2025年一线城市房价走势：北上深上涨，广州止跌，市场筑底关键期

文｜邓浩志

地产大势：北上深房价开涨，广州开始止跌

近日，统计局公布2025年1月份70个大中城市房价数据：一线城市住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降；一二三线城市同比降幅均持续收窄。具体指标方面，一线城市新房中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。一线城市二手房中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有24个，比上月增加1个；二手住宅环比上涨的城市有7个，比上月减少2个。

宏观数据的结论与我们在一线的体感也差不多。广州各大开发商从去年12月底开始，基本已经停止了进一步的价格下调，一直持续到2月底。具体来看，核心城区部分热销楼盘甚至出现了轻微的价格上调，比如海珠区西部某些去年热销的楼盘。而外围郊区虽然优惠依然很多，但并没有继续跌破去年12月份的低位。相对而言，另外三个一线城市则更为强势，甚至房价已经连续多月上涨。以深圳为例，去年10月份见底之后，房价已经环比微涨了3个月。某个月份的房价涨跌可能受供应结构影响，但连续三个月上涨，则表明新的趋势正在形成。

广州楼市虽然整体弱于北京、上海、深圳，但新房价格终于结束了连续20个月的环比下跌。二手房虽然还有下跌，但环比只跌了0.2%，接近见底。接下来的“小阳春”行情很重要，如果能够继续保持热度，广州楼市很可能会在今年一二季度完成筑底。

从我们在一线观察到的情况来看，也有类似现象。比如海珠区西部的某楼盘，新货的加推有轻微的价格上涨，同片区最近几个新楼盘的开价也都略高于市场预期值。总体感觉是广州开发商都在开始试探市场，希望在持续4、5个月的热销之后，有机会提高一点价格。但目前来看，这些提高售价的项目并未获得预期的热销效果。

总体而言，成交量见底之后，似乎还不足以支持价格的反弹。而楼市的后续走势仍取决于经济大环境，如果经济形势不佳，楼市复苏将缺乏有力支撑，那么楼市可能仍需进一步的政策支持。

广东省拟发行307亿元土储专项债

近日，有报道称，广东省重启土储专项债，本次发行债券规模为307亿元，将用于回收19个地级市上报的86个土地储备、回收闲置存量土地项目。其中，2025年广东省政府专项债券（八期）计划发行总额114.04亿元，期限为7年（5+2），募资拟用于广州市和惠州市的土地储备及回收闲置存量土地项目。

此事影响重大：

前期媒体报道的广东回收闲置土地信息已落实，并且已经明确了具体的融资额度、融资方式和使用方向等。因此，具体工作应该会在广东省内全面铺开。至于实际效果如何？会不会出现地方收购商品房作为保障性住房那种“雷声大雨点小”的情况？还需要进一步观察。但至少又一条重磅的、改善市场供求关系的房地产政策已经推出。

广东省以外的省份大概率会在未来半年陆续效仿。从全国土地市场来看，房地产市场低迷导致的土地闲置问题是普遍性的，非广东一地所有。而在多轮政策扶持下，楼市仅在局部有缓慢复苏，这也是普遍情况。在可用的楼市刺激手段都已用得差不多的情况下，回收闲置土地可能是目前可用的少数“大招”之一。因此，各地可能会效仿，甚至回收规模大于广东省也不奇怪。