楼市新政应锚定新目标

2025.02.28

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作者 |一财评论员

各方到了必须摒弃用传统认知和路径依赖对待楼市的时候了。

当前楼市的企稳回升意义重大，各地楼市新政的支撑功不可没。近日天津、哈尔滨、青岛、兰州、成都、大连等，密集出台公积金新政，集中于降低公积金贷款首付比例、提高贷款额度、延长还款期限、试点“直付房租”、支持代际互助、支持灵活就业人员权益等。

同时，将购房与地方福利进一步挂钩的政策也在各地陆续推出，最新的是杭州富阳区发布公告，将向在富阳区购置新房的非富阳籍购房人发放交通补贴，购房者享受在规定高速路段行车的五年交通补贴。

但是，楼市的企稳回升并不是盯着房价，再度营造一个买涨不买跌的交易场景。探索建立基于“人、房、地、钱”等要素联动新机制的房地产发展新模式，真正实现以人定房、以房定地和以房定钱。楼市企稳回升的本质和核心是真正提升楼市的交易可信和可行自由，真正基于市场交易管控和缓释风险，让楼市风险能通过市场交易配置给更有能力管控其风险者，从而提高市场的风险吸收和消化能力。

唯有如此，楼市才能真正健康发展，楼市企稳回升才具市场内稳性。反之，若用刺激性和诱导性政策对楼市进行扭曲操作，楼市将很难走出颠簸，市场风险将难以得到有效的配置、吸收和缓释。

这是因为，当前楼市属于买方市场，房地产步入周期性右侧是一种现实，这是很难单纯依靠越来越强的刺激性政策就可扭转乾坤的。楼市买方市场格局的形成，不仅基于市场供需关系，更缘于经济社会结构的深度调整。

如果说生育率的边际递减和社会保险的日益完善，正在改变传统家庭的结构，那么随着数字技术、通用人工智能和自动驾驶等的加速发展，土地作为一种生产要素的边际价值可能愈加不及过往，人们的工作生活正从一般静态均衡向一般动态均衡探寻答案，居住对人才的诸多束缚与科技对人的自由解放，如同一个如影随形的张力，重新定义人们对居住的认知。

如果新生代不再将住房当作是价值储藏的工具，而仅仅看作是一个典型的耐用消费品，那么住房就越发如同汽车、电脑等一样，更加强调其居住舒适度带来的消费体验和满足，而这在国内房市处于长期缺位状态。

楼市在消费结构和体验上出现的日益明显的变化，致使房子的定价机制将越发转向耐用消费品定价模式，房价从配套升值论向损失折旧定价转型，这种转变随着房子养老需求从潜在影响变成现实需求，而愈加清晰。

为此，要真正推动楼市健康发展，各地楼市新政要基于公共服务的立场进行转型，不能继续立足供给端来配置政府的公共调控资源，逐步减少用本地福利、公积金贷款优惠、财税优惠等，而更应将房子作为人们的耐用品消费，基于其跨期消费和交易属性，及国内公寓式住宅特征，搭建和完善人们的安居公共服务政策，有效保护住房消费者的合法权益。

事实上，当前楼市，不论是基于交易环节，还是居住消费环节，消费者权益保护都需倾注更多公共服务关注，房市交易中如何更好地营造对等博弈的交易结构，让买者、卖者、借者、贷者及保险者和被保险者等各担其责，避免当前房市跨期交易中，购房消费者合法权益得不到有效保障，却承担了房市交易中的所有风险等问题出现。

同样，人们在居住消费环节中，现有住房结构使人们面临着太多公共外部性特征，如公摊面积、物业管理和维修、共有物业损益分配等等，这些一直影响着人们对住房的消费体验和满足，都需各职能部门通过立法执法形成法治化居住秩序，让各方都能各尽其职、各担其责。

君子务本，本立而道生。楼市承载着人们对居住消费丰富多元的诉求。楼市健康发展，需要政府务本求实，本立道生，政府唯有营造法治化的居住环境，斧正住房这一耐用消费品的本质内涵，降低人们的居住消费成本，提高房市的交易可信和可行自由，让人们在居住消费中体验满足和表达偏好，房市才能稳健如牛。因此，是时候让楼市新政锚定法治化居住环境，并积极探索建立基于“人、房、地、钱”等要素联动新机制的房地产发展新模式了。

微信编辑| 七三