购买拆迁安置房遭卖方毁约，房产买卖律师揭秘买方凭起诉过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

2010 年，Y 公司与被拆迁人王悦娟签订《拆迁安置房买卖合同》，王悦娟购买北京市大兴区 C 室房屋。同年 8 月 5 日，王悦娟、李辉振、陈宇杰与 Y 公司签订《房屋产权变更申请承诺书》，将房屋产权人变更为陈宇杰。2014 年 8 月 27 日，陈宇杰与刘浩峰签署《房屋买卖合同》及《房屋产权变更协议》，刘浩峰购买该房屋，支付 65 万元房款，约定剩余 15 万元在交房时支付。陈宇杰与孙悦曾是夫妻，2014 年离婚，离婚协议未提及涉案房产，孙悦现已去世，其父母孙刚、宋晓君对房屋主张权益。Y 公司完成房屋建设具备交房条件后，陈宇杰拒绝配合刘浩峰办理产权变更及交房手续，刘浩峰诉至法院。

二、案件详情

原告主张

刘浩峰要求陈宇杰及Y 公司配合办理产权人变更、房屋交付及产权登记过户手续，陈宇杰承担违约金 1 万元并支付诉讼费用。刘浩峰称已按合同支付购房款，陈宇杰应依约履行义务，其拒绝配合构成违约。

被告抗辩

陈宇杰称房屋为其与孙悦夫妻共同财产，离婚时未分割，孙悦去世后其父母有权益，自己无100% 处分权；还认为涉案房屋是拆迁安置房，按大兴区政策五年内不许交易，合同应无效。Y 公司表示只与王悦娟、陈宇杰有合同关系，仅配合陈宇杰办理入住及产权登记，原被告纠纷与公司无关。孙刚和宋晓君称不同意陈宇杰卖房，若有权利则要享受。

法院查明

2010 年 Y 公司与王悦娟签订购房合同，约定交房时间。2014 年陈宇杰与刘浩峰签订房屋买卖合同，对房款支付、交房时间、产权转移登记等作详细约定，同日刘浩峰支付 65 万元房款，双方申请律师见证。证人李辉称签合同时陈宇杰称单身，其爱人到场签同意出售文件。Y 公司称房屋不动产初始登记刚办理完毕，个人产权信息备案未完成，无法转移变更登记。

三、裁判结果

Y 公司于判决生效之日起十日内将房屋交付给陈宇杰，陈宇杰同日交付给刘浩峰，刘浩峰同日支付陈宇杰购房款 15 万元。

驳回刘浩峰要求陈宇杰及Y 公司配合办理产权人变更手续（改底单）的请求。

驳回刘浩峰要求Y 公司直接办理过户到其本人名下的请求，刘浩峰可另行主张依次过户手续。

驳回刘浩峰要求陈宇杰承担违约金1 万元的请求。

四、案件分析

无权处分认定

涉案房屋是陈宇杰与孙悦夫妻共同财产，但签买卖合同时孙悦在场未阻拦，证人也表示孙悦签署相关手续，可推定孙悦同意卖房，陈宇杰卖房属有权处分，其以无权处分为由拒绝履行合同构成违约。

产权变更（改底单）请求

刘浩峰要求的改底单手续缺乏法律依据，法院不予支持。

交房请求

Y 公司与陈宇杰、陈宇杰与刘浩峰分属不同法律关系，Y 公司仅对陈宇杰有交房义务，所以先由 Y 公司交房给陈宇杰，陈宇杰再交付给刘浩峰，购房款尾款在交房时一并处理。

过户请求

刘浩峰要求Y 公司直接过户到其名下缺乏法律依据，因三方存在不同法律关系，刘浩峰可另行主张依次过户。

违约金请求

合同未明确陈宇杰拖延向Y 公司办理交房手续的违约金责任，刘浩峰主张的合同第九条违约金是逾期办证责任，庭审时房屋刚完成初始登记，Y 公司未交付房屋和办理转移登记，逾期办证责任不在陈宇杰，所以刘浩峰主张违约金无事实和法律依据。

五、胜诉办案心得

证据收集与梳理

在房产纠纷案件中，全面收集和整理各类证据至关重要。本案中，通过对房屋买卖合同、产权变更协议、转账记录、证人证言等证据的细致梳理，清晰呈现案件事实，为当事人争取权益奠定基础。尤其是证人对孙悦同意卖房的证言，对认定陈宇杰有权处分起到关键作用。

法律关系分析

准确把握案件中各方的法律关系是胜诉关键。本案涉及Y 公司与王悦娟、陈宇杰的合同关系，陈宇杰与刘浩峰的房屋买卖关系，明确不同法律关系的权利义务，有助于精准提出诉讼请求和应对抗辩。

庭审策略与应对

庭审中要灵活应对对方观点，充分阐述己方主张。对于陈宇杰提出的无权处分和合同无效等抗辩，通过证据和法律依据有力反驳。同时，针对法官的询问和释明，清晰准确表达当事人诉求，如在过户问题上，虽刘浩峰坚持直接过户未获支持，但明确可另行主张依次过户，为后续维权指明方向。