北京买房：理清思路，购房建议1457

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们目前的情况：

1北京丰台区怡海花园有一套四居室117平方米，四层南北通透不带电梯，但房型不太好，除主卧外采光不足。目前我们夫妻两人自住，但是装修很老了，住起来也不是太舒服；

2丰台区育芳园小区有一套两居室70多平方，三层不带电梯南北通透，目前是借给我妹妹带着我老妈一起住，我妹妹两年后退休准备回郑州常住；

3儿子前两年结婚在安慧东里买了一套二手房80多平方两居室，房贷还没还完。目前儿子也没孩子，我们老两口刚退休想经常出去旅居，但以后等年纪大了，还是要常住北京，而且想离儿子住的近一点儿，但儿子目前不确定以后是否再换套大一点儿的房子，什么时候换换到哪里都不确定。

我们目前纠结的是：

1是不是现在先把怡海花园的房子重新装修下（预算20万左右），自己舒舒服服住几年，等儿子后面换房子的时候，再跟着他一起换？

2还是把怡海的房子租出去（中介说不用收拾，目前情况可以直接出租），我们先回福建老家租套两居室住几年（租金价差还能赚些钱），等儿子换房子再回来折腾北京的房子？

3还是现在把怡海的房子租出去，现在就在儿子住的附近找适合养老的房子贴钱租（我希望的养老房要在目前怡海的外部条件比如离三甲医院和地铁还有菜场超市公园都很近，之上再增加电梯和好的采光以及窗外的景观）？

上述的方案您觉得哪种更适合我们？对怡海和育芳园的房子，我们是留还是卖，什么时机卖，您有什么好的建议吗？

A：

1、我一般只能从保值角度说两句，而您这是典型的自住选择，是家务事，外人不好建议。

2、怡海的房如果花20万装修，那住上几年之后再出租，比现在多租不了多少钱，一个月多几百吧。那这装修费可就算吃亏了，考虑好。所以如果是确定几年后出租，从经济角度是不划算的。

3、用北京的换租福建的，如果是福州或厦门的有可能算占便宜，因为平均租金回报率比北京还低。其他城市就算账吧，未必能占便宜。

4、用怡海的房子换租安慧里的，两边都不算学区房，那租售比基本一致，占不到便宜不吃亏，就看是否好租到房子了。

今年是多大年纪了？问问中介是否还好租房吧？或者这么说吧，无论北京还是其他地方，年纪越大越不好租房，大多数业主都怕惹麻烦。就算现在租到了，过几年也有被拒绝的可能。所以老年人最好住自己的房子，省的不踏实。

5、反正要是我就不装修了，至少不大装。至于去福建还是安慧里租房看自己，这外人没法儿建议。

6、房子是用来住的，如果怡海和育芳园的都不住，那要是我就先卖育芳园的，留怡海的，如果怡海是恒泰园的小板楼就更先留着了。

这两边的地段儿都挺好，但怡海是商品房，北京第一个超级大盘。虽然物业比前些年差远了，但总体还是不错的。这面积也不大，挺好的紧凑户型，先留着吧，保值至少不会落后大盘。

7、安慧东里，80多平两居不小了，应该够住吧？又是婚房，短期内未必置换吧？

另外这里因为无论哪栋楼都是多校划片，所以不算学区房。那如果考虑过几年孙辈上学的问题，索性就在附近买个单校对口的学区房，嘉铭或朝外的都不算远。

虽然现在有部分溢价，但都不算高，而且过几年也不用折腾了，省去了税费。那就算过了高峰期溢价部分受点儿影响，也并不吃什么亏。如果总价高的话就还有可能没溢价呢，也就是一劳永逸的省心了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我从去年把通州郊区房亏80个卖掉后，一直考虑再买房中。工作地点在昌平沙河与海淀交界处，目前有两套回迁房待选择：

一是工作地点附近海淀上郡，2021年的回迁房，中楼层89平两房（共21层），报价323W；另外一套是紫金新干线四区，也是2017的回迁房，2017年88平的两房，在5层（共18层），这两套房因为房本刚满两年，适合高首付、低贷款的客户。

因为我手头200多个，所以中介拼命跟我推荐。海淀上郡虽然属于海淀，但周边配套差，离最近的地铁站有6公里多；紫金四区属回龙观，离在建的13A回龙观东地铁700多米。虽然都不是最优的房产，目前自己无车（摇不到号），请问该如何选择？还是考虑回龙观2005年后的经适房？

A：

1、如果是为了准备给孩子上学，那就是海淀上郡的，能解决海淀学位的问题。但如果不是为了孩子上学，买在这儿就实在没必要了。

地段儿实在一般，不仅是“最”两区交界，而且还被高速+绿地给隔离了，成了飞地，姥姥不疼舅舅不爱的。或者说以后只可能是昌平给利好，否则海淀是肯定管不过来的，但昌平为什么要给利好啊？人家既不缺土地也不缺心眼儿，就算有钱也是会投到地铁沿线的，谁会为他人作嫁衣裳啊。

2、新干线四区，这就是中规中矩，占不到便宜也不至于吃亏。2017年的回迁房了，那就算有新房的溢价也基本耗散干净了，正常的居住呗，本来房子也是用来住的。

3、为什么非得考虑回龙观2005年后的经适房啊？这年是分水岭，之前的才质量更好，为什么非得选质量走弱的几期呢？

当然如果是为了方便和喜好之类的没问题，从流动性来说房龄新的也有可能强点儿。但长期居住的话还不如买早期的呢，质量比同期商品房的至少不弱。

4、简单就这情况，为了海淀学位就买上郡的，用不上学位就没必要了。如果在回龙观，那同等情况下，我会选老经适房，居住更合适，保值也不吃亏。但这看自己的喜好吧，房龄新的有可能流动性更强。

仅供参考。

三

Q:

请问，我是去年卖掉的房子，一直在看房，但看这行情不知道该不该现在买了，您对后市的看法如何？我们卖房的原因倒不是想逃顶，更多是因为孩子上高中了用完了学位，所以想置换。但因为我们本来就一直租房，所以就没着急买。当然也有大多数人都看空北京房价的原因，我们就也想看看行情再说。

但最近是感觉不太踏实吧，主要就是这央行说今年要宽松政策给闹的。因为我们的房子就是2009年买的，见识过那年的房价暴涨，您觉得还有可能再来一次吗？

A：

1、我觉得不可能，绝不可能。或者说除非是CPI通胀率破10%，否则房价不至于暴涨。而这种情况都只是在80-90年代才有的，2000年之后最高的不过是2009年，那也才9%（真实通胀）。可现在的中国经济比那会儿可强多了，房子的持有率也比那会儿高多了，所以我既不认为会大通涨，也不认为北京房价能大涨。

2、房子是用来住的，有自住的需求就买，哪怕是过几年住也买完了就踏实了。如果没有自住需求那就甭着急呗，等着看政策和行情，别耽误了就行。

3、我对后市的看法是北京房价没什么下跌的空间，如果真的“适度宽松”，那成熟板块的肯定能对抗通胀，但不至于超过通胀率太多的大涨。其他没什么看法，还是看自己的判断吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，我现在单身，女，今年想着要不要买一套房子，总价300，自己出首付80万，算上公积金，如果贷30年，一个月8000对我来说应该问题不大。现在纠结两个想法，一个是担心买了会继续跌，会有吃亏的感觉。

另一个不知道买哪里合适。上班地点在建国门地铁站附近，还请您指导。（之所以想买并不是要结婚，还是图有家的感觉，另一方面想有自己的资产）。想请您指导一下现在买是不是合适，如果要买，买哪里的？

A：

1、现在利率低的时候是8000月供，但利率也有上涨的可能，所以给自己留出余地吧。当然毕竟是公积金，就算利率上涨也高不到哪儿，能保持1万多点儿的月供能力就行。

2、是否担心继续跌，算租售比呗，也就是租金回报率。如果是跟银行利率差不多，那就没有下跌空间了。差距越大说明泡沫越大，前些年北京泡沫很高，但这几年因为利率的配合，所以几乎到底了。让中介给算算吧，算完了踏实。

3、房子是用来住的，买哪儿只能看自己的通勤。如果是300万预算在东边，四五环内折就是自住合适，所以常规建议是五环外常营一带了，兼顾自住+保值。再远点儿可以到通州西部物资学院一带，面积能再大些，居住角度的性价比等同于市区，也是用租售比算算就行。

其他地段儿看通勤吧，北边儿东坝也挺好，但这地铁方便吗？我很少出门，脑子反应不过来。

仅供参考。

五

Q:

请问，您觉得北京房价什么时候能到底部？何时抄底合适？我了解到现在是很多房东在死扛，高价卖不出去就索性不卖了也不降价。请问这种情况能持续多久？出台什么政策能让这些人放弃幻想认清趋势？

A：

1、什么时候到底部，我认为现在就是底部，或者说近一年来都基本是底部。因为租金收益率已经和银行利率差不多了，有的老破小和回迁房安置房还超出了呢，那就没什么下跌空间了。这不是房租涨了，主要是利率下降配合的。

2、何时抄底合适？有人问过Deepseek，给出的答案是去年到今年春节之前，当作参考吧。

3、房东在死扛，有的就是因为租金原因啊，既然出租比存银行都划算，至少是差不多，那除非是着急用钱，否则就没必要着急卖了，更没必要降价。这谁都会算账，赔钱的买卖没人干，有房的也都不傻。

4、能持续多久？不好说，持续到出台房产税或严格征收租金税吧。也就是持有成本大幅上升，房东们觉得不划算了，那就该大规模抛房了。

5、抛弃幻想认清趋势，那就是出台加税的政策啊，租金税，房产税，空置税，特殊财产税，能收税的尽快收。或者跟美国似的出台《租金管制》，不许轰走租客和涨租金，也就等于增加持有成本或降低收益率了。

还有《逆权侵占法》，也就是只要有人偷偷住进去了，一定时间内业主没发现，那这房子就归侵占者了。这法律欧美都有，讲究的就是风能进雨能进国王不能进，但是流浪汉可以占有。

再有就是出台美国式的HOA业委会自治法规，业委会（物业性质）有权依据公约对业主罚款，不交罚款或物业费的话有权单方面拍卖业主的房子+驱逐。而且税务局和水电气等公司，在业主欠费的情况下也可以申请拍卖，这样就会出现大量抛盘了，房价自然下降。

6、简单就这情况，一切都有可能，真要出台了那业主们就会抛弃幻想认清形势。但如果不出台呢，想买房的也得逐步认清形势吧。

仅供参考。

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