香港楼价与收入比率已回落至2012年水平？于内地楼市有何影响？

近日，仲量联行发布报告称，香港楼价与收入比率已回落至2012年水平。这是否会对内地房地产市场产生影响？

香港楼价与收入比率

2月25日，仲量联行发布了《香港住宅销售市场综述》，报告称，香港楼价与收入比率已回落至2012年水平。

报告指出，香港住宅市场经历三年显著调整，需要刺激需求，以摆脱结构性供应过剩的困境。2024年底楼价与收入比率已由2021年的17.8年降至12.3年，意味着一般家庭购买一个538平方英尺住宅单位所需的收入年期缩短了5.5年，为后续政策调整提供了空间。

仲量联行认为，虽然楼价回落与供应增加符合政策目标，但市场数据显示地产发展正面临两大危机：2024年已批出土地上可随时动工的单位数目仅为1.2万伙，按年急挫33%；而2024/25财政年度首三季地价收入急跌至约40亿港元，远低于上一年度的139亿港元，甚至不足本年度330亿港元目标的八分之一。

若不推出相应政策，资产贬值恐将陷入恶性循环，不仅阻碍市区重建与策略规划，更可能危及北部都会区这一香港长远经济和社会发展的基石。

再出楼市新政

今日，香港特区政府财政司司长陈茂波在香港特区立法会综合大楼公布2025/2026财政年度特区政府财政预算案。他表示，为减轻购买楼价较低的住宅及非住宅物业人士负担，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，即日生效，预计可惠及约15%的物业成交个案，特区政府收入将每年减少约4亿港元。

目前香港400万港元总价的物业，按以往1.5%的印花税计算，税费约6万港元。从6万港元到100港元，意味着印花税大幅下降99%。

陈茂波还透露，香港商业房地产在过去几年面对不少挑战。考虑到写字楼空置率近年处于高水平及未来几年的供应仍相对充足，特区政府在来年不会推售商业用地，让市场有空间消化现有供应。另外，亦会考虑将部分商业用地改划作住宅用途，及提供更多用途上的弹性。

对此，世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，预算案对香港房地产行业没有太大直接影响，旨在直接刺激房地产需求的政策措施较少。

但也有业内专业人士认为，香港楼市最差情况已过去，楼市稳定向好，预计楼市“小阳春”或延迟至3月出现，但升幅需视乎经济环境变化。

影响几何？

一直以来，香港的房价都高居不下，处于“望尘莫及”的级别，如今香港的房价回落，是否会对内地房地产市场产生影响？

有业内专业人士认为，香港楼价回落会对内地产生一些影响，但总体来说影响并不会太大。

首先，香港的房价回落可能会导致内地投资者对香港楼市的兴趣降低，资金流向可能会发生变化。部分投资者或将资金转移到内地楼市，导致内地楼市的供需关系发生变化。

另外，香港房价的回落可能对内地部分一线城市的豪宅产生影响，如上海和深圳。特别是深圳，部分楼盘已达到十几万一平米，与香港的新盘价格相当，但根据租金回报率来看，香港的租金是深圳的3到5倍，从资产回报角度来看，深圳的房地产价值低于香港。因此，随着香港房价的回落，深圳的豪宅市场或面临一定压力。‌

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