地方土地收储加速 北京重启超百亿元土储专项债

2025年，地方土地收储迎来明显加速。2月18日，北京发行了一批地方政府债券，其中包括462.9亿元新增专项债券，募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备、园区基础设施、环境整治、新型基础设施等领域。

每经记者陈梦妤摄

而以广东为代表的部分省份，是推进专项债收回收购存量闲置土地工作的“主力军”，春节过后，广东省内至少15城先后发布有关公示。

“土地收储会是2025年土地市场的一大看点，主要是目前土地库存规模较大，很多多年前出让的地块，由于规划条件不适应新形势，或地价下跌，或开发商没有开发能力，土地库存大导致地价稳定的压力大，不利于开发商资金链好转和房企风险防范，也不利于保交付。此外，土地去库存，从源头上降低商品房库存，有利于促进市场止跌回稳。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者如是表示。

北京重启土储专项债

市场对土储专项债的关注度持续升温。

2月18日，北京率先重启土储专项债发行，募资投向土储项目规模超百亿元。

企业预警通数据显示，这批专项债中，用于土地储备的资金规模为116.87亿元，主要将用于旧宫镇绿隔地区环境整治土地一级开发项目、房山区良乡大学城拓展东区土地一级开发项目等25个项目。

而广东2025年开年就有多个城市集中土地收储。中指研究院的数据显示，截至2月11日，广州、佛山、惠州等15座城市发布土地收储公告，范围之广、力度之大，为全国其他省份提供了示范。

广东土地收储工作的推进，也给市场带来了不少期待。

《每日经济新闻》记者注意到，此次收储的土地类型主要以房地产强关联地块为主，住宅用地和商办用地合计占比近九成。从出让时间看，80%的拟收储存量地块是在2020~2024年间出让的。

而在土地收储对象上，虽然以国央企的地块为主，但也涵盖了部分民营房企手中的闲置存量地块。

中指研究院的数据显示，近期，在地方出炉的土地收储案例中，约70%地块拟收购价格与成交价的比值在80%~100%，超40%地块拟收购价格与成交价的比值在90%~100%，13%地块拟收购价格与成交价的比值在70%~80%。

广东的土地收储工作不仅范围广，而且在执行过程中注重细节，充分考虑了企业利益，使得政策能够顺利推进。对此，业内有分析指出，这种模式不仅为其他地区提供了宝贵经验，也为房地产市场的稳定发展注入了信心。

“客观上地方需要加大土地收储力度，但负面清单制下专项债用途广泛，能率先形成实物工作量的项目，可能最先获得申请，土地如果不马上开发，能否申请到还待估量。”李宇嘉提到，土地收储以后，如果区域内商品房库存大，可能无法开发，但债务要偿还，这是个大问题。用作保障房、公共用途，怎么解决长债资金问题，也需要考虑。

有利于盘活低效利用土地

土储专项债的重启发行，对房地产市场和宏观经济都有着深远影响。东吴证券在研报中提到，土储专项债曾于2017~2019年发行，用途是为新增土储前期开发提供资金，后于2019年被叫停，相关政策要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。

方正证券表示，专项债回收闲置用地的可行性较高，落地速度有望在全国范围内加快。被回收的土地可经过调规（提高容积率、商转住等）再度出让，并非仅能用作保障房开发建设，地方政府较大程度上可以不被租金收益率与回收成本之间的矛盾影响。从广东首批次土地收储案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度同样较高，更好的资金平衡，意味着专项债回收闲置用地可行性较高。

“随着更多低成本增量资金进入市场，将有效缓解房企资金压力，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。”方正证券提到。

此外，从土地资源利用角度，专项债土地收储有利于盘活低效利用土地。无论是住宅用地、商办用地还是老旧工业区，收储后都可通过改造优化用途，为城市土地的集约化利用腾挪空间。例如，一线城市的回笼地块，可改造为战略性产业的科技园区或研发基地，弱二线及三四线城市的地块，可定向改造为适合本地战略发展的工业用地，推动产业升级与新型城镇化进程。

银河证券在阐述土储专项债的战略意义时提出，去年先后推出的多项房地产和土地政策之间并非孤立存在，土储专项债、城中村改造、商品房收储有望实现地方资源调控闭环，以时间换空间解决住房供需问题。

市场对土储专项债规模也有诸多预测。国海证券预计，2025年土储专项债规模在1万亿元左右。

银河证券则认为，未来2~3年，每年土储专项债资金规模在5000亿~7000亿元。随着专项债土地收储工作的推进，土地市场已经显现出止跌企稳征兆，未来有望带动更多城市的土地市场乃至一二手房市场加速修复。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，专项债土地收储是房地产市场止跌回稳的关键举措，它不仅解决了当前土地库存和企业资金压力等问题，后续打通各个收储堵点，加快收储节奏，或将是未来中央与地方政府政策的重要着力点。