北京房产律师实务：房屋买卖未实际付款的法律风险解析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

林婉如与陈宇轩于1959年结婚，婚姻存续多年。涉案房屋登记在陈宇轩名下，属于夫妻共同财产。陈皓身份存争议，其自认为是亲生子，林婉如称其为养子，陈泽是陈皓之子。在这样复杂的家庭关系下，2021年6月2日，陈宇轩与陈泽签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋转让给陈泽，这一行为引发林婉如不满，从而提起诉讼。

二、案件详情

房屋转让情况：2000年4月26日，北京市东城区×××号房屋登记在陈宇轩名下。2021年6月2日，陈泽与陈宇轩签订合同，约定陈宇轩以200万元将房屋转让给陈泽，付款时间为签约日前，但陈泽未实际付款，之后房屋过户至陈泽名下。

当事人行为能力：2020年12月起，陈宇轩被诊断为认知障碍、阿尔茨海默病等，2021年11月被认定为限制民事行为能力人。林婉如自2020年1月起也有脑白质变性等症状，2021年7月被诊断记忆障碍，同年11月被认定为限制民事行为能力人，12月李宏被确定为其监护人。

诉讼争议焦点：林婉如认为陈泽未征得其同意，安排陈宇轩签订合同，转让价格不合理且未付款，陈宇轩当时为限制民事行为能力人，故合同无效。陈宇轩和陈泽则认为合同符合法定要件，房屋过户是林婉如和陈宇轩的意愿，陈泽构成善意取得，且林婉如诉讼主体有问题，应驳回起诉。陈皓同意陈宇轩和陈泽的意见，称房屋实际是赠与，为节省费用才采用买卖方式。

三、裁判结果

法院确认被告陈宇轩、陈泽签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

四、案件分析

诉讼主体资格：林婉如虽被评定为限制民事行为能力人，但监护人李宏对其起诉行为进行了追认，所以其诉讼主体资格合法。

房屋性质与处分权：涉案房屋是夫妻共同财产，陈宇轩无权自行处分，且现有证据无法证明林婉如对房屋转让知情并同意。

善意取得认定：陈泽明知房屋是夫妻共同财产，且陈宇轩有认知障碍，仍过户房屋，难以认定为善意；转让款非市场价格且未实际支付，不符合善意取得条件。

意思表示真实性：陈宇轩签订合同及办理过户时虽未被宣告为限制民事行为能力人，但已被诊断认知障碍等病症，无法认定其行为是完全真实的意思表示。

五、胜诉办案心得

深入调查取证：全面收集当事人病情诊断、房屋产权等证据，为证明陈宇轩行为能力受限、房屋性质及转让不合理提供关键支撑，让事实清晰呈现。

精准法律适用：准确运用限制民事行为能力人行为效力、夫妻共同财产处分、善意取得等法律规定，从法律层面剖析案件，有力论证合同无效。

把握争议焦点：紧紧围绕合同是否有效、诉讼主体是否适格等争议焦点，针对性反驳对方观点，使法官更易理解案件关键所在。