新希望接手“范思哲公寓” 8.5 亿拍得成都烂尾盘的豪宅局

观点网 2月25日，成都门里望江置地有限公司“顺江路333”项目土地使用权及在建工程经过58轮竞价，最终由成都新信启创置业有限公司以8.533亿元竞得。

经股权穿透显示，该公司由成都兴鼎置业有限公司100%控股，实际控制人为新希望五新实业集团有限公司（新希望地产）。

据悉，“顺江路333”项目位于成都市锦江区顺江路，紧邻锦江，项目于2012年开始基坑挖掘施工，2014年进行地下室施工，2016年12月31日修建至负一层（即-7.8米），因欠付工程款于2017年1月全面停工，至今已停工超8年，目前已完成地下-6至-2共5层主体建设。

该项目土地使用权及在建工程此前已进行过两次拍卖，首次拍卖起拍价为8.6亿元，第二次拍卖起拍价为7.74亿元，但均因无人出价而流拍。

第三次拍卖于2025年2月24日至25日进行，起拍价为7.353亿元，最终以8.533亿元成交，溢价率约16%。

自此，烂尾8年的"顺江路333号”项目终于迎来了新生。

范思哲公寓的前世今生

新希望此次拍下的“顺江路333”项目具体位于成都锦江区莲桂西路以南、顺江路以北、规划道路以东、空军医院以西，地块面积约1.72公顷，折合约25.76亩。

该项目有一个更为人所熟知的名字：范思哲公寓，其背后充满了坎坷，前拥有者为门里集团。

时间拨回到2015年3月，门里集团与范思哲集团在北京举行了一场新闻发布会，公开宣布双方在成都携手打造中国首座范思哲公寓，预计项目在2015年底公开发售，2017年竣工。

当时的门里集团准备在成都下一盘大棋，在引入范思哲公寓之前，其还接手了合展集团的一宗与范思哲公寓相邻的地块。

按照当时的规划，门里集团想要在这两宗相邻的地块上打造一座前所未有的“超级综合体”，定位为成都的国际文旅新地标，项目包含几栋奢侈品牌公寓和一栋超六星级酒店。

其中奢侈品牌公寓将分别引入了阿玛尼、范思哲合作打造，而超六星级酒店则计划引入文华东方酒店。为了匹配“顺江路333号”，门里集团很浪漫地将文华东方酒店的设计高度定在了333米，而阿玛尼、范思哲两大奢侈品牌公寓的高度则超220米。

理想很丰满，但现实充满了骨感。

门里集团之后就陷入了资金流动性危机，范思哲公寓项目在2017年就停工了，只完成地下-6至-2共5层建设，超六星酒店文华东方酒店更是进度感人，彻底沦为了“烂尾楼”。

而阿玛尼公寓项目更是陷入了舆论风暴之中。该项目最初由融通世纪2006年拍得，2010年正式动工，项目命名为“成都天玺”，定位“亚洲最高纯居华宅”。后来该项目被整体转让予合展集团，工程进度得到快速推进，项目随之封顶，但在2012年8月左右却传出停工消息。

2013年，该项目再次易主至门里集团手上，并“换皮”为阿玛尼公寓，这也是阿玛尼集团继迪拜之后的全球第二座品牌公寓。成都阿玛尼公寓项目曾于2015年1月首次拿到预售证入市，但谁也没想到次年项目便传入停工传闻。后于2021年，成都阿玛尼公寓被宸嘉接手，并再次更名为“成都嘉佰道”。

在阿玛尼公寓获得“新生”之后，当时整个市场都在翘首思考，范思哲公寓与文华东方酒店什么时候也能重生？没想到这一等就是好几年。

2023年，锦江区人民法院作出民事裁定书，裁定受理成都门里望江置地有限公司破产清算一案。2024年7月，"顺江路333号”项目首次进入拍卖场，起拍总价8.6亿元，最后因无人出价流拍。

一个月后，该项目二次上架法拍，起拍价降到7.74亿元，降价近1亿元，但或许是考虑到项目背后复杂的债权关系和高昂的续建成本，最后还是没有企业愿意接盘。

历经两次流拍后，"顺江路333号”项目终于在第三次的拍卖中迎来了“新希望”。

新希望的入局考量

2月24日，范思哲公寓项目在京东拍卖网上迎来了第三次拍卖。

除了起拍价略有下降之外，在第三次拍卖中另有三处改变，首先是在建筑外立面形态、机动车位配比、绿化率等指标上，调整为按照2024年新规进行设计。该调整大概是为了让建成后的项目更贴合当下的市场。

另外两个改变是将复工续建时间从15个月缩短至6个月，以及酒店需在竣工验收后10个月内开业。这无疑增加了开发商的压力，但也体现了有关部门对“保交付“的决心。

尽管要求变高了，但与两次拍卖的“遇冷“不同，项目第三次拍卖共吸引到了24487人围观，307人关注提醒，两家企业报名参与竞拍。此次项目起拍价7.353亿，在历经58次竞价后，最终以8.533亿的价格成交，溢价率达16%，接近于首次拍卖的起拍价。

有分析指出，范思哲公寓此次能够引起58轮激烈争夺与政策和市场两方面的因素有关。一方面，成都近年来力推“烂尾楼清零”计划，通过加强商品房预售资金监管，确保预售资金专款专用等措施，减少“烂尾”情形发生；同时通过税收优惠、规划调整等政策吸引资本盘活存量资产。

据了解，2023年以来，成都已成功盘活恒大牧云天峰、武侯国际城市发展中心、星汇广场、汇成大厦等十余个烂尾项目。

另一方面，房地产市场正在逐渐回暖，但城市核心优质地块比较稀缺，于是房企们开始打起了不良资产的主意，寻找沙里淘金的机会。

范思哲公寓项目地块位于成都锦江区，紧邻九眼桥、望江楼公园，与四川大学仅一街之隔，正是成都主城罕见的优质地块。因此会引起争抢也在情理之中。

也有业内人士分析，该项目地段价值突出，周边住宅均价超3万元/㎡。比如朗基望今缘二手房参考均价为33729元/㎡，望江名门二手房均价更是突破4字头。范思哲公寓曾经的兄弟项目——阿玛尼公寓项目当初取得预售证时，销售价格更是高达50000元/㎡，高出当时成都市场均价的5倍不止。

有市场人士指出，继“D10天府”之后，新希望地产将在竞得“顺江路333号项目”上打造出成都第二座“D10天系”产品。

作为四川本土龙头房企，新希望地产在成都早已打造了诸多项目，包括新希望中鼎国际、新希望商鼎国际、新希望高新中心假日酒店、天府锦麟壹品、锦粼云境等，早已积累了许多经验。

而成都D10天府是新希望在成都打造的首个天系作品，也是公司高端住宅的代表作。项目首次开盘是2019年7月31号，开盘价为27600-39995元/㎡，新房早已售罄，贝壳上显示项目二手房目前的价格为58957元/㎡。

成都D10天府位于九眼桥板块，与范思哲公寓项目相隔并不是很远，直线距离约一公里。此次入手范思哲公寓项目，新希望地产或许是想复刻成都D10天府当年的成功。

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