停牌也挡不住！REIT上市四天狂飙53%，公募REITs“涨声”背后有何支撑？

财联社2月20日讯（记者 沈述红）近日，公募REITs二级市场迎来一波强势上涨行情。其中，国泰君安济南能源供热REIT上市4天，累计上涨超53%，成为全市场所有公募REITs中IPO以来累计涨幅排名第四的产品，该产品已连续4个交易日发布停复牌及风险提示公告。

在今年新发上市的公募REITs中，1月24日上市的两只公募REITs均引发市场追捧：易方达华威市场REIT全天大涨30%，中航易商仓储物流REIT当日也录得15.30%的涨幅。不少老产品二级市场价格亦在近期创下历史新高。

就2025年开年以来的情况看，已有多只REITs发布因二级市场涨幅过大，发布交易情况提示性公告或风险提示公告，包括华安百联消费REIT、华安张江产业园 REIT、华夏深国际REIT、华泰南京建邺REIT等。

在业内人士看来，相对高收益的稳健资产愈发稀缺，公募REITs相对稳定的分红派息能力吸引更多资金流入，投资性价比提升。同时，利率因素和宏观经济、资产经营基本面因素等都推动公募REITs产品需求进一步提升，进而带动公募REITs的良好表现。

上市四天狂飙53.48%

2月20日，华安百联消费REIT、国泰君安济南能源供热REIT等REITs因二级市场涨幅过大，发布交易情况提示性公告或风险提示公告。

根据华安百联消费REIT在2月20日晚间的公告，该产品最近20个交易日收盘价累计涨跌幅已超过20%。具体而言，2 月 20 日，该基金在二级市场的收盘价为 2.942 元/份，相较于1 月 15 日收盘价涨幅达到 20.13%。

对于这一涨势，华安基金郑重提醒，基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实 际的净现金流分派率降低/提高。投资者应注意二级市场价格受多种因素影响，关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

同日，国泰君安济南能源供热REIT公告，该产品2月20日二级市场收盘价为11.480元/份，连续3个交易日的 收盘价累计涨幅达 18.06%。

国泰君安对此表示，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。为了保护基金份额持有人的利益，上述基金将自2月21日开市起停牌1 小时，并于当日上午10:30起复牌。

另据公告，国泰君安济南能源供热REIT此前预计投资者的2025年度净现金流分派率预测值为5.24%。由于二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，导致投资者实际全周期内部收益率降低。以投资者2月20日买入该基金、买入价格为收盘价11.480元/份来计算，预测投资者存续期内基金全周期内部收益率预测值仅约2.27%。

这已是国泰君安济南能源供热REIT自2月17日上市后，连续第四个交易日发布这类公告。

在2月19日，该产品发布的停复牌及风险提示公告显示，产品2月19日二级市场收盘价为11.519元/份，较7.48元/份的发行价累计涨幅达到53.99%，公司决定次日开市起停牌1小时。

值得一提的是，在2月17日上市当天，国泰君安济南能源供热REIT开盘便大涨30%，截至收盘，依旧稳封涨停板。此后数个交易日，持续出现较大幅度上涨，至今累计涨幅达53.48%。

这使得该产品成为了全市场所有REITs产品中IPO以来累计涨幅排名第四的产品，仅次于嘉实物美消费REIT和华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT，累计涨幅分别为67.21%、62.29%和55.81%。

此外，今年上市的另外两只公募REITs也引发市场追捧。1月24日首日上市的易方达华威市场REIT全天大涨30%，同日上市的中航易商仓储物流REIT当日也录得15.30%的涨幅。

多只REITs发布风险提示

就2025年开年以来的情况看，公募REITs二级市场价格持续走高，已有多只REITs发布类似风险提示公告。

其中华安张江产业园 REIT在2月12日公告，产品在1月6日到2月11日期间二级市场涨幅达到 20.67%，希望投资者关注交易价格波动风险。

也是在这一天，华夏深国际REIT公告，该产品在2月16日到2月11日期间的二级市场涨幅达10.51%。为保护基金份额持有人的利益，该基金在2月12日开市起停牌1小时，同时暂停基金通平台份额转让业务1小时。

2月6日，华泰南京建邺REIT公告，产品从去年12月30日至今年2月5日期间二级市场涨幅达到20.42%；同日，中金印力消费 REIT公告，产品从1月23日到2月5日期间二级市场涨幅达到10.07%，公司决定2月6日开市起停牌1小时；招商基金蛇口租赁住房 REIT也在这一日公告，产品从去年12月30日至今年2月5日期间二级市场涨幅已经达到20.56%，提醒投资者在理性判断的基础上进行投资决策。

更早前，易方达华威市场REIT、华夏首创奥莱 REIT、嘉实物美消费 REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏北京保障房 REIT等产品均提示过二级市场风险。其中，根据华夏北京保障房 REIT在1月10日的公告，该产品1月9日的二级市场的收盘价为 3.765元，较基准价(基金发行价2.510 元/份)累计涨幅高达 50.00%，这一涨幅让不少业内人士为之侧目。

华夏北京保障房REIT二级市场走势

对此，华南一家公募基金人士称，若REITs产品二级市场交易价格溢价幅度未有效回落，公司在风险提示后仍挡不住二级市场投资热情的情况下，是有权采取向交易所申请盘中临时停牌、延长停牌时间等措施的，这也是向市场警示风险的一种方式。

何以“涨声”不断？

事实上，截至2月20日收盘，中证REITs全收益指数今年以来的涨幅已达9.42%，多只REITs产品年内涨幅超过20%，易方达华威市场REIT、中金山东高速REIT、华夏深国际REIT、中航京能光伏REIT等多只产品二级市场价格近期创下历史新高。

全市场61只已上市公募REITs总市值达1797.71亿元，较2023年末的813.62亿元实现翻倍增长。中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等8只产品的市值超50亿元。其中，平安宁波交投REIT和华夏华润商业REIT两只产品的市值都在90亿元以上。

从市场流动性来看，今年1月和去年12月，公募REITs单月总成交金额均突破110亿元，达历史最高水平。而截至2月20日，本月REITs总成交金额已突破92亿元，距离1月份的历史极值118.78亿元距离不到27亿元。随着二级市场的持续火热，公募REITs总成交金额或有望继续向上突破。

“相对高收益的稳健资产愈发稀缺，公募REITs相对稳定的分红派息能力吸引更多资金流入，投资性价比提升。”中航证券指出，交通、仓储物流、产业园类的净值折价率相对较高，估值有望进一步修复。同时，在当前经济稳步复苏背景下，交通、生态环保等特许经营类产品现金流相对稳定，配置价值凸显。

国泰君安资管也表示，REITs市场最近两个月走势非常强劲，主要有两个方面原因，一是利率环境因素，去年12月以来，国债利率出现了明显下行，REITs资产价格会随利率下行而提升，推动更多资金从债券市场进入REITs市场；二是公募REITs基础资产多样，其底层资产相对于整体不动产和基础设施行业而言更优质，伴随经济复苏预期和市场情绪改善，市场对公募REITs在2025年的走势有了更多期待，需求有望进一步提升。