中报观察｜新鸿基半年收入维稳 但这一次租赁业务成了软肋

观点网 2月27日，香港本地最大地产发展商之一，新鸿基地产发布2024/25财年半年度业绩报告。

财报采用的时间段比较特殊，反映的是现实时间2024年整个下半年，而在这6个月时间内香港经济发展情况发生了不少变化。

其中，物业开发方面，尽管香港经济持续疲软，但期内香港政府和香港银行界推动放宽按揭规限和按揭息口回落，为住宅市场释放了不少需求。

尤其是当开发商们愿意折价推盘。新鸿基地产位于香港前机场启德区的天玺‧天项目是2024年香港市场的重点项目，项目一期推盘价单在折扣后的平均售价，就较周边新项目低约20%。到去年10月31日，项目至少进行了4轮招标，认购十分火爆。例如第三轮销售就获得超额认购达142倍。

但与交投畅旺的住宅市场相对，香港商业地产氛围一片低沉。“港人北上”令本地零售消费大受打击，而办公楼市场一如既往承压，空置率、租金难见大的起色。

鉴于新鸿基地产目前91.7%的收入来自香港本地，这些都是绕不开的问题。

资料显示，2024/25财年上半年，该公司取得总收入为399.33亿港元，较去年同期的275.42亿元增长了45%。营业溢利录得120.98亿港元，较去年同期的109.53亿元增长了10.5%。

但同期，投资物业公平值出现28.75亿港元下跌，最终影响利润表现。新鸿基地产本期溢利为78.41亿港元，同比下跌17.2%，公司股东应占溢利75.23亿港元，同比下跌17.7%。

与此前外界普遍认为，新鸿基地产业绩中，物业投资部门的表现往往最为亮眼和稳定不同。2024/25财年上半年，物业发展业务成为新红基地产业绩增长的主要驱动力。

按收入贡献比例看，物业发展仍为新鸿基地产第一大收入来源，总收入为163.61亿港元，占总收入比重约40.9%。当中又以香港本地占大头，贡献收入160.31亿港元。

新鸿基地产在期内有多个项目推盘，分别为启德天玺·天第1期、北角海璇第2B期、元朗The YOHO Hub II和屯门NOVO LAND第3B期等，表现都十分不错。

尤其是上述提到的启德天玺·天第1期，截至去年10月31日，该项目累计销售金额已突破100亿港元；还有位于元朗站上盖的The YOHO Hub II，项目在去年中旬首推第一轮210个单位，开售当日就即日沽清。

物业投资业务的情况则是相反的，无论香港抑或中国内地分部，物业投资业务收入均出现下跌。

其中，新鸿基地产香港物业投资组合的总租金收入为88.13亿港元，较去年同期的89.41亿港元略有下降。净租金收入为63.39亿港元，较去年同期的65.74亿元下降了4%。主要是由于写字楼物业分部的租金收入减少。

香港办公楼市场在2024年下半年持续承压。世邦魏理仕在一份报告中就提及，香港甲级办公楼租赁活动在2024 年第四季度季节性放缓，总租赁量较上季下跌38%至66.1万平方呎。同时，整体空置率上升0.2个百分点至17.0%。

新鸿基地产目前在香港拥有总建筑面积102万平方米的办公楼，大多数位处核心地段，如位于西九龙上盖的环球贸易广场、位于中环的国际金融中心、位于湾仔的新鸿基中心和中环广场等当地最顶尖项目。

因此，新鸿基地产的香港写字楼组合在期内的平均出租率维持在约90%，保持了一定的竞争力。但相对租金收入同比减少5%至28.47亿港元。

商场部分，新鸿基地产去年下半年有几个项目开业。包括位于香港新界北元朗的YOHO MIX 元点、YOHO PLUS 加点。其中，YOHO MIX 元点楼面面积近11万平方呎，引入逾70家品牌；YOHO MIX 加点楼面面积近4万平方呎，引入逾40间商店。

截至目前，新鸿基地产在香港拥有总楼面面积约116万平方米的零售面积，包含沙田新城市广场、中环国际金融中心商场、旺角MOKO、观塘apm在内的15大商场。

香港在下半年公众假期颇丰富，从端午节、中秋节、国庆日、重阳节到香港特别行政区成立纪念日和圣诞节。新鸿基地产项目运营团队抓住机会，推出不少促销和庆祝活动，以吸引人流对冲“港人北上”的影响。

资料显示，新鸿基地产旗下15大商场在去年圣诞期间的人流及生意额同比上升近15%。

截至期末，新鸿基地产香港零售物业组合出租率维持在93%左右。期内租金收入仅下跌1%至45.93亿港元。

内地方面，由于项目数量不多，新鸿基地产2024/25财年半年度物业发展收入仅3.3亿港元。

新鸿基地产目前在中国内地拥有186.2万平方米的投资物业面积，物业面积比香港更多，承受的压力也更大。

期内，中国内地物业投资部门租金收入录得下跌，表现为人民币28.47亿元，同比下跌2%，港币30.89亿元，净租金收入23.77亿港元。

新鸿基地产在内地面对着与香港一样的困境。"激烈的市场竞争和不明朗的外围环境继续令一线城市的办公楼租务受压。”新鸿基地产表示，同时零售业务也受出境游增多以及经济不明朗影响。

尽管期内新鸿基地产有南京ifc项目开业，新增零售楼面面积超过10万平方米，但并未抑制下行趋势。

目前能够期盼的是2025年上半年市况能有所好转。新鸿基地产在业绩报告中也提到：“市场气氛于近月逐渐回暖。”

该公司也并未停止扩充自己的投资物业组合规模。

香港方面，新鸿基地产接下来重点落成的项目包括位于观塘The Millennity基座的商场，项目与观塘apm商场及创纪之城写字楼群相邻，楼面面积约50平方呎，首阶段将于2025第二季开业，预租进度理想。启德天玺·天的商场部分也计划在2025年下半年开始分期开业，楼面面积22万平方呎。

规模庞大的高铁西九龙总站发展项目也在持续最近当中。

内地方面，新鸿基地产广州南站ICC东广场首期商业在去年11月顺利封顶，预计2026年将逐步开放。

位于苏州工业园区金鸡湖商务区的苏州环贸广场ICC项目近期也顺利通过消防验收，即将迈向开业。项目由一栋310米高的超高层综合楼、4层裙楼和花园广场组成，总建筑面积约26万平方米。

上海ITC项目最后一期也预期将于2025年全面竣工，ITC第三期的余下部分总楼面面积逾500万平方呎，包括旗舰商场ITC Maison、一幢摩天办公大楼和上海徐家汇中心安达仕酒店。

杭州国际金融中心也在顺利推进，最新进度为项目办公楼部分上盖工程已接近完成，市场推广工作已开展。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。