竞价激烈、“地王”再现 多地土拍市场提早“入春”

21世纪经济报道记者 张敏 深圳报道

2月25日，近期一直保持高热度的杭州土地市场，迎来3宗涉宅用地出让，分别位于上城区、拱墅区和滨江区。3宗地块的总起始价为46.7亿元，最终均溢价成交，共收金67.98亿元。

其中，“城东新城单元SC080201-46地块”的争抢最为激烈。经过110轮竞价，该地块被华润置地以26.18亿元竞得，溢价率72.48%。50683元/平方米的楼面价，为杭州涉宅地块楼面价的第三高。

杭州涉宅用地单价“地王”，则在一个月前刚刚被刷新。

1月24日，杭州湖墅单元一宗地块以54.56亿元的价格竞出，溢价率71.25%，成交楼面价64834元/平方米。该地块的竞价次数达到220轮。

杭州土拍的火热现状，是近期热点城市土地交易的缩影。今年以来，热点城市土地交易火爆开局，其间一度有春节假期影响，但热度丝毫未减。

土地市场的升温，往往来自于房屋交易市场的带动。去年四季度以来的楼市回暖，被认为是推动土地交易回暖的动力。与此同时，政策层面的“托举”，也对市场信心的恢复起到了积极作用。

百轮竞价频现

1月2日，北京迎来2025年首场土拍，位于海淀区东升镇的两宗纯住宅地块迎来现场拍卖，两块地总起始价150.30亿元。两宗地块延续了不限地价、不限销售指导价、不摇号的规则，以价高者得为原则，这意味着新房将回归市场定价机制。

这两宗地块均得到热捧。其中，0029地块以总价91.52亿元竞出，溢价率为17.33%，得主为中铁+招商+华润联合体；0030地块则以90.4亿元的价格竞出，溢价率为25.04%，得主为建发。

连同开拍前的线上报价，两宗地块的竞价次数分别达到170轮、249轮。

今年以来，热点城市土地交易火热，随着土地交易规则的改善，一些优质地块受到热捧，竞价次数超过百轮的情况不断出现。

1月26日，深圳迎来2025年首宗宅地出让。龙岗区的一宗土地吸引了8家竞买人参与，经过246轮竞价，中海以总价30.65亿元竞得，溢价率为70.37%。

2月8日，郑州司法警官学院地块现场出让，该地块经历了一场马拉松式的竞价，从早晨9点05分开始，一直到下午2点51分才决出胜负。最终中海以总价10.89亿元竞得该地，溢价率87.48%。这也是2021年以来，郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。

2月19日，苏州迎来节后首宗宅地出让，苏州工业园区一宗地块以14.29亿元竞出，竞价次数122轮。

2月20日，上海2025年一批次土拍中，虹口区一宗地块以89.64亿元竞出，竞价次数为184轮。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，近几年来，随着房地产市场进入深度调整期，房企不断向“高能级”城市收缩，造成这些城市的土地竞争较为火爆。

他表示，从市场参与主体来看，虽然不再有过去的“民企争锋”场面，但就市场竞争的激烈程度而言，当下热点城市的土地市场已经接近往年最火爆的水平。

热点城市的土拍形势，也对整体市场起到一定的带动作用。中指研究院的数据显示，2025年以来（1月1日-2月23日），300城住宅用地累计成交金额为2095亿元，同比增长30.2%。

政策托举助力信心回升

土地市场的升温，往往来自于房屋交易市场的带动。去年四季度，房地产市场出现年末翘尾行情。进入2025年，虽有春节假期影响，但楼市成交热度较往年同期仍处于相对较高的水平。

中指研究院指出，近期优质地块土拍升温反映出房企对核心城市新房销售前景的看好，加快补仓。

除市场大势外，政策层面的直接影响也不容忽视。

从去年11月起，北京就在土地交易中取消了对土地最高价格、销售最高价格的限制，使土地交易规则重回价高者得。与此同时，在北京推出的土地中，不含配建要求的纯住宅地块也明显增多。这些调整对土地交易的升温起到了积极作用。

“企业拿地，最怕的是算不过来账。”前述房企人士表示，若一宗地块的配建要求比较多，价格又有限制，除去日益增长的建安成本，利润往往十分微薄。如果遇到市场下行，甚至会出现亏本。

相比之下，取消各类限制后，企业可以预留出一定的利润空间，用来对冲市场风险。公司的运营能力、产品力、成本控制能力等，也可以得到市场检验。

2月25日，北京市规划自然资源委举行2025年北京商品住宅用地推介会，共推介69宗、427公顷用地。此次集中推介的地块均位于轨道站点、产业园区和生态廊道周边，有房企评价为“很有诚意”。

中指研究院指出，短期来看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、 放宽层高限制等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿。

该机构还指出，收购存量闲置土地政策，已成为今年房地产“稳投资”的关键举措，并对土地市场的升温有着积极影响。

自去年监管部门连续推出收购存量闲置土地政策后，该项工作已陆续进入落地阶段。公开信息显示，湖南、吉林、浙江等多个地区已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告。近期，广东则公示了今年第一批拟使用土地储备专项债券收购存量闲置土地的项目清单，拟收购价格合计超430亿元。

中指研究院指出，随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而缓解房企资金压力，推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”。