的浦东新区，商业发展均具备高潜力增长势头。

聚焦上述高潜板块，充分考虑区内客群构成、消费潜力、交通优势、未来规划等多重因素，印力上海进行了前瞻性战略布局，强化商业项目的抗风险力，展示出较强的“抗周期”能力。

2025年即将正式亮相的虹桥前湾印象城MEGA、浦发唐镇印象汇、浦发唐城印象天地正是位于闵行虹桥前湾、浦东新区唐镇的商业新星。

虹桥前湾印象城MEGA以“国际化社交度假漫游湾"为定位，是上海第二座MEGA。项目聚焦品质家庭和年轻客群，以区域首店和创新概念店、最全户外及Lifestyle品牌矩阵、丰富餐饮业态和社交场景体验为引擎，规划了都市潮流、户外运动、悦享美馔、品质生活、亲子成长、萌宠空间、休闲社交等多元业态，将引进超350家品牌，协同构建自然生态与国际生活交融的「社交度假消费」型MEGA产品。

整个综合体规划总体量达40万㎡，其中，虹桥前湾印象城MEGA建筑面积26万㎡。今年1月，随着最后一块钢筋的安放，虹桥前湾印象城MEGA完成整体封顶，全新招商展厅正式对外，意味着招商工作全面提速。

计划于2025年4月和9月开业的浦发唐城印象天地（一期）和浦发唐镇印象汇，前者以地铁为枢纽HUB，打造一个交汇"城市感、生长力、烟火气"于一体的15分钟开放式能量社交生活圈，以生活方式为导向的新一代品质社区商业；后者总建筑面积约6.3万㎡，以"商业与社区公共设施彼此赋能，创造与社区共荣的向心绿岛"为定位，塑造社区、社群交流共融的城市活力会客厅。

十余年深耕与打磨，多元产品线的布局与沉淀，全面的资源整合能力，印力在上海已形成了独树一帜的商业标签和集群效应。看向新十年，随着商业地产行业存量周期不断深化，一个更高效、聚焦、精简、专业的商业“大资管”平台，才能保证其在实现快速落地、规模化拓张后，持续稳定输出商业内容，以长期运营力在行业变化中始终保持竞争优势。

构建全链条大资管平台，

实现全周期竞争壁垒

从2024年初首次对外提出转型商业地产“大资管平台”，印力上海已通过“从开发设计、管理运营到资本运作”的全链条搭建，成为行业内少数能实现全周期赋能项目经营和资本运作的商业平台。

//产品迭代：以始为终的理念与良好市场口碑

购物中心核心的产品设计及迭代能力，通常是一个持续、系统性的过程，可以帮助企业发现新的商业机会和创新点，更好地利用资源，实现效益最大化：

▶▶从TOD、POD到XOD的迭代路径

2022年，作为上海重点TOD项目的天空万科广场正式开业，商场与地铁17号线徐盈站无缝连接，形成“轨交+住宅+商业+办公+公园”等多元复合业态的「微缩城市」。去年开业的徐汇万科广场以POD模式（TOD+PARK，便捷交通和公园生活双重引导的发展模式）亮相，融合轨道交通、产业办公、文化艺术、公共空间、商业与住宅区。项目独有长约1公里，约7万㎡稀缺生态绿轴，以这片绿轴编织成一块“城市地毯”。

创新的步伐不停。2024年年中正式封顶的森兰印象城，是印力上海与外高桥合作共同打造的全新复合型商业体“XOD”（以城市经济、社会、生态三大类基础设施为导向），计划于2026年开业。项目整合了商业中心、社区邻里中心、文化中心、体育中心、综合换乘枢纽、车库及配套用房等多重空间，打造多元社交新聚场。

森兰印象城招商展厅预计将于今年一季度正式启幕，标志着这座复合型商业体的招商工作即将全面启动。

▶▶MEGA产品线的进阶之旅

从南翔印象城MEGA到虹桥前湾印象城MEGA，及至未来将登场的松江印象城MEGA，则是在商业空间设计不断求新，以在地文化为内容之根，探索拉近消费者心理距离的迭代路径。

落于上海嘉定南翔镇的南翔印象城MEGA，以“鹤舞南翔”为文化内核，形成鹤为主题IP语言；松江印象城，以年轻消费力的“次元对话”结合广富林属地文化的“富林层秀”，在建筑形态、场景空间上进行深度演绎。

而即将登场的“虹桥前湾印象城MEGA”所处的虹桥主城前湾地区位于苏州河前端，是苏州河进入上海主城区的第一个集中建设区域，项目将设计规划与山水风光深度结合，通过山的回声、水的变奏主题打造公区纵横轴线，营造叠山理水第二自然空间，打造可持续生长的城市自然游乐场。

设计绝不是如附赠品一般的附加价值要素，而是扎根于购物中心本质的价值，一个好定位与设计之于购物中心的积极影响是“润物无声”的。

无论针对哪一类产品线，印力上海坚持“以始为终”的理念，从设计阶段就做好全面的差异化规划，以提升项目运营的稳定性、竞争力。当然，迭代的不只有建筑设计，还有自主经营的特色场景。

如自营的《印巷》系列美食广场，场景注重融合在地文化与时尚元素，内容将大众视角、情感生活与美食关联，赋予场景故事性，甚至在不同项目之间做出剧情化的串联，形成印巷系列美食广场产品故事线的闭环。

• 南翔印象城MEGA印巷-印象时光，带来在老上海里弄走街串巷的怀旧体验；

• 松江印象城印巷-烟火气场，构建户外花园餐饮空间，既可享受美食，又可星空漫步；

• 漕河泾印象城印巷-MOJITOWN，结合加勒比风情营造古巴海滨街头主题场景；

• 以及去年开业的浦发三林印象汇呈现全新的“印巷·玲龍食集”，集齐20余个餐饮品牌，丰富社区美食选择。

此外，在宠物友好场景规划上，印力上海也在旗下商场打造多个宠物友好型场景，构建人宠共融的城市第三生活空间，进一步强化社区黏性与消费体验。

一如南翔印象城MEGA、松江印象城、浦发三林印象汇以及筹开的前湾印象城MEGA、浦发唐城印象天地等项目，除了为“毛孩子们”准备宠物推车、宠物绳、便便袋等基本宠物关怀，更在商场内设置宠物专属电梯、屋顶宠物花园、1楼户外草坪等专属空间，打造户外宠物乐园等，引领宠物消费新赛道，也由此，在2025上海国际宠物文化节上，这些项目还荣获上海首批“宠物友好商业联盟”的授牌。

未来，印力上海还将在更多项目中持续迭代不同场景主题，使之成为有经营效益的复合空间。

//微粒运营：因场制宜内容力与品牌组合巧思

存量商场从开业之日就已步入“变”的轨道，成熟商管团队会根据商业与消费新势，将运营工作分解到最小微粒度，精细服务商户、深度挖掘客群。

▶▶招调有道，全国连锁品牌占比高达78%、百店品牌占比过半

据赢商大数据监测，印力在上海的14个在营项目合作品牌1200余个，连锁品牌占比超过85%，其中全国连锁品牌占比高达78%、百店品牌占比过半。

选择经营稳定、可靠性高的连锁品牌，同时顺应消费需求不断调整和引导品牌结构，可强化项目抵御不同消费潮流、经济周期的变化实现销售长红。

麦肯锡在《2024中国消费市场真相》报告中提到，尽管2024年整体商品消费表现乏力，但某些细分市场如运动服装、城市户外装备和健康消费品实现了两位数增长。

基于前瞻洞察，开业满3年、正处于品牌升级期的松江印象城过去一年新引进近40家品牌，区域首店占比高达82%，其中包括TheNorthFace L4＋形象店、Salomon、lululemon等户外运动品牌，同时也引入MUJI、Nitori、盒马mini等新店。此番招调，助力松江印象城2024年销售业绩逆势上扬，同比增长14.2%。

上海天空万科广场2024年调整总面积约5000㎡，引入新品牌40余家，其中包括高能级品牌7家（三号仓库、星聚会KTV等），以及全国、青浦首店22家。全新区域首店的进驻，进一步丰富了项目的餐饮及娱乐休闲业态，满足消费者的新鲜感体验，推动天空万科广场去年全年客流同比增长21%，销售同比增长19%。

而作为印力上海落子宝山的首个项目，在非城市中心地段，也没有地铁优势的宝乐汇印象城，过去一年一方面强化零售氛围：进行了华为扩店，原SPAO双层店铺拆解、引入KKV等国内一线快消品牌等动作，夯实原有哥弟、阿玛施、雅莹等核心零售品牌业绩；另一方面，也发挥其在餐饮业态的长板优势：引进牛new自助寿喜烧、苏小柳江浙本帮菜、佬肥猫等餐饮头部人气品牌。

近一年时间，项目调整店铺多达95家，面积占比36.7%，取得了出租率从86%上升至93%，开业率80%提升至92%的成绩。今年春节期间，宝乐汇印象城销售额同比提升87%、客流同比上升150%。

▶▶深挖会员，9个项目总会员数超500万人、会员销售占34%

以人为本的深度会员运营，是商业地产企业寻找业绩新增量的重要基石，基于此，印力上海不断强化会员运营能力，并在2024年取得了亮眼成绩。

⊙会员数量大、粘性高：据悉，其会员小程序「印享星」已覆盖上海9个项目，会员总量从2022年的206万人提升至目前的超500万人，会员月活数量同比提升超3倍，月均活跃会员数约55万人次，会员规模和覆盖率处于上海连锁化商业地产企业前列。

为充分激活百万会员消费力，印力上海采用“集团统筹+区域主导+项目自主策展”的资源协同，通过“权益+服务+活动”组合模式，由面到点打磨会员活动矩阵，以常态化营销，形成了包括“周二会员日”、季度营销节日“会员嗨购日”等日常活动，激活会员消费活力和粘性。经过多年耕耘，上海项目的会员销售占比高达34%，其中南翔印象城MEGA和松江印象城的会员消费占比分别达到50%和超40%。

新开项目也凭借统一的会员系统快速拉齐标准，2024年焕新升级的宝乐汇印象城，自2月份上线“印享星”以来，拉新环比提升861%，会员活跃度增长139%；2023年9月开业的龙华会，一年时间拉新会员38.7万人，活跃会员月均超5万人。

⊙运营能级高：随着印享星2.0版本上线，上海的9大项目会员可体验到“升级版”服务与权益，新增社交功能、星贝乐园和商场多元服务等功能，让消费者随时随地可以分享心得获取积分，实现种草、点赞、分享的社交闭环，同时与品牌商户积极联动，提升积分兑换价值权益，创造了一个多方共赢的正向循环。

2024年9月，印力上海建立了INCLUB高V社群，通过社群运营实现对高潜力会员的精细化和差异化的互动管理，6个月以来该部分会员在消费连带率和复购率上有显著提升，成为最“忠实”的“印粉”。

⊙寻找新链接：常规会员运营之外，各项目和平台公司还在不断挖掘新的市场机会点，多维探索尝试与政企、异业合作等形式，赋能品牌商户运营、提升项目品牌效应。

据了解，过去一年，南翔印象城MEGA联动了南翔党群服务中心、南翔医院和社区医院等举办多场职工内购会，参与品牌多达30家，带来超百万销售额；此外还联动场内品牌如植村秀、毛戈平、科颜氏等举办美妆课堂，助力品牌蓄客。

徐汇万科广场积极联动徐汇区图书馆、漕河泾街道、市儿基会、维多利亚教育集团等机构，打造儿童友好公益阅读空间“灯塔书房”，荣获上海市文旅局授予“上海市儿童友好城市阅读新空间”、上海市妇联授予“上海市家+书屋”等称号。

莘庄维璟印象城聚焦“陪伴”，通过专属亲子社群“莘星Club”不断完善和迭代亲子生态，持续且多样地提供亲子社群专属权益，深度满足年轻家庭需求。

此外，印力上海制定了贯穿全年的营销节奏：例如阳春3月以“趣和春光碰头”为主题，协同旗下项目以女性经济、运动户外等多元化营销，撬动春日消费增量；进入年中阶段，则深度融合五五购物季、六六夜生活节等城市商业热点，激活夏季消费热潮，持续提升项目客流量与销售转化……

以资管思维看，体系化的会员管理、丰富的服务权益及持续的活动不仅带来更高会员忠诚度、激发消费活力，还为企业沉淀了价值极高的无形资产，进一步增强投资回报，是提升资产价值的重要基石。

//资本运作：多元合作伙伴与有效的退出路径

一路以来，“开放合作”一直是印力上海实现业务增长的重要抓手，合作伙伴不仅有西岸集团、临港集团、外高桥集团、浦房集团等上海国资，亦有世界级名企新加坡政府投资公司（简称GIC）、黑石等。

秉持“以终为始”和“长期主义”的投资运营视角，与行业内大多数轻资产商管企业在运营阶段介入不同，印力上海有能力从签约合作伊始便躬身参与项目建设的每一个环节，确保项目从开发设计、空间规划、品牌招商到运营管理全链条，均保持一贯的强审美力、高品质感。

这一点，亦是其成为国际资本GIC“国内最强伙伴”的关键所在。GIC是新加坡最大的国际投资机构，深耕中国超20年，2024年双方先后完成上海南翔印象城MEGA、松江印象城的大宗交易，背后是国际资本对于印力上海运营实力的全面认可。

从目前商业地产所显现的“大资管时代”的行业趋势来看，印力上海与GIC等优秀资本深度合作，无疑是其精湛资管术的又一深度实践，彻底打通“投融管退”可持续运营的大资管链路。

岁月流转，商海沉浮。

中长期来看，存量时代下资产管理输出的驱动，为企业的加速拓张提供了更多机会。印力上海将继续以搭建商业“大资管平台”为根基，不断迭代产品、拥抱变化，达成投融管退完美闭环。

而这其中，不可或缺的关键所在，是这支人员稳定、能力精湛、兼具国际视野与在地洞察的复合型人才梯队。

迈向“第二个十年”，印力上海将继续以“长期主义”为名，持续输出“每平米价值最大化”的运营哲学，这既是商业地产从规模扩张向质量进化的时代注脚，更是城市能级跃升进程中不可或缺的商业底座。

时间地点：2025年5月丨广州