三大视角看房企溢价拿地新逻辑

来源：证券日报

2月25日，杭州迎来年后第三次土拍，共出让3宗宅地，平均溢价率为45.6%。开年以来，“京沪深杭”等多城土地市场出现明显变化，频现房企溢价买地现象。

2月份以来，上海4宗地、杭州3宗地均出现溢价，其中多宗溢价率超30%；苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；郑州土拍出现民营房企以溢价率27%拍下某涉宅用地的情况……另据中指研究院统计，今年1月份，百强房企拿地总额为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年同期由负转正。

在笔者看来，与过去两年房企主动“缩表”、土地多以“底价成交”甚至流拍的冷清局面相比，当前市场出现积极变化，房企重燃拿地热情，有三大新投资逻辑值得关注。

第一，房企投资从押注大盘转向青睐中低总价、确定性更强的“小而美”地块，推动行业向“品质化开发”转型。在大开发时代，多地有造新城规划，开发商通过勾地模式或者滚动开发模式投资百亿元大盘现象屡见不鲜。如今则完全不同，除极少数高总价地块外，低容积率且地段较好的中小规模宅地，更符合市场需求。

近期，上海、郑州、苏州等地拍出的高溢价地块亦多呈现“低总价、低密度、确定性高”的特点，这类涉宅地块具有规模适中、开发周期短、资金回笼快的“加分”优势。

据CRIC（中国房产信息集团）监测30个重点城市待售地块起拍总价数据来看，截至2025年2月初，15亿元以下地块占比上升，较2024年同期上升了21个百分点。这一变化既契合当前房企对内部拿地投资的风险管控逻辑，也为建设高舒适度的“好房子”提供空间，供需双向理性适配，反映出行业从“规模扩张”向“质量升级”的积极转向。

第二，房企拿地从“规模至上”转向“算得过账”，重构行业利润逻辑。与上一轮周期中“不计成本冲规模”式抢地不同，当前房企即便是溢价拿地，也更强调财务安全和利润空间。

当前，高能级城市核心地块备受青睐，但三四线城市土地仍多以底价成交。这背后有三大动因，一是房企对投资拿地整体较为谨慎，共识是押注核心城市“安全资产”，即聚焦区域韧性更强的重点城市或者核心地块投资，打“资产保卫战”；二是挤出更高利润空间，比如现在某些房企拿地会设置满足净利润率5%以上、IRR（内部收益率）15%以上的硬指标，以期项目结转时有更好的利润率，缓解上一个周期毛利率较低的窘境；三是更注重“错峰”逆周期拿地，当下行业正处于转型期，核心城市地价较2021年峰值已回调约15%，财务盘面稳健的“三好生”将其视为“低成本扩储窗口期”，竞争对手较少，正是以相对较低成本加速“补仓”的好时机。

第三，房地产融资环境逐步改善，房企拿地资金池转向“回补”，助推行业修复信用。开年以来，多家房企已密集抛出发债计划，多则有高达90亿元的公司债，少则有10亿元的中期票据。此外，民营房企融资也打开了新局面。1月份，滨江集团、新希望地产以及美的置业等3家民营企业总计发行29亿元信用债。

在国内资本市场，相关部门正加大力度用好房地产各项融资工具“组合拳”，满足各类房企不同环节、不同阶段的合理融资需求。在海外美元债市场，亦有“破冰”之举。2月份，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）公告称拟发行3.5亿美元债，这是其时隔三年再度发行美元债。从整个行业来看，自2022年初房地产市场进入深度调整后，内资房企大规模发行无抵押美元债券极为罕见。绿城此举，表明国际投资者对优质房企的信心有所回升‌。

国内外融资环境持续得到改善，叠加楼市企稳复苏，双向增厚房企现金流蓄水池，缓解其流动性压力，促使其有余力重回投资拿地通道，修复行业信用。

展望未来，随着政策效应的进一步释放和市场信心的逐步恢复，房企的拿地力度有望继续加大。但如何在拿地与风险之间找到平衡，仍需企业敬畏市场规律，理性投资，推动房地产行业走上健康发展之路。