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在房地产行业持续承压的背景下，深圳国资再度出手，为万科提供流动性支持。2月21日，万科发布公告称，第一大股东深圳市地铁集团（下称“深铁集团”）将向其提供42亿元股东借款，用于偿还公开市场债券本息。这是继2月10日深铁提供28亿元借款后，深圳国资体系在短短11天内对万科的第二次资金支持，累计金额达70亿元。
（参考：）
市场规则下国资“让利式”支持
此次借款延续了此前条款：期限3年，利率2.34%，较1年期LPR低76个基点，显著低于市场融资成本。值得注意的是，深铁要求万科提供资产抵质押的比率高达70%，远超市场30%-60%的股票质押惯例。以首笔28亿借款为例，万科质押了市值40亿元的万物云股票，按市场规则仅能融资12亿-24亿元，但深铁实际放款28亿元，质押率突破常规。
此次42亿元借款初始由万科三家全资子公司提供担保，未来三个月内需置换为价值60亿元的资产抵押，并解除子公司担保。若未能完成置换，万科需立即还款或提供其他合格担保。分析人士指出，这一安排既符合市场化原则，又通过“让利条款”体现深铁对万科的强力支持。
万科偿债高峰下 深圳地铁集团“超常规”行动
万科一季度面临偿债高峰，需兑付约100亿元境内公开债。截至2月21日，其已如期偿还前三笔合计80亿元债务，剩余20亿元债券“22万科01”将于3月4日到期。此次42亿借款不仅覆盖该笔债务，还为后续经营预留缓冲空间。市场数据显示，万科未来半年内境内外债券到期规模达180亿元，上半年偿债本息超207亿元，流动性压力凸显。
深铁的支持不止于资金。2024年以来，其通过受让深圳湾超级总部基地地块、红树湾物业项目收益权、认购公募REITs份额等方式，累计为万科创造约50亿元现金流。今年2月，万科联合险资设立16亿元住房租赁Pre-REIT基金，盘活厦门租赁资产，进一步拓宽融资渠道。
万科保卫战背后的国资逻辑
深圳国资委此前明确表态，市属国资国企“有足够子弹”支持万科稳健发展。深铁集团董事长辛杰强调，将支持万科经营团队“统筹资源要素”，暗示未来或在地铁上盖物业开发等领域深化协同。
市场信心随之修复，2月以来万科多只债券价格回升，境内信用债发行可行性评估提上议程。2月24日，万科H股盘中涨超7%，反映投资者对风险缓释的认可。
行业困局中的“样本意义”
万科流动性危机是房地产行业调整期的缩影。2024年全国商品房销售面积同比下滑，房企“造血能力”普遍承压。与激进加杠杆的恒大相比，万科凭借国资股东背书和资产质量，成为少数未爆雷的头部房企。深圳国资的持续介入，“地铁+物业”整合，为混合所有制房企的风险化解提供了参考路径。
然而，短期输血难解长期之困。分析人士指出，万科需加速销售回款与资产盘活，而房地产行业能否企稳仍取决于政策效果与市场信心。深铁的“兜底”虽守住信用底线，但万科真正的考验，仍在如何穿越周期实现自我造血。
素材来源：综合自公告
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