房产赠与无效诉讼攻防指南：从病历审查到合同相对性的诉讼策略

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭财产处置中，房产赠与所引发的纠纷并不少见，这类纠纷往往涉及复杂的家庭关系、财产权属认定以及当事人行为能力的判断等问题。本案围绕北京市东城区一套房屋的赠与展开，对于明晰房产赠与合同效力的相关法律问题有着重要的参考价值。

二、案件详情

（一）原告主张

原告林宇向法院提出诉讼请求：一是判令被告林悦与被告陈静签订的《赠与合同》无效；二是要求被告承担诉讼费。林宇称，2018年，陈静与北京H公司签订《房屋买卖合同书》，以2001年成本价购得北京市东城区×××号房屋，后该房屋登记至陈静名下。2020年，陈静与林悦签订《赠与合同》，将房屋赠与林悦并完成过户。林宇认为，陈静购房时使用了丈夫林辉的工龄折价，房屋应属夫妻共同财产，陈静私自赠与构成无权处分。而且林悦作为陈静与林辉的子女，明知上述情况，不属于善意第三人。此外，陈静在2020年8月已被诊断出老年痴呆、脑梗死等症状，签订《赠与合同》时并非其真实意思表示，所以提起诉讼。

（二）被告答辩

被告林悦辩称，《赠与合同》真实有效。林宇并非合同相对人，不具备主张合同无效的主体资格。涉诉房屋是在林辉去世后购买，属于陈静个人财产。陈静签订赠与时为完全民事行为能力人，意思表示真实，因此不同意原告诉求。被告陈静法定代理人林婉、林晨表示不清楚赠与情况，签协议前陈静多次走丢，个人不认可赠与协议，认为应属无效，同意原告诉求。

（三）法院查明

被告陈静与林辉育有五子女，分别为原告林宇、被告林悦以及林婉、林晨、林浩。林辉于2008年10月去世，林浩于2020年9月死亡，林浩与王莉育有一子孙宇。2018年9月28日，陈静与北京H公司签订《房屋买卖合同书》，以41395元购得涉诉房屋，购房时使用了林辉的工龄。2020年10月30日，陈静与林悦签订《赠与合同》，将房屋无偿赠与林悦，随后房屋过户至林悦名下。2021年10月26日，法院认定陈静为无民事行为能力人，11月25日指定林婉、林晨为其监护人。诉讼中，林宇申请鉴定陈静签订赠与时的民事行为能力，但因超出机构鉴定能力范围未被受理。原告提供陈静的就诊病历，北京和平里医院出院诊断为脑出血、脑梗死等，刻下症记载左侧肢体无力、神志清醒；某医院病历体格检查记载神志清楚，出院诊断有急性脑梗死、脑萎缩、老年痴呆等。庭审中，原告认为病历显示陈静办理赠与 时已完全不能辨认自己行为，赠与并非其真实意思表示；被告认可病历真实性，但否认能据此得出陈静签订赠与时意识不清、无行为能力的结论；陈静法定代理人认可原告观点。

三、裁判结果

法院驳回了原告林宇的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同主体资格争议

林宇并非赠与合同的相对方，依据《中华人民共和国民法典》关于合同相对性的原理，一般情况下，只有合同当事人才能对合同的效力提出主张。但在存在合同损害第三人利益等特殊情形时，第三人有权请求确认合同无效。本案中，林宇主张合同无效是基于其认为该赠与行为损害了其对涉诉房屋可能享有的共有权益，所以法院需要进一步审查其主张的权益是否成立，进而判断其是否具备主张合同无效的主体资格。

（二）财产权属认定

虽然陈静购房时使用了林辉的工龄优惠，但根据相关法律及政策规定，在一方去世后，另一方以成本价购买单位公房，房屋权属应归购房人个人所有。本案中林辉于2008年去世，陈静2018年购房，所以涉诉房屋依法属于陈静个人财产，不存在无权处分的情形。

（三）行为能力及意思表示判断

林宇主张陈静签订赠与时因身患疾病，不能辨认自己行为，意思表示不真实。然而，从证据角度来看，原告提供的病历虽显示陈静患有多种疾病，但病历中也记载其神志清楚，仅凭这些病历无法确凿证明陈静在签订赠与合同的2020年10月30日当天处于无民事行为能力状态或意思表示不真实。根据谁主张，谁举证的原则，林宇未能完成举证责任，所以其主张难以得到法院支持。