董藩：把“止跌回稳”作为当前楼市调控的唯一目标

2024年9月26日，中共中央政治局召开会议，强调“要促进房地产市场止跌回稳”，并提出了一些政策调整思路。这表明政府对房地产市场的调控精神从此前的“控制价格，防止市场过热”，到后来的“防风险、去库存”，又转向了“止跌回稳”，也就是积极救市，以防止房地产市场对经济、社会产生更大负面影响。

鉴于房地产业在国民经济中的支柱产业、主导产业和先导产业地位，认真研究当前的市场情况和房地产行业的运行规律，总结以往行业管理的经验教训，改善调控质量，成为当前宏观经济管理的最紧迫的工作。而要改善房地产调控质量，必须放弃同时设立多个目标的求全思维，聚焦最核心、最紧迫的问题，把“止跌回稳”作为楼市调控的唯一目标或基本目标。

一、调控未达目标，若市场继续恶化，风险会急剧增大

近三年，尽管中央和地方政府已出台众多政策以求稳定房地产市场，但截至到目前，楼市交易额与价格不但未明显回升，反而连续下滑。根据国家统计局的数据，2024年，全国房地产开发投资为100280亿元，比上年下降10.6%；其中住宅投资为76040亿元，比上年下降10.5%。房地产开发企业房屋施工面积为733247万平方米，比上年下降12.7%；其中住宅施工面积为513330万平方米，比上年下降13.1%。房屋 新开工面积为73893万平方米，比上年下降23.0%；其中住宅新开工面积为53660万平方米，比上年下降23.0%。房屋竣工面积为73743万平方米，比上年下降27.7%；其中住宅竣工面积为53741万平方米，比上年下降27.4%。新建商品房销售面积为97385万平方米，比上年下降12.9%；其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额为96750亿元，比上年下降17.1%；其中住宅销售额下降17.6%。商品房待售面积为75327万平方米，比上年末增长10.6%；其中，住宅待售面积增长16.2%。房地产开发企业到位资金为107661亿元，比上年下降17.0%。2024年12月份，房地产开发景气指数为92.78，远离100这个最合适的景气水平。

房价和交易量若继续下滑，极易引发一系列重大风险：

第一，对信贷甚至整个金融体系造成重大冲击。第二，经济下行压力进一步增加。第三，财政收入继续下滑。第四，就业市场受到更大冲击。第五，对产业链的摧毁。第六，对政府信誉与能力评价的影响。

遏制房地产市场的下滑趋势，防范潜在风险爆发，业已成为宏观经济管理的当务之急。

二、调控目标必须精简，“止跌回稳”应成为当前阶段的唯一目标

当前，房地产市场正处于深度调整期，各种政策的边际效果在不断下降，可继续调控的增量手段也在减少。因此，今后调控政策在方向上必须更加明确和精准，才可能实现调控目标。过去的调控政策往往试图在“稳房价、稳地价、稳预期”之间寻求平衡，甚至同时追求“防风险、保交楼、促消费、稳经济”等多重目标，也一度把“六稳六保”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期；保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转）与房地产调控联系起来。然而，实践证明，同时追求多个政策目标，不仅会导致政策效能分散，还可能给调控主管部门和市场主体带来困惑，最终难以达到预期效果。

表述上的矛盾，会使得主管部门在制定具体政策时左右为难，不知道该取消限购还是坚持限购，不知道该限制贷款还是放松贷款，也不知道在鼓励购买（需求上升可能导致涨价）和限制购买（控制投资与投机会降低价格）之间该如何平衡。居民作为市场主体，不知道政府的政策究竟该怎样理解，网上的专家解读也互相矛盾。这就导致很多人明明需要住房或商办物业，却在购买决策上犹豫不决，因为担心购买后再有打压政策出来，投资亏损。

互相矛盾的调控目标，在以往的房地产调控、管理中很常见。例如，希望开发商积极参与土地拍卖活动，以增加土地出让收入，但还要控制地价和房价；希望开发商积极参加开发活动，不要烂尾，但却严格控制开发贷款，不给开发商融资；希望降低房价，但又要求开发商增加开发成本，提交精装修住房；希望减少商铺和写字楼的空置，但对商办物业的政策一直非常苛刻（贷款期仅10年，首付要5成），等等。这些互相矛盾的管理目标和政策互相掣肘，导致市场运行拧巴、滞涩，调控效果大大降低，调控质量很不理想。

凯恩斯曾说过：“人类经济行为中的最大不确定性就是预期的变化。”这意味着，预期的改变往往会对经济活动产生重大、深远的影响。当市场处于下行通道时，购房者与业主的信心普遍低迷。如果政策目标过多、过于模糊，甚至相互冲突、矛盾，市场预期就难以明确、稳定，反而会加剧观望情绪，使市场交易更恶化。面对当前房地产市场继续下行的压力与严重的破坏性，继续坚持多目标调控，已经明显背离救市愿景。摒弃“既要……，又要……，也要……”的调控模式，在互相矛盾的调控目标中进行取舍，把“止跌回稳”明确为当前阶段唯一调控目标，集中力量解决核心问题，已经成为必然的选择——止跌回稳是房地产市场恢复健康发展的前提条件，也是当前稳定宏观经济的必要支撑。只有在市场止跌企稳的基础上，才能谈后续的优化调整和长远发展。当政府聚焦“止跌回稳”单一目标时，既能展现救市的决心，也可以集中资源与手段，增加调控力度，还能通过精准调控，提高效率。当聚焦到“止跌回稳”单一目标时，政府释放出促进交易和稳定价格的明确信号，也容易增强购房者和开发商的信心。

三、改变预期，进而改善供求关系，是实现“止跌回稳”的基本思路

供给和需求的水平，决定着价格和交易量。供给与需求都受到多种因素的影响。预期作为影响因素之一，会通过影响买者和卖者的决策，进而影响供给和需求。

如果买者预期未来价格上涨，他们会提前购买，从而导致当前需求增加。例如，在通胀预期下，房产、黄金等资产的需求会上升。反之，如果买者预期价格下降，或以同样价格，未来可买到功能更强大或多元的产品，他们就会推迟购买，从而导致当前需求减少。如在电子产品市场中，当传出迭代产品即将上市的消息后，买者经常会等待新型号发布后再购买。

卖者的生产决策也受到预期影响。如果卖者预期未来需求增长或价格上升，他们会增加生产或囤货。例如，原油生产商在油价上涨预期下，可能减少当前供给，以待更高价格时出售。如果卖者预期需求下降，他们可能减少投资或裁员，从而降低供给。

在正常情况下，预期对供求双方有一定程度、并不强烈的影响。但在特殊条件下，预期便具有了决定性作用。已发现的两个特殊条件包括：（1）市场信心因意外因素变化剧烈。如金融危机发生时，悲观预期会导致消费和投资大幅下降；（2）制度、政策或科技水平变化显着。如政府宣布高补贴政策，消费者可能提前购买新能源汽车，从而推动需求激增。这两个条件在资产和金融市场上出现的概率相对高：股票、房地产等市场受预期影响严重，投资者的乐观或悲观情绪会直接引致供需关系和价格大幅度波动。

而目前的房地产市场预期，即人们对未来房价、政策和经济环境的预判，恰恰遇到这样的特殊条件：预期由此前的普遍看好快速变成全面看衰，并通过影响决策行为，在短期内能显着改变了供需关系，导致价格下跌、交易量跳水——预期成为主导市场变化的关键因素。

要改变现状，阻止市场继续恶化，就必须对症下药——必须在预期管理上做文章！政府应通过政策调整，稳定市场信心，如优化调控措施、降低交易壁垒、提供流动性支持，以缓解市场恐慌，恢复供需均衡。只有扭转悲观预期，才能激活市场主体的活力，推动房地产开发与交易秩序的恢复。

四、允许部分城市房价上涨，是打开市场预期困局的关键钥匙

最近两、三年，国家开始放松市场管制，中央和地方政府陆续拆除了一些限制性政策，试图促进需求回升、交易恢复。但调控效果很不如意，市场在继续恶化。导致这个结果的原因是多反面的，包括错过了有效的救市时间，出台的政策羞羞答答、力度不够、缺乏系统性，政策零散、间断性地推出，反而加剧了等待与观望情绪，等等。

如果将救市政策全面、系统、一次性地推出来，既可以表明国家救市的坚定决心，也会使各项政策产生合力，还能避免购买者因等待后续政策而继续观望。那么，政府为什么不这样做呢？其中主要的考虑是担心再次引起房价上涨，使前期调控效果丧失，或引起舆论谴责。

“止跌回稳”应该理解为全国整体楼市的调控目标与结果，而不是针对每个城市的。因为从全国的情况看，各地人口规模、人口增长、房地产供求状况差别巨大，大力救市也不可能让所有城市整齐、一致地回到“稳”的情形，但可能达到有涨有跌，而全国房价平均值处于基本稳定状态，这就算达到了调控目标。如果全国最强大城市的房价处于稳定状态，那另外90%以上的城市一定处于普跌甚至严重下跌局面，这显然不是“止跌回稳”。因此，若要达到止跌回稳目标，一些功能强大的城市，房价上涨甚至明显上涨，是必然的，也是合理的，更是应该被允许的。

从目前的市场情况看，即使有少量城市出现价格上涨趋势，对全国的救市工作来说，意义却很重大：在楼市整体低迷的背景下，这种上涨能够打破市场对整体房价持续看跌的预期，扭转购房者的信心。在上涨城市率先恢复的信心会扩散到其他二线城市，从而带动全国市场需求的逐步回升。

但是，以目前的情况，在现有的政策下，短期内不会有任何一个城市的房价出现上涨趋势。即使在功能最强大、经济最发达的城市，也未看到需求明显、持续恢复的迹像。所以，筛选出一些需求可能较快恢复的城市，解除仍存在的限制政策，并以限制供应、激励购买政策做配合，是很有必要的。

当前最具这种可能性的无疑是北京、上海、深圳三个城市。除了城市功能强大、经济发达、人口规模庞大之外，北京、上海还存在教育、医疗、就业、收入等明显优势，户口极有吸引力。如果彻底取消限购，允许外地人购买，并允许新买房者落户和子女入学，显然会引来购买者；还有，在近千万的非户籍常住人口中，也会有一些人为了户口购买或置换住房。这样，需求就会迅速增长，带动交易和价格的上涨。若只允许随便购买和学生就读，不允许落户，效果也会有，但会差一些，是次优选择。深圳作为南方增长极和最成功的特区，也具有明显优势：临近港澳，是南中国金融中心，具有人才和产业结构优势，领袖型企业与上市公司积聚，外来人口多。更重要的是土地面积小，建设用地供应紧张。若购买限制全面取消，也是具备需求快速恢复可能的。如果北京、上海、深圳的房地产需求能快速恢复，就会有力对冲看衰预期，并进一步带动广州、杭州、南京、成都等大都市需求的恢复，启动全国市场“止跌回稳”的进程。

鉴于北京、上海、深圳的房价也已深度下跌，市场悲观氛围浓厚，为确保这几个大都市能率先突破困境，除了彻底放开限购外，至少还必须采取如下配合措施：首先，国家明示不再使用行政手段限制大都市房价的上涨，尊重市场机制；其次，三年内限制房地产开发用地出让规模，优先消化存量商品房和挂牌二手房；再次，将年轻人的按揭贷款期限最长延至40年，对经济压力大的按揭家庭允许在5年内只还利息、不还本金；最后，优化商办物业的交易和信贷政策，首付比例降到30%，贷款期限允许延长至30年。

美国经济学家米尔顿·弗里德曼曾指出：“政策的效果常常取决于人们如何预期政策的执行。”面对目前的房地产困局，必须找到能牵动全局改善的“牛鼻子”，打出最有力的“拳头”，让市场看到政府救市的决心和强有力措施，从而改变预期，迈出破局之步。

来源：香港经济导报

作者：董藩 北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博导