房产合同买方违约引发纠纷，卖方胜诉成功解除合同并获赔违约金

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产交易中，合同的签订意味着买卖双方权利与义务的明确约定。然而，实际履行过程中，任何细微的分歧都可能引发激烈的纠纷。本案聚焦于北京市昌平区的一起房屋买卖交易，涉及合同履行期限、违约责任等关键问题，其复杂的法律关系和双方激烈的争议，不仅关乎当事人的切身利益，也为司法实践提供了极具参考价值的典型范例，对于理解房屋买卖合同相关法律规定和纠纷解决机制具有重要意义。

二、案件详情

（一）原告主张

原告王悦向法院提出三项主要诉求：一是解除与被告李琳就北京市昌平区Y 号房屋于 2020 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二是要求被告立即支付违约金 1160000 元；三是判令被告协助撤销网络签约手续。

王悦陈述，2020 年双方签订房屋买卖合同，明确约定被告需在 2020 年 10 月 30 日前支付 4700000 元第三笔房屋尾款。同时，合同第九条第二款规定，若一方不按约定期限履行合同，逾期超过十日，另一方有权解除合同，违约方需按总房价款的 20% 支付违约金。合同签订后，王悦积极配合完成房屋网上签约，但李琳自 2020 年 7 月 18 日支付 1100000 元前两笔房款后，便未再支付尾款。2021 年 2 月 18 日至 3 月 31 日，王悦多次催促，李琳仍未履行付款义务。由于李琳拖欠尾款且不配合解除网签，导致王悦无法再次转让房屋以周转资金为孩子购置房产，对孩子的生活和学习产生重大影响。王悦认为，合同是双方真实意愿的体现，合法有效，双方应严格履行，李琳的违约行为给其造成重大损失，故请求法院依法支持其诉求，维护自身合法权益。

（二）被告答辩

被告李琳全面反驳王悦的诉求，坚称自己不存在违约行为。李琳指出，合同第12 条 “如遇特殊情况，可适当调整过户和第三笔款支付时间” 是对付款时间的补充约定。因签订合同时王悦在国外，对时间节点不确定，执意添加该条款，这表明无需严格按照 2020 年 10 月 30 日支付第三笔款，具体时间需双方另行协商确定。李琳还强调，合同签署页留有自己的联系方式，但王悦从未联系过自己，也未就过户时间和尾款支付时间重新达成书面补充协议。对于王悦提交的微信聊天记录，李琳认为聊天对方不是自己，且无法确认其真实性，与本案无关。

李琳进一步反驳称，根据合同第9 条第（二）款第 1 项，承担违约责任的前提是 “不按约定期限履行合同”，但本案合同履行期限约定不明，不符合违约条款适用条件。此外，合同第 7 条第（一）款约定，自合同签订之日起 70 个工作日内，双方应共同办理房屋权属转移登记手续。合同于 2020 年 7 月 18 日签订，过户时间应为 2020 年 10 月 29 日，而王悦未在此日办理过户，已构成违约。李琳认为，正是因为王悦添加合同第 12 条，导致合同履行期限不明，王悦应为此承担责任，而不应将违约责任转嫁给自己。

即便法院认定自己存在一定违约，李琳认为合同约定的违约金比例过高，请求法官结合王悦导致合同约定不明的事实，降低违约金数额。同时，李琳提出反诉，要求王悦退还已支付的购房款110 万元及相应利息。其理由是，双方签订合同后，自己已支付 110 万元购房款，现王悦起诉解除合同，自己有权要求返还已付款项及利息。

（三）原告针对反诉答辩

王悦坚决不同意李琳的反诉请求。王悦认为，本案是李琳违约导致合同无法继续履行，自己并无任何违约行为。根据双方签订的买卖合同约定，李琳应支付的违约金金额高于自己实际收到的款项，因此自己没有向李琳返还已收款项的依据，已收款项可直接抵扣违约金。对于李琳主张的利息损失，王悦认为这是李琳违约行为引起的，李琳向自己主张毫无事实及法律依据，请求法院依法驳回李琳的全部反诉请求，支持自己的全部诉讼请求。

（四）法院查明

法院经审查确认，出卖人王悦与买受人李琳于2020 年 7 月 8 日签订《北京市存量房屋买卖合同》，对房屋基本情况、成交价格、付款方式、房屋交付、权属转移登记、违约责任等内容进行了详细约定。合同签订后，李琳支付购房款 110 万元，王悦也配合完成了网签手续，但剩余 470 万元购房款李琳至今未付。

三、裁判结果

法院判决解除王悦与李琳于2020 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

李琳需在判决生效之日起7 日内赔偿王悦违约金 60 万元。

王悦应在判决生效之日起7 日内退还李琳购房款 110 万元。

李琳应在判决生效之日起7 日内协助王悦办理北京市昌平区 Y 号房屋的撤销网签手续。

四、案件分析

合同效力及履行认定

王悦与李琳签订的合同是双方真实意思的表达，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方理应按照合同约定履行各自义务。合同明确规定了付款时间和产权转移登记的条件，李琳未按约定支付470 万元尾款，构成违约。李琳辩称因王悦在国外导致履行期限不明，但未能提供证据证明，法院不予采纳。

合同解除依据

依据合同约定，一方不按约定期限履行合同且逾期超过十日，另一方有权解除合同。李琳未按时支付470 万元房款，逾期超过十日，王悦有权要求解除合同，法院依法确认合同解除。

违约金调整

王悦主张违约金116 万元，李琳认为过高并请求减少。法院依据《中华人民共和国民法典》中关于违约责任的相关规定，综合考虑案件具体情况、王悦的实际损失及预期利益、李琳的过错程度等因素，遵循公平原则和诚实信用原则，酌情判定李琳应支付的违约金数额为 60 万元。

购房款及利息处理

由于合同已解除，王悦应退还李琳已支付的110 万元购房款。但李琳作为违约方，无权主张利息，法院对其利息请求不予支持。

五、胜诉办案心得

精准把握合同条款

在处理房屋买卖合同纠纷时，务必精准理解合同中关于履行期限、付款方式、违约责任等核心条款的含义，明确双方的权利和义务，为判断违约行为提供坚实的法律依据。

充分收集和运用证据

全面收集与案件相关的各类证据，如合同文本、付款凭证、沟通记录等，确保证据的真实性、合法性和关联性，并在诉讼过程中合理运用，以增强诉求的可信度和说服力。

合理主张违约金

主张违约金时，要充分考虑实际损失和预期利益，避免过高或过低主张。过高的违约金请求可能被法院调整，过低则无法充分弥补损失。同时，要提供相应的证据来证明损失的具体情况。

关注法律规定及变化

密切关注相关法律法规及司法解释的规定和变化，准确适用法律，为案件的处理提供有力的法律支持。在违约金调整等关键问题上，要依据最新的法律规定进行分析和主张。