北京房产律师解析：离婚协议中婚前房产归属如何认定？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

、案件背景

林女士与陈先生原系夫妻，于2010 年 2 月 9 日登记结婚，后因感情破裂，于 2020 年 1 月 6 日协议离婚。在离婚过程中，双方就财产分割签订了《离婚协议书》，其中涉及到 M 号房屋的归属问题。此后，林女士认为该房屋应作为夫妻共同财产进行分割，对《离婚协议书》中有关 M 号房屋的财产分割约定存在异议，进而引发诉讼。

二、案件详情

房屋来源

2003 年 10 月 20 日，北京市某单位与案外人王强签订《安置合同》，对王强原住房 S 号房屋就地安置，应安置人口包括陈先生等五人，安置住房为 M 号房屋。2015 年 8 月 4 日，王强与陈先生签订《存量房屋买卖合同》，以房屋买卖形式将 M 号房屋过户至陈先生名下，合同除房屋地址外多为空白，房价款仅 3 元，实际为赠与。

离婚协议约定

2020 年 1 月 6 日，林女士与陈先生签订《离婚协议书》，在夫妻共同财产分割部分，约定 M 号房屋归陈先生所有，车辆归林女士所有，双方声明无其他共同财产。

诉讼请求与争议

林女士向一审法院起诉，请求撤销《离婚协议书》中有关M 号房屋的财产分割约定。其上诉称一审判决认定涉案房产为陈先生个人所有错误，认为 2020 年签订的《离婚协议书》将涉案房产纳入夫妻共同财产范围，应视为陈先生重新作出意思表示，将个人财产视为夫妻共同财产。陈先生则辩称 M 号房屋是王强对其个人的赠与，是个人财产，离婚协议书使用民政局模板，不改变房屋个人财产性质，只是对财产约定的确认。

三、裁判结果

一审法院驳回林女士的诉讼请求，林女士上诉后，法院维持原判，驳回林女士的上诉请求，维持一审判决。

四、案件分析

房屋性质认定：M 号房屋是王强的拆迁安置房，陈先生享有的拆迁利益于婚前取得，属于其婚前个人财产。虽然后来以房屋买卖形式过户至陈先生名下，但合同内容异常，结合亲子关系，应认定为赠与合同关系，且赠与事实发生在民法典实施前，房屋登记在陈先生一人名下，应视为对陈先生个人的赠与，属陈先生个人财产。

离婚协议性质：林女士与陈先生在《离婚协议书》中对M 号房屋的约定，并非对夫妻共同财产的处分行为，而是对 M 号房屋作为陈先生个人财产的确认，未产生设立、变更、终止民事法律关系的效果。林女士主张陈先生重新作出将个人财产变更为夫妻共同财产的意思表示，但陈先生不认可，且无证据证明双方就此形成一致意思表示。

五、胜诉办案心得

证据收集与分析：在处理此类案件时，全面收集证据至关重要。本案中，对房屋来源相关的安置合同、赠与相关的存量房屋买卖合同等证据的分析，准确认定了房屋性质。律师需引导当事人挖掘关键证据，为案件定性提供有力支撑。

法律适用与解释：正确适用法律是胜诉的关键。本案涉及民法典实施前的赠与行为，准确适用当时法律规定，明确房屋归属。律师要深入研究法律条文，结合案件事实精准运用法律。

意思表示的认定：在财产分割案件中，当事人意思表示的认定十分关键。本案中通过对离婚协议条款及双方举证的分析，判断出双方对房屋归属的真实意思，避免错误解读协议条款。