旧改回迁无望，广州黄埔旺村计划“自拆自建”遭村民反对

“为解决旺村回迁遥遥无期的局面……召开社员会议，会议对《旺村村自主拆旧建新实施方案》进行宣讲动员，请村民积极参加。”2月10日、11日，一条由广州黄埔区龙湖街道旺村村委会陆续发给村民的会议通知，让旺村再起波澜。

旺村旧改清拆启动已有五六年之久，放眼望去，九成以上的房屋已经夷为平地，少数当年拒拆和未来得及拆的农房还被保留，南侧的安置区仅2栋楼完成了封顶，旧改的蓝图依然停留在纸上。旧改大潮来临—项目启动—停滞—重启—再停滞，坎坷的旧改之路让村民的命运也随之跌宕。

按照这份最新的方案，旺村将采取统建的方式，由政府补贴鼓励金、村民支付主要的建安成本费并自费装修来建设联排住宅。不选择最新方案，回迁将再度陷入“遥遥无期”，选择最新方案，则要从免费入住安置房变为自费建房，再添一笔不菲的支出，村民陷入了两难的境地。

从高歌猛进到急速降温，受政策调整、房地产市场下行等因素影响，广东一些地区的旧改一度陷入僵局。今年，广州旧改出现回暖迹象，包括旺村在内的一些村集体开始积极探索自救，以更加积极的举措破局。村集体如何在旧改破局中发挥作用？村集体主导激活烂尾项目，能否成为广州旧改解困的一剂良药？

01

旧改停滞，村集体牵头解决回迁安置问题

赶上旧改大潮的旺村，一度被称为“龙湖猎德”，风光无限。

旺村位于黄埔区北部，紧邻中新广州知识城南部起步区，属于科教创新区范围内，地理位置优越。2019年旺村旧改清拆正式启动，一年内完成九成以上的拆除率。

然而，旧改清拆后的建设进展甚微，安置区至今尚未建设完成，其余地块也未见明显动作。签约时开发商向村民允诺三年内完成回迁，如今“三年为期”变成了“遥遥无期”。

《龙湖街道旺村村自主拆旧建新实施方案（草案）》（下称《草案》）显示，该村将按照“一户一宅”原则，建设每栋占地面积为80平方米、总建筑面积不超过300平方米、层数不超过4层的联排住宅，一层作为临街商铺，二、三、四层为村民自住层。临迁费和住房补贴由现行的4000元/人/月，改为依据可建住宅建筑总面积，以每平方米18元的标准发放一年。同意该方案并完成签约的村民，可按照每平方米可建住宅建筑总面积500元的标准获自主拆旧建新奖励金，并需按照1500元每平方米的价格补缴建安成本。也即村民若需建设建筑面积300平方米的未装修住宅，需要支出30万元。

回迁拖延数年，却换来需要自费建设安置房的消息，不少村民表达了不满意见。“没有人同意，不会同意的，会开了没十分钟就散了”，村民陈阿姨（化姓）说道。村民王阿伯（化姓）更是直言：“我当年要是有钱建房，我都不会让你（开发商）拆了我的房子，现在来住板房了。”

王阿伯现在住在旺村文体广场旁的旧改项目老人安置区，安置区分2个片区，共建了58间板房，每个房间10多平方米大小，居住的是当年参与拆迁项目的村内老人，满65周岁可申请住房。拆迁后村民需到村外租房居住，有村民反映，老年人租房易遭受一定歧视。为保障老年村民在拆迁过渡期间的住房需求，开发商建设了这个临时安置区。

据了解，在拆迁后，村民每个月可以获得一笔临迁费，从2500元/人/月涨至如今的3000元/人/月（另有1000元住房补贴），但临迁费于2024年4月开始停止发放。旺村村民大多在周边工厂务工，部分受访者反映，临迁费的停发，进一步加重了他们的生活负担。

“当年的安置房都没建好，怎么知道你现在的能不能建成。”一位至今未签订首份安置补偿协议的村民告诉记者，当年由于不看好旧改项目和对安置补偿标准不满意，他没有参与拆迁。他表示，家中人口较多，按照新的安置补偿标准，超出一定标准的权益面积若不进行流转，则需按照10:6的比例进行置换，“划不来”，他依然没有同意本次补偿方案。

旺村南安置区约在2020年开始建设，计划建设9栋建筑，现其中2栋二十多层的建筑已经封顶，安装了部分设施，内部装修尚未完成，4栋已完成部分建设，其余尚未动工。2024年3月举行了安置房摇珠，村民原以为回迁有望，但工程在去年7-8月停工，至今仍未重启建设，希望的再度落空挫伤了他们参与自拆自建的信心。

02

踩空的旧村改造，两难的安置困境

《草案》开篇即道出了旺村旧改面临的种种不利因素：“自2021年以来，旧改合作方自身‘爆雷’，政策调整，房地产市场下行，当前“三旧”改造市场项目终端市场萎缩，无法实现盈利，甚至难以自求平衡。”

旺村只是黄埔旧改的一个缩影，种种外部环境因素将包括旺村在内的一批旧改村，推向了停滞的窘境。

黄埔一度是广州旧改的“急先锋”。2020年9月，广州市出台城市更新3年实施计划、5年行动方案和10年改造规划项目，计划3年内推进83条城中村，5年内完成183条城中村改造。此前三个月，黄埔区就提出力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，9月出台“城市更新10条”，喊出了“按照‘快批、快拆、快建’思路，遵循‘先拆后建、以拆促建、拆建并举’原则”等口号，旧改项目拆与建全面开花。这一年，黄埔全区七成以上村社纳入旧改，城市更新实施速度位居广州市第一，连续三年广州市“三旧”改造工作年度考核排名第一。

据官方数据，2020年黄埔区旧村拆除面积1489万平方米，当年拆除面积占过去10年的78%，总量超历年总和，创历史之最。大规模的快速拆迁以及先拆后建的原则，为之后的回迁难问题埋下了一定隐患，旺村村民便是承受这一后果的群体之一。据报道，截至2021年9月，旺村拆除完成率93.02%。

三年前的合作开发商“爆雷”事件，更是让旺村旧改“一脚踩空”，直接导致了如今的局面。最初，旺村的旧改项目引进了奥园集团有限公司、广州宏康房地产有限公司，广州丰宏房地产开发有限公司为合作企业，共同持股广州旺园实业投资公司。2022年1月底，中国奥园公告宣布，将不会为本金为1.88亿美元和5亿美元的两笔境外债务支付剩余本金和利息，正式宣告中国奥园“爆雷”。合作开发商之间还曾发生合同纠纷，对簿公堂。后国企知识城集团接盘，旺村与知识城旗下企业共同成立广州旺城城市开发投资有限公司，负责旧改项目的推进。

然而，新开发商的入场也没有办法彻底解决旺村的问题，据悉，去年7-8月旺村南安置区建设的停滞，就是因为新的开发商也没有办法解决资金问题。

如今，旺村回迁安置面临进退两难的问题。继续等待，则回迁可能遥遥无期，自拆自建，村民是否愿意、有无经济实力自费建房，又是需要进行漫长协商和拉锯的问题。对此村委会工作人员表示，该方案还在协商阶段，村委只能尽力摸查民意和进行政策宣讲，“尽快还村民回迁的心愿”。

03

村集体能否成为旧改破局者？

在主动自救的探索中，旺村并非先例，此前同属龙湖街道的埔心村就发布了与旺村高度相似的方案，也有媒体报道称，佛山永胜村或将借资给开发商建设回迁安置住宅。在旧改局面里，村集体开始以更加积极主动的姿态出现。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，自拆自建将成旧改破局重要渠道。他表示，广州停顿下来或者已经烂尾的城中村改造项目，多属无法回迁、甚至临迁费都无法发放的情况。当房地产进入存量时代，城中村的改造模式也要调整，否则将面临“共输”的结局。

他表示，当原来的开发商没有资金实力自救，政府也没有办法在中间做调停时，就引入了国企入局解困。但若按照原来改造的赔偿方案，国企也可能很难平衡资金。在这种情况下，有两种解决办法，一是调整原来的规划，把拆迁补偿的标准降低；另外一种方式就是像旺村这样，由村牵头进行自救。他认为，“自拆自建这种方式肯定会成为未来旧改破局一个重要渠道。”

但他也指出，自拆自建会将矛盾转移给村集体，带来一定的工作难度，“村集体要通过协调让村民接受，让村民知道过去的高额补偿是不可持续的。村集体和村民谈好之后，成立公司自我改造或引入第三方公司合作改造，等于是把谈判过程前置。”

李宇嘉还提出，除自拆自建外，村集体还可探索更多的方式积极破局。若集体经济组织实力较强、村民收入较高，可以选择自拆自建的方式。若集体经济组织的协调动员能力比较强，还可考虑以集体经济收入的现金流为抵押或质押，进行融资。政府也可以引进金融机构，以村集体资产或村民未来的房产做抵押，先提供一笔资金给村民贷款，确保自拆自建的模式能推进下去。

采写：南方农村报记者邓宝盈 徐臻