广东
作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
相信，这些年上车了坪山的业主们，心情是挺复杂的。
因为，时隔四年多，坪山的次新房已经骨折，卖剩的货开发商也给出了骨折价。
骨折价
不敢信，坪山的价格已经低得出乎意料。
最近，位于深圳坪山区的豪方东园有代理渠道给出最新报价——118平4+1房2卫，265万！甚至还可以做到0首付。
这是什么概念？
这就相当于2020年上车豪方东园的业主们，不仅亏掉了首付还亏了月供。
要知道，豪方东园 2020年11月以现房入市，主推户型建面约79-311㎡563套住宅房源，均价约3.93万/㎡，单价区间在3.1万-4.5万/㎡，总价区间在217万-1377万/套。
当初开盘开发商给出的是，按揭贷款方式“九七*九九折”，一次性付款“九七*九九*九九折”。
也就是说，豪方东园开盘之初，最便宜的户型都要约2.95万/平，即80平左右的户型，当初最便宜都要206.3万一套。
若是约118平左右的户型，备案价格则去到400万左右。
如小区4栋的3D单元，约117.26平，备案总价459万，单价约39182元/㎡，3栋2D单元，约117.26平，备案总价442万，单价约37777元/㎡。
如今小区约118平的户型，二手房挂盘报到了265万，比链家平台上的挂盘报价还要低。
在链家平台上，如今豪方东园的二手房挂盘均价挂到35265元/㎡。
其中约117平户型报价区间在330万—450万/套。
而实际的成交历史，单价最高也是只卖到了3.5万/平左右。
根据链家平台交易记录显示，去年豪方东园成交3套房源。
一套80.42平，在2024年11月成交，成交总价约200万，折合单价约24870元/㎡，一套117.34平；
在2024年12 月14日成交，成交总价415万，折合单价约35368元/㎡；
还有一套是117平，在2024年12月26日成交，成交总价405万，折合单价约34616元/㎡。
可以看到，在去年政策催化下，随着深圳楼市的翘尾行情，小区也促成了三套房源的短期成交。
让价6折
其实，市场调整已经是常态，随行就市的成交记录也就代表了小区的整体情况。
但豪方东园更值得留意的是开发商的动态。
到目前为止，经历了1566天563套精装现房，仍有29套房源未售。
大部分为约117—118平户型。
根据深圳房地产信息平台显示，22套117.26平的户型未售，总价区间在281.09—497.53万/套。
而去年的11月，开发商在官方微信公众平台上公告，118平的户型以及305平的复式户型，仅剩少数房源，均价23888元/㎡。
对比当初推盘的约3.93万/㎡均价，几乎打了6.1折。
要知道这还是118平户型与305平复式的均价。
这就证明了一个问题——开发商对房源的备案价是有所调整了的。
最明显的，项目3栋2D单元，117.12平初始备案总价约442万，备案单价约3.78万/平，如今最新的备案总价约281.09万，备案单价约2.4万/平；
比如2栋24D单元，117.34平初始备案总价约490万，备案单价约4.18万/平，如今最新的备案总价约287.84万，备案单价约2.45万/平；
当然，开发商的调价，并非针对所有房源。
比如4栋29D单元，117.26平初始备案总价约486.18万，备案单价约4.15万/平，如今备案价格依旧。
开发商调价的本质是市场出清的过程，但这对四年前的业主来说，无异于当头一棒。
因为，这个楼盘入市之初，带着16号线的开通预期以及与新能源龙头企业总部一路之隔以及精装现房的优势入市。
相比一路之隔早半年开盘的谷仓府备案价格还要贵上一些。
当初谷仓府以约3.54万元/㎡入市，而豪方东园以均价约3.93万元/㎡入市，开盘销售不俗。
市场对项目周边产业和城市建设以及地段给予了比较高的期望值。
但如今16号线地铁已经开通，周边建设也逐渐兑现，小区却没能迎来期待的高光。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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