看似房屋买卖合同，实则抵押协议，法院认定无效的法律依据

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房屋买卖领域，因合同效力、履行情况以及一房多卖等问题引发的纠纷屡见不鲜。这些纠纷不仅涉及复杂的法律关系，还关乎当事人的重大财产权益。本案围绕北京市a 号房屋的买卖展开，涉及房屋买卖合同的真实性认定、民间借贷与房屋买卖关系的区分、一房数卖的处理以及证据的采信与判断等多个法律要点，对明晰房屋买卖纠纷的处理规则具有重要参考价值。

二、案件详情

（一）原告主张

林宇杰诉求：林宇杰向一审法院起诉，请求判令张鹏继续履行2020 年 10 月 17 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，协助将 a 号房屋过户至自己名下。上诉请求撤销一审判决，按一审诉讼请求改判，并要求张鹏、王丽承担一、二审诉讼费。林宇杰称，自己与张鹏之间是买卖合同法律关系，并非案外人孙凯与张鹏之间的民间借贷法律关系。一审法院错误适用举证规则，在张鹏、王丽未提供充足证据证明张鹏与孙凯系民间借贷法律关系的情况下，错误判决其与张鹏签订的房屋买卖合同无效，属于认定事实不清。同时，张鹏、王丽之间的房屋买卖合同法律关系存疑，二人有以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保的可能性，一审法院判决张鹏继续履行与王丽的合同与事实不符。即便张鹏、王丽的合同合法有效，张鹏的行为构成 “一房数买”，自己已实际合法占有房屋，王丽享有的办理房屋网签备案手续的权利不能对抗自己，自己应为案涉房屋履行买卖合同的买受人，一审判决违反相关法律法规。

王丽诉求：王丽向一审法院起诉，请求判决履行自己与张鹏之间的房屋买卖合同，将登记于张鹏名下a 号房屋带抵押过户至自己名下。

（二）被告答辩

张鹏辩称同意一审判决，不同意林宇杰的上诉请求。王丽辩称同意一审判决，不同意林宇杰的上诉请求。

（三）法院查明

张鹏因继承纠纷诉讼，法院调解书内容为张鹏于2020 年 2 月 28 日前向其他继承人支付 200 万元，a 号房屋由其继承，其他继承人收到款项后 3 日内配合过户。2020 年 3 月 2 日，张鹏登记为 a 号房屋所有权人，并于同日在该房屋上设立最高额抵押登记，抵押权人为高辉，后于 4 月 21 日注销。4 月 26 日，张鹏再次设立最高额抵押登记，抵押权人为北京某银行，债务履行期限为 2020 年 4 月 22 日至 2021 年 4 月 22 日。

2020 年 7 月 17 日，高辉以王丽代理人身份与张鹏签署网签《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋已抵押，张鹏应于 2020 年 10 月 22 日前办理抵押权注销登记，成交价 350 万元，买受人已支付定金 40 万元，过户登记当天一次性支付房款，张鹏应在 2020 年 12 月 30 日前交房，该网签合同于当日办理网签登记。王丽提交银行转账记录和收条，证明支付定金及部分房款，张鹏认可。

林宇杰提交落款日期为2020 年 10 月 17 日的《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋已抵押，张鹏应于 2020 年 11 月 17 日前办理抵押权注销登记，成交价 320 万元，林宇杰签订合同同时支付定金 20 万元，过户登记前一次性支付房款 300 万元。林宇杰还提交定金收条和转账记录，证明支付定金 20 万元。张鹏称该合同和收条是向孙凯借款 20 万元时签署，当时不认识林宇杰。

林宇杰称经孙凯介绍，通过朋友齐琳得知房屋便宜但需全款购买，因有抵押贷，自己觉得可以承担，便与张鹏签订合同并支付定金，2020 年 10 月 30 日张鹏交房，后发现房屋又被卖。张鹏提交与孙凯等人的对话录音，证明签署借款合同、房屋买卖合同和房屋租赁合同，还提交高辉与孙凯、林宇杰等人的对话录音，证明双方协商还款及利息，说明双方实为借贷关系，以及孙凯的微信朋友圈截屏，证明孙凯从事典当及小额借贷业务，齐琳与孙凯系同事关系。

孙凯到庭作证称，与张鹏无借款关系，签合同后未参与，张鹏未给过钥匙，2021 年 3 月 20 日录音中谈利息还款是为解决问题，被张鹏录音，签合同不在场，不知具体内容，被张鹏引诱套路。

二审中，林宇杰提交返还杨峰20 万元凭证、变更申请执行人申请书等材料、秦鑫与张鹏的通话录音及文字整理稿，并申请秦鑫出庭作证；张鹏提交与孙凯的 2021 年 3 月 20 日通话录音。

三、裁判结果

林宇杰与张鹏于2020 年 10 月 17 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

驳回林宇杰的全部诉讼请求。

四、案件分析

合同效力认定：法院综合张鹏提交的录音、孙凯的微信朋友圈截屏、证人证言、当事人陈述等证据，对林宇杰所持买卖合同来源产生合理怀疑，林宇杰未能合理解释与齐琳、孙凯关系并提交证据，承担举证不能后果，认定林宇杰与张鹏之间不存在真实房屋买卖合意，合同无效。对于王丽与张鹏的合同，考查合同履行情况，房款均由案外人给付，王丽未直接付款；张鹏未依约交房和过户，王丽继续付款违背常理；张鹏在通话录音中自认与王丽系借贷关系，其解释缺乏合理性，因此认定王丽与张鹏之间也不存在真实房屋买卖合意，合同无效。

证据采信与事实判断：法院在认定事实过程中，全面审查各方提交的证据，从证据的关联性、真实性以及与其他证据的印证关系等方面进行判断。如对录音证据的分析，结合证人证言和当事人陈述，判断合同关系的真实性。

法律适用与规则遵循：根据行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效这一法律规定，对林宇杰、王丽与张鹏之间的房屋买卖合同效力进行判断，遵循了法律适用的原则和规则。

五、胜诉办案心得

合同审查与风险提示：在接受房屋买卖相关委托时，务必对合同条款进行细致审查。不仅要关注价格、交付时间、过户手续等常规条款，还要特别留意合同签订背景、当事人之间的关系以及是否存在潜在的权利瑕疵，如房屋抵押、查封等情况。对于可能存在的风险，及时向当事人进行详细的法律风险提示，避免后续纠纷。例如，在本案中，若能提前对合同真实性和当事人关系进行深入调查，或许能避免当事人陷入不必要的纠纷。

证据收集与固定：指导当事人全面收集证据，包括但不限于合同文本、付款凭证、沟通记录（如微信聊天记录、通话录音等）、证人证言等。同时，要确保证据的合法性、真实性和关联性，及时对证据进行固定，防止证据灭失或被篡改。在本案中，各方提交的录音、转账记录等证据对案件走向起到关键作用，律师应协助当事人妥善收集和整理这些证据，使其形成完整的证据链。

法律关系分析与精准适用法律：面对复杂的案件事实，深入分析当事人之间的法律关系，准确判断是房屋买卖关系还是其他法律关系，如民间借贷关系。在本案中，律师需要通过对证据和事实的梳理，准确判断合同的真实性质，从而精准适用法律条文。例如，依据《民法典》中关于虚假意思表示实施的民事法律行为无效的规定，对本案合同效力进行判断。

庭审策略与应变能力：在庭审过程中，制定合理的庭审策略，明确争议焦点，围绕焦点进行举证、质证和辩论。同时，要具备良好的应变能力，根据对方的观点和证据及时调整策略。对于对方提出的不利证据和观点，能够迅速进行反驳和解释，维护当事人的合法权益。

沟通与协调能力：在案件处理过程中，保持与当事人、法官以及对方当事人的有效沟通。及时向当事人反馈案件进展情况，解答当事人的疑问，安抚当事人情绪；与法官保持良好的沟通，尊重法庭秩序，清晰表达观点；在必要时，尝试与对方当事人进行沟通协调，寻求和解的可能性，降低当事人的诉讼成本和风险。