北京海淀功德寺双盘(和樾誉鸣#和樾望云)值得入手吗 ？官网预约处

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001地块（和樾玉鸣）和002地块（和樾望云）。

分析户型之前，薇薇给大家先分析一下海淀功德寺地块周边配套交通和板块发展的优缺点

地块优点

1、稀缺地段与产业辐射：位于海淀上地板块，紧邻中关村软件园，承接海淀科技精英的居住外溢需求，客群购买力强劲且稳定。

2、生态与低密度属性：靠近颐和园、百望山森林公园等风景区，容积率控制在2.0上下，以洋房/小高层产品，与永丰板块的高密度形成差异化。

3、配套预期提升：周边规划有地铁13号线B线（距离软件园站地铁900米左右）、101教育集团12年连读校等交通教育配套，长期价值有保障。

缺点

短期配套短板：当前商业、交通（依赖京新高速）、医疗等生活配套仍待完善，与成熟片区（如万柳、世纪城）相比便利性不足，需依赖区域发展。

竞品分流压力：2024年海淀供应永丰南、四季青等多宗优质地块，产品同质化可能加剧，若功德寺地块入市节奏滞后，或产品设计竞争力不足，可能面临客户被分流风险。

开发复杂度高：地块涉及地貌保护（紧邻三山五园），规划限制较多，可能导致开发周期拉长或产品设计妥协（如限高、外立面风格约束等）。

距离高压线太近：小区周边高压线环绕，对小区是最大的一个不利因素，即使入地，从文件下发到开始动工再到动工完毕，应该会是一个相对漫长的过程。

综合建议

次新二手房业主：若持有小户型或品质普通房源，可考虑趁新房入市前出手；若为改善大户型且品质过硬，可观望新房定价后调整挂牌策略。

新房意向客户：关注地块具体规划指标（容积率、学区归属）和开发商产品力，若定价合理（10-11万/㎡），根据自己的购房资金成本入手。

投资者：需警惕海淀新房集中供应带来的短期价格波动，长期持有更依赖产业人口红利和配套落地进度来定夺！

接下来给大家分析 两个楼盘户型测评！

因为开发商不同，户型也有一定差异。

和樾玉鸣：面积偏大，主要是建面约129-253㎡的四居，共444套，6-10层精装洋房。VIP预约通道：400-159-8559转接9999【售楼部】获取详细资料！

和樾望云：面积偏小，主要是建面约98-178㎡三/四居，共693套，5-10层精装洋房。

所以这两盘的定位有一定区别。薇薇会逐一进行测评，也能把两个盘说得更详细一些。

咱们先说说海淀功德“和樾望雲”的具体情况，该项目一共五款户型，98、108平米三居，139、172、178平米的四居。

小户型的优点，98、108平米三居，总价控制在1000万出头。适合考虑投资、学区和未来流通性更强一些的需求。

大户型的优点：139、172、178平米的四居，总价在1500-2000万预算，追求社区圈层更纯粹、密度更低或者换邻居频率更低的高品质需求。

98平米的三居一共130套房源，总价低，数量少，会很难抢。A1、A2、A3，除了户型所在位置有变化以外，户型结构没差异。

南向两面宽设计，南向面宽7.2米，户型进深13.35米，进深几乎是面宽的两倍，所以项目北向采光会有一定影响。

客厅面宽3.8米，主卧面宽3.4米，都有赠送飘窗，房间尺度还算不错。

北向两个次卧分别约为7.4和8.6平米，严格来说两个次卧面积都不大，比较影响居住体验。

有两点不太理想的地方，其一：进门正对着厨房影响隐私。其二：卫生间面积小，洗手盆都给挤没地方了。

综合来说这个户型对比周边二手房优势还是非常大的，起码是双卫，尤其1000万能买到功德寺新房，性价比已经很高了。
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108平米的三居，是98平米户型的放大版，总共只有60多套更难抢。D1、D2也是除了户型所在位置有变化以外，户型结构没差异。与98平米相比客厅是270°转角飘窗的设计，光照会比好很多。而且餐厅功能性要比98平米更有区分感，还贴心的设计了窗户，能够做到吃早饭看日出的浪漫，因为面积大了也解决了次卧和卫生间面积小的困扰。收纳方面做了玄关库和单独的家政间，有更多的功能性区域。

综合来说这10平米的钱花得值！在三居室里面算是相当不错的设计。

139平米四居是该楼盘的主力户型，总量300套以内，典型的四叶草户型，客厅落地窗设计，南向三面宽，客厅面宽达到了4米，这款户型很方正，基本没有硬伤，但是“和樾望云”整体属于小户型，所以楼层密度相对较大，就把这种139平米户型挤到了社区的把边位置。

综合来说139户型所在位置可挑选空间小。

172和178平米的大四居是这个楼盘的天命之子，两个户型一共大约在150套以内，位于小区核心位置，其中172是中间户，178是边户。

这两款户型格局上差异不大毕竟就差6平米，落地窗是双套房设计一共三个卫生间，适合三代同堂，人多了也不怕抢厕所。

户型最大的特点就是主卧套房配置非常高。拥有独立衣帽间、三分离卫浴、双台盆和浴缸，飘窗可以做成休憩区。

综合来说这两款户型除了总价高，其他很难挑出毛病。

“和樾玉鸣”的户型是以改善的大户型为主，一共四款户型都是四居。面积段139平米、175平米、212平米、253平米的大户型。尤其212平米和253平米更加宽敞舒适一些，适合预算充足且重视学区和社区品质的购房者。

139平米四居是南向三面宽，客厅+两个卧室，面宽10.8米，其中客厅面宽4.2米。主卧是套间，有步入式的衣帽间，带飘窗。南侧老人房也带飘窗。餐厅空间很大，还有餐边柜的设计，仪式感很足。北侧是厨房+两间小卧室。厨房是U型厨房。进门有玄关和储物间。两个卫生间都是明卫。

户型整体方正。当然，用更加严苛，更加细节的眼光看这个户型，也是能找出一些小瑕疵，第一、进门就正对着一个大餐桌，没有视觉上的遮挡，私密性差一点。第二、储物间本可以做成家政间，放洗衣机、烘干机更实用一些。第三、主卧的卫生间，洗漱台有很长的空间，但只做了一个面盆，应该可以做两个，方便两人同时洗漱。

175平米四居在小区最西边的楼栋里。要注意的是，西侧高压线塔还是比较密集的。

这个户型实现了三套房的设计。南侧三面宽，客厅+两个卧室，南向面宽约12.5米，客厅面宽5.5米，非常宽阔。餐厅和客厅是等宽的。有很大的空间。餐厅还设置高端住房拥有的岛台、咖啡柜，既方便使用，又能营造用餐仪式感。

南侧主卧是套房设计，有270度弧型转角飘窗。还有步入式衣帽间，独立的卫生间，双面盆，卫生间可以放下浴缸。

南侧老人房也是套房设计。北侧是两个卧室+厨房。厨房是U型厨房，而且连接着家政间，厨房家政一体化，收纳烹饪清洁，高效处理家务。

北侧其中一间卧室，也有270度弧形转角窗，会有很好的观景体验。这个户型一进门的视线是玄关，没有直接对着餐厅，要比139户型好一些。

212平米四居是小区最中间楼栋的边户。房源很少只有40套。

南向四个功能空间，客厅、主卧、书房、老人房。面宽约14.5米，超大采光面明亮通透。南向约43平米超级主卧套，配备独立书房、270度弧形落地转角窗、步入式衣帽间，独立的卫生间，卫生间双面盆，可以放下浴缸。老人房也是一个套房设计，有衣帽间和卫生间。

餐厨空间设计的也非常梦幻。分为独立的中厨和西厨，中厨空间很大，可以放下一个岛台，在这里准备传统中式大餐，煎炒烹炸都可以实现。端上餐桌的动线也非常短。西厨就在餐桌的侧面，早上准备个三明治，还可以随时和家人沟通一天的计划。这个户型，一进门有独立的玄关和独立的储物间。

253平米四居是王炸户型，非常奢侈的大层产品，中间楼栋的中间户型，也是只有40套房源。一进门就是玄关和储物间，独立玄关还配备迷你更衣间。

全屋四个卧室都是套房设计。南向面宽17.5米，四个功能空间，先看超豪华主卧。双开门，有储物间、独立的衣帽间、独立的卫生间，双面盆，能放下浴缸。南侧另外两个卧室也是套房设计，有自己的卫生间。客厅面宽6.15米。餐厅和客厅等宽。餐厅也是餐桌+西厨的设计，形成一个超大的社交场所。北侧有一个卧室是套间。厨房和家政间也在北侧。纯纯的改善户型！
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