Deepseek辣评广州楼市！这个热盘，无法再被复制！

开年以来，全网的焦点，都在Deepseek。

一夜之间，大家都养成了遇事不决问Deepseek的习惯。楼市自然也不例外。

我们也咨询了下Deepseek对今年广州楼市的看法。

Q：今年广州楼市走势会如何？

Q：广州有价值的板块是哪几个？

总的来说，Deepseek对楼市的整体判断，是会呈现“稳中趋升”的态势，并且区域分化明显，天河等区域，房价“有望企稳甚至结构性回升”！

对于广州有价值的板块，答案则是金融城、琶洲、珠江新城三大板块。

从近年广州的发展势头来看，Deepseek的观点，确实有很强的事实支撑。

广州价值制高点，

依旧属于珠金琶CBD生活圈！

要读懂广州楼市的行情，首先要读懂的便是广州发展的趋势。

在前不久举行的市高质量发展大会上，今年广州的工作重心，可以归结为两点——建设现代化产业体系以及国际消费中心城市。

而这两件事，都离不开一个区域的引领——珠金琶CBD生活圈。

在现代化产业体系方面，拥有顶级“造富”能力的金融产业、总部经济，承载广州未来期望的数字经济产业，集结于此。

其中，珠江新城，汇聚140家世界500强企业，236家金融机构；广州国际金融城，云集超60家世界500强金融机构；琶洲，聚集39家总部巨头，包括微信、小米、唯品会等。

珠金琶CBD生活圈，仅用全市约0.4%的土地面积，创造了全市约16%的GDP总量。

而在国际消费中心城市这条路上，珠金琶CBD生活圈同样引领广州。

广州规划的五大世界级商圈中，珠金琶CBD生活圈占据三个，虹吸来自全广州、乃至全国的消费力。

尖端产业、高端商业的发展，也将高精尖的人才、强大的消费力、庞大的资金，汇聚于这片土地。

正因此，珠金琶CBD生活圈多年来站稳广州的价值制高点。

尤其过去一年，市场上的顶尖购买力，持续涌入这里的新房及二手市场；作为楼市风向标的土拍市场，众多开发商高价竞逐这里的宅地，地价刷新天河天花板。

去年，珠江新城顶豪汇悦台一套顶复，以近37万/㎡的成交价刷新全国住宅天花板；新房市场，金融城的顶豪项目，连续成交多套2亿+住宅；板块内新盘成交均价站稳20万+/㎡。

土拍市场，去年底金融城连拍出三宗高价宅地——南方面粉厂地块，绢麻厂地块以及珠实联合体拿下的金融城东区地块。

这也为今年珠金琶CBD生活圈的市场定下基调。这里的价值，依旧将站稳广州天花板，并且全面迈进高端、豪宅化。

在这种行情下，珠金琶CBD生活圈稀缺的改善型项目——城投珠江·天河壹品，也就成为更多购房者锚定的目标。

CBD级配套兑现，

区域价值全面升级！

对购房者来说，要想承接珠金琶CBD生活圈的利好，又能享受多元、宜居的生活环境和居住氛围，合适的选择，便是城投珠江·天河壹品。

围绕着天河壹品，CBD级的教育、商业、医疗等生活配套，正在全面升级、兑现。

交通升级：交通线网全面升级

交通方面，这里正构筑起密集、便捷的道路及轨道交通线网。

广园快速、环城高速、车陂路北延段（在建中）等通达主城区的交通要道，各大CBD便捷相连。

此外，根据此前公布的广州地铁四期规划方案，共规划建设8条线（段），总长175.5公里。

图源：广州市人民政府官网

而根据广州市规自局天河区分局消息，天河区正积极协调将19号线一期纳入广州地铁四期建设规划。（文中线路图仅供示意，不意味着本公司对此做出承诺，实际线路及站点以官方公布为准）

图源：广州市规自局天河区分局

教育升级：12年优质教育环绕

公办9年制的广州奥林匹克中学智谷学校，去年9月已开学；

由全国名校清华附中运营管理的清华附中湾区学校，更是全广州都稀缺的12年制公立学校。不仅办学理念、管理模式等方面与本部高度统一，作为12年制学校，也能打通孩子从小学到高中的优质教育，避免升学、搬家的困扰。（数据来源：学校官微，本资料中对周边教育的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此做出承诺，具体以教育主管部门的招生公告为准）

商业跃升：家门口的大型商业综合体

商业方面，这里不仅与珠金琶三大世界级商圈为邻，区域内也将迎来全新大型商业综合体，实现一站式吃喝玩乐的配齐。

约22万㎡的全新商业综合体——ing未来印，即将于今年开业。目前项目已封顶，进入装修阶段，盒马、永旺、麦当劳等商家也已意向入驻。（来源：公开报道，具体以最新情况为准）

未来业主只需过条马路，即可在繁华商业中，享受一站式的吃喝玩乐。

ing未来印，图源广州PLUS

医疗升级：优质医疗资源汇聚

医疗上，这里汇聚有多达6所三甲医院，优质医疗资源之密度，比肩广州老城区。

其中，像去年刚开院的广医附属中医医院（天河新院），就是新晋名牌三甲医院。

作为百年历史名院，广医附属中医医院不仅聚集了大批中医名家，更是华南地区著名针灸医院，天河新院也是广东省5A级治未病中心。

广医附属中医医院（天河新院），图源广州PLUS

生态升级：约83万㎡广州人才公园为邻

更为难得的是，这里还是广州CBD中，少有的城市繁华与自然生态能兼而有之的区域。

在天河壹品北面，有着约83万平的马鞍山公园，体量相当于3个珠江公园（体量约28万平）。未来，这里将打造为广州人才公园，预计今年底即开启招标，成为提供休闲娱乐、活动汇聚的服务“绿核”。（来源：公开报道，具体以最新情况为准）

业主在繁华之外，下楼就能在自然山林中漫步，在充满负氧离子的绿意环境中洗涤身心。

在CBD地段有如此体量的人才公园，历来能对板块价值带来大幅提升。例如深圳人才公园周边，就诞生了顶豪居住区，周边成交价全部站上10万/㎡，甚至超20万/㎡。

在今年年初的广州2025年土地供应吹风会上，位于天河壹品北面的马鞍山地块亮相。

根据控规，地块容积率仅0.8，且建筑限高18米，这是主城区近15年来难得的超低容积率地块，预计将打造为主城区绝迹多年的别墅项目。

这宗地块未来面市，有望突破板块价格天花板，进而提升整个板块的价值体系。

正因此，天河壹品在珠金琶CBD生活圈的稀缺性愈发凸显，也吸引众多眼光独到的购房者抢先入手项目。

价值持续跃升！

天河壹品，无法再被复制！

城投珠江·天河壹品，除了享受CBD级别的繁华配套之外，还拥有高品质的社区和产品打造以及所见即所得的确定性。

这样的项目，即便放眼广州，也很难再被复制！

在去年11月，项目二期提前超预期交付，业主满意率高达100%。

如今走进社区中，就能亲身感受到，这里已所见即所得的高品质社区环境，以及充满生活气息的居住氛围。

全现楼

/ 确定性拉满的低密小高层

从空中俯瞰，天河壹品的楼栋，均为如今主城区稀缺的13-14层低密小高层，容积率低至约3.0。

据中指院数据，如今广州主城区在售产品中，小高层的占比仅约2.5%。 低密小高层产品，不仅具备稀缺性 ，也 为项目 搭建了舒适、惬意的居住环境。

项目外立面实景图，图源广州PLUS

社区中，生机盎然的园林、完善用心的活动设施，都已实景呈现，为入住的业主所享有。

环绕社区的健康跑道，充满松弛感的度假式泳池，设施齐全的童趣乐园，各类高质量生活配套均为业主配齐。

项目童趣乐园实景图，图源广州PLUS

山景楼栋

/ 绿意环抱的静谧生活

项目即将于3月1日载誉开盘，全新加推19栋山景楼尊项目。

论居住的舒适性、景观面的出色，19栋堪称项目的压轴楼栋。

位置上，19栋远离主干道，独享静谧、私密的居住环境。

南面，是小区的实景园林。业主下楼即可在小区园林中漫步。

北面，便是约83万平的马鞍山公园。推窗即可看到满目葱翠，清晨便能听到窗外的悦耳鸟鸣。

马鞍山公园景观，图源广州PLUS

双主套大四房

/ 改善家庭的舒适大宅

此次加推的19栋中，“王牌户型”便是建面约126㎡户型，是适合改善 家庭的舒适大宅。

该户型在这个面积段做到了双主套大四房配置，这在天河、乃至广州都难有第二份！

在市面上通常只有140㎡以上大户型才能拥有。 即便是与老人或者成年子女同 住，一家人的生活也能互不干扰。

建面约126㎡户型示意图

超大横厅，从进门，就拉满大宅的气魄，拥有比肩大平层的空间感。

南北对流的格局，让全屋都能享有充足的采光与良好的通风。一家人在大横厅中，可以各得其乐，又能随时互动。

惊艳的大四房配置，即便是多代同堂的家庭，每个家庭成员也都能拥有独立、舒适的居住空间。

此外，项目还有建面约96㎡三房、118㎡四房、126㎡四房、143㎡五房户型，均能做到大开间、大客厅。无论各个生活阶段的家庭，都能有合适的选择。

滑动查看更多户型图

如今，珠金琶CBD生活圈的新盘已全面迈向豪宅化，起步总价基本都来到千万级。

而未来的新地块，也会是像马鞍山地块这样，往纯粹豪宅产品打造，入手门槛只会更高。

像天河壹品这样，学铁商医等CBD级配套齐全、居住环境低密舒适、又有全现楼的确定性，双主套大四房还只需要750万起的项目，错过就不会再有。

如今项目所剩货量已不多，随时可能进入收官阶段。下手稍慢，很可能就错过入手机会！

感兴趣的朋友，趁着新品推售，要尽快把握这难得的时机了！

除了天河壹品外，要想在广州主城区，享受同样配套完善、舒适度高的生活，还可以关注另一座成熟大盘——珠江花城。

珠江花城

天河85万㎡学府公园大城

作为体量约85㎡的大城，目前项目的教育、商业等配套，已臻于成熟，综合素质强劲。

社区内，体育东教育集团均和小学已于 2021年开学；距项目约1公里的执信中学（天河校区）、家门口的公办四季幼儿园也已开学，全龄段的优质教育环抱社区。

项目配建约2万㎡商业，目前麦当劳、7-11、钱大妈、百果园、大参林等知名品牌已开业。

社区内，更有约10万㎡园林，超百米宽阔楼间距，居住舒适度很高。

项目六期全新开盘，建面约76-88㎡3房+1空间，北向望山景，南向享140米楼距和中央大园林。建面119㎡4房+1空间以及140㎡五房也火爆开售。

感兴趣的朋友，可以到项目现场了解。

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