房产税来了？行家提免征面积，超出面积或每年12000元

最近,房产税的风声又紧了起来。财政部初定要推进房产税立法，这下可把不少人吓得不轻。

有多套房的人算了一笔账，发现这事一旦落地可能交一大笔钱。

隔壁做了多年房地产投资的老张哥说“如果收房产税，这房子可就从‘资产’变成‘负债’了，还不如卖了！”

这一期我们就来探讨探讨，关于房产税趋势下，楼市将迎来哪些变化。

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房产税方案

2024年，财政部定调，试点扩围，技术基础已就位。

目前，不动产统一登记全面覆盖，全国7.9亿本产权证书实现信息联网。

换句话来说，全国各地的不动产信息已经互通，以后只要输入身份证号，就能一键搜索到你有几套房。

这也为房地产税的出台奠定了基础。

那么，房产税怎么收呢？

参考试点城市上海、重庆的经验，有专家建议：

1、人均面积40㎡，就免征房产税；

如：两口之家80㎡免税

三口之家120㎡免税

如果是四口之家，可以享受160㎡的免税面积。

2、税率不搞固定，实行阶梯式征收，即税率0.5-1.2%征收。

超出部分可以按以下规则：

超出面积50平米内，按0.5%

超出50-100平米，按0.8%

超出100平米以上，按1.2%

3、征收对象：住宅、商业用房、工业用房等不动产。

4、征收方式：一般按年征收，也可分期缴纳。

另外，对于多套房产征收，第二套起按累进税率征收，且不享受免征面积优惠。

按照这个方式，房价越贵的地方，超出面积越多的人，将来要交的税费就越多。

比如上海的杨女士，超出免税面积40㎡，房价6万/平，按0.5%的税率，一年需要缴纳的税费就是12000元，计算如下：

60000×40×0.5%=12000

如果杨女士手上持有三套房，总面积350㎡，一家三口免税120㎡，需要缴税的面积就是350-120=230㎡，

按1.2%的税率，一年需要缴纳的税费就是16.56万元。即：

230×60000×1.2%=16.56万元。

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哪些人影响最大？

1、一二线贷款持有多套房者

以后拥有多套房的业主，超出面积每年缴税可达数万到数十万元。

比如号称“炒房之都”的深圳，有无数人靠贷款买房囤房、待价而沽，等到房价涨到一定程度就抛售，从而实现巨量获利。

以后这种玩法非但行不通，囤房者还得面临巨额的税费压力。

上海的杨女士，免税面积以外，名下还有一套价值1000万的房子，按税率1.2%计算，一年需要缴纳的税费就要十几万。

关键杨女士还是贷款买的房子，面对持房压力的骤增，她也不得不提前考虑降价卖房。

2、三四线囤房族。

在一些三四线人口外流加剧的城市，空置房也变得越来越多，而房产税却成了实实在在的“净支出”。

李大哥住在江西某人口流出严重的小城，除了自住面积，还囤了4套房。

房子卖不掉也租不出去，按每套房每年缴纳税费7000元，每年就要白白损失2.8万元。

如果加上资金利息，每年损失的本金就更大。

可见，政策正精准打击那些不合理的房产持有行为。

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房地产对楼市影响

房产税一旦落地，将加速挤出房价泡沫。

2024年，全国新房均价跌至0.96万/㎡，部分三四线城市房价更是惨遭腰斩。

二手房市场呢？均价跌幅普遍在5%左右，甚至部分地区跌幅达10%以上。

一旦房产税全面推进，叠加市场供过于求的现状，有专家预测，合力作用下，至少能让价格再降个10%到20%。

对于刚需家庭来说，当然是利好！房价虚高的泡沫将被一步步挤出，楼市逐渐回归理性，叠加政策还向刚需家庭倾斜，140㎡以下首套房契税降至1%，甚至减免，这将大大减轻刚性家庭的购房压力。

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普通家庭如何应对房产税开征

建议你从上中下策，三个方案中寻求解决方案：

1、上策——优化资产

如果你在一线城市或强省会城市，保留优质资产，这些房子可以租金抵消一部分税负压力，以后还能保值增值。

在深圳核心区，一套450万的房子，月租金5000-6000，扣除税费后，还能有不错的收益。

如果是在人口外流加剧了三四线城市，建议家庭总住房面积控制在人均50-70㎡区间。

其他的空房子优先报抛售，及时回笼资金用于多元化投资，还可以获得不错的回报。

2、中策——活用政策

有的地区首套房免税，二套房起征，那么多套房家庭就可以利用家庭结构变化，子女成人后分户出去，也可以增加免税面积。

比如老李有三套房，将成年后的两个子女分户出去，就可以实现免税面积大幅增加，节省了不少税费支出。

不过，政策层面可能会有一些变动，而且不同地区也会有出台不同的政策优惠，但对于只有多套房的家庭来说，一定要充分了解当地政策。

3、下策——以租养税。

这种方式就存在一定的风险，比如你在深圳多一套房子，60平米，租金收入每月5000，一年租金收入60000；

这套房子一年的税费，按税率0.5%计算，一年需要缴纳的税费就是18000。除去税费，租金全年净收益就是42000元。

但是，如果是在租房市场饱和的区域，“以租养税”可能会入不敷出。

还要考虑到保障房供给的增加，会不会加剧你房子出租困难，租金收益下降。

比如在某二线城市，空置房居高不下，租金收入只能抵消每个月的物业费等支出，还要交税费就是倒贴钱。

所以，以这种下策作为自己的解决方案，都要全面考虑市场趋势。

文末结语

房产税的落地，将给“囤房暴富”时代画上句话，是时候重审我们的房产了。

你说呢？

（文中图片来源于网络，侵删）