“全托管”能解决老电梯大修换新难题吗？

高龄电梯大修或换新梯，是不少老旧小区近年来普遍面临的难题。电梯故障频频，居民诉求连连，但换梯工作的推进却艰难而缓慢。谈及难点，离不开“钱”字——老楼产权单位多，公共维修资金难归集；大修或更换涉及的费用过高，居民自筹进退两难。

2025年一开年，全市首例全托管模式电梯更新项目在朝阳区小关街道落地，解决了北桃园小区D单元的换梯难题。不出一个月，这一模式又给和平街街道砖角楼南里21号楼的居民带来惊喜。全托管模式和传统电梯管理办法有什么区别，这一模式能否解决换梯流程中的各类痛点问题？记者展开深入调查。

痛点

电梯大修换新为啥这么贵

在北京的老旧小区，换电梯得花多少钱？根据统计，三四十万元是较为普遍的数字，而大修的价格也低不了多少，这对产权单位、居民、物业来说都是沉重的经济负担。近期，记者在东城、西城、朝阳、丰台等地深入探访调查了十多个相关案例，各街道、社区推进电梯的大修、更换都很艰难，无论是通过公共维修资金还是居民自筹，属地如果能把资金筹集到接近换梯预算的八成，换梯才算有眉目，剩余资金则需要通过政府补贴、物业垫资或其他渠道才能凑齐。各街道反映，在推进过程中，耗时最长的是协调产权单位及统一居民意见，如果涉及多家产权单位，协调时间少则半载，多则三年以上，在这段漫长的时光中，居民仍要饱受电梯故障之苦。

“要是换梯花不了多少钱，就没这么多麻烦事儿了吧，这价格能不能降下来？”很多居民不解，电梯大修、换新为什么这么贵。面对这一现实问题，记者采访了大量业内人士。

据一些业内人士分析，从一部设备的成本上看，之所以电梯价格高，和品牌的选择有一定关系。很多老旧小区在过去建设时都选取了进口品牌，直至现在更换电梯，“进口设备比国产设备好”的思想仍然根深蒂固，这种误区给产业及市场带来的影响不小，甚至导致部分进口的大品牌在国内电梯设备市场有一定的垄断效应。“实际上，从我们国内有第一部电梯算起，到现在电梯行业已有百年历史，电梯设备的研发在国内已经是一项非常成熟的技术，且工业化程度高，居民完全可以信任国内品牌，让更多国内品牌逐渐打开市场，电梯设备价格自然会降低不少。”

除了电梯设备本身，电梯大修的价格也常令人咂舌。记者采访了很多小区物业得知，电梯的维保和大修不由物业负责，是由物业聘请第三方维保单位来完成的。业内人士告诉记者，在这种操作下，一般会产生两份合同，或一份合同包含两笔费用，即日常的维保费和电梯大修费用，两笔费用分别计算就出现了“轻维保、重大修”的问题。日常维保的费用很低，但对于电梯维保单位来说，人工成本很高。企业要生存，只能在大修时把这部分资金“找补”回来，于是就造成了电梯大修价格高企。“长此以往也产生了很多深层次的问题，比如，作为电梯厂商当然不希望电梯坏，但电梯不大修，维保单位怎么生存？这样的矛盾是现实存在的。”

改变

老旧小区换梯引入“全托管”

2025年1月13日，朝阳区小关街道北桃园小区D单元的新电梯正式投入使用。刚刚投用的电梯让居民感到欣喜，电梯不仅噪音小、运行平稳，可以远程监控实时保障安全，还能实现很多大家不常见的功能，比如刷卡乘梯、识脸乘梯、有外来访客时可以通过访客码乘梯等等。

居民说，虽然要不要启用这些功能还需要大家共同商讨，但起码在技术上是个突破，“新电梯远远超出了我们的预期。”很多居民还记得此前那部用了17年的老电梯，关门异响，轿厢错位，卡顿关人……让人忧心的景象仍历历在目。由于复杂的历史原因，公共维修资金的归集是当初换梯最大的难题。居民有心自筹，可楼里的30多户，每户都要拿出上万元，意见统一不起来。

2024年，结合“每月一题”，在属地街道多次组织的专题会商过程中，全托管模式电梯更新项目令各部门工作人员眼前一亮，在国家市场监管总局电梯处和市区两级区市场监督管理局的支持与指导下，去年底，该模式在北桃园小区D单元启动试点。什么是“全托管”？小关街道城市管理办公室工作人员杨常有说，这是一种由电梯厂商全权负责电梯设备的更换及维保、大修工作，由居民一次出资、无忧使用的工作模式。

如今，让居民拍手称赞的这部电梯正是来自国内的生产厂商。杨常有说，采取全托管模式前，换梯时居民不知道怎么选择电梯厂商，一般都觉得越贵越好，如此估算各家的分摊费用都在一万元以上。在全托管模式下，国内厂商被率先引入，成本降低了，居民各家分摊的费用砍掉了一半多，解决了电梯设备太贵的问题。

“后期，居民不必再额外掏电梯维保和大修的钱了。”杨常有说，因为原本物业费里是有相关经费的，照常缴纳物业费即可，居民的负担进一步减轻。电梯厂商每年会拿到大约9000元，电梯的维保及大修都在这笔钱里，维保 和大修的费用不再割裂计算，“轻维保、重大修”导致大修费用太高的问题也解决了。作为电梯厂商，维保大修自己的产品，工作也会更加得心应手。

“全托管模式提高了居民自筹的积极性。从电梯大修、更换的整体工作推进上看，资金有了出处，就绕开了过去必须协调产权单位、归集公共维修资金的环节，从而解决了耗时长、经费不齐的最大痛点。”杨常有说。

调查

新模式会不会“水土不服”

全托管模式在小关街道发挥了良好的示范效应，但北京的老旧小区历史遗留问题各不相同，这一模式在推广过程中能够完美复制吗？在和小关街道工作人员的交流中，记者注意到，电梯后期的维保、大修费用来源于小区的物业费，但其他一些老旧小区由于历史遗留问题还没有物业，不涉及缴纳物业费，全托管模式能否契合这类小区的换梯工作？

随着调查的继续深入，记者了解到，在全托管模式的助力下，2月11日，朝阳区和平街街道砖角楼南里21号楼的新电梯正式投入使用，设备的规格和小关街道北桃园小区D单元的一模一样，而砖角楼南里21号楼正是一栋暂时失管的老楼。原来，全托管模式无需完美复制，灵活多变是该模式的另一大特点。

砖角楼南里21号楼是一栋塔楼，建设于上世纪90年代，算来电梯已经用了将近30年，早已不堪重负。属地和平街街道一直在努力协调相关各方，推进换梯工作，其中最大的难点仍与产权单位有关。和平街街道城市管理办公室工作人员王宁介绍，这栋塔楼产权单位多达18家，其中涉及央属、市属、区属等不同类型，公共维修资金的归集不容易。全托管模式在小关街道率先试点成功，让和平街街道也看到了新的希望。

王宁说，在国家市场监督管理总局电梯处及北京市区两级市场监督管理局的指导和帮助下，2024年底属地街道积极申报老旧电梯更新补贴，并纳入了审批范畴。通过政府与居民共同出资的方式，进一步减轻了居民筹资的压力。居民的积极性提高了，社区的动员工作进展顺利，前期的电梯设备及安装费用很快到位了。电梯后期的维保及大修工作同样也都由电梯厂商来负责，因为小区暂时没有物业，居民直接向电梯厂商缴费即可。“楼里一共有128户，按照维保期15年来计算，除了一层的居民，其他居民每家总共只需缴费500多元，这笔钱已经涵盖了电梯运行的电费以及维保、大修的费用了。”

期待

新模式还将带来什么变化

记者调查发现，全市范围内，老旧小区失管后，再引入新物业是一件困难重重的事情，新物业进驻老旧小区首先要做的是投入大量资金，补救老旧小区设备设施的老化问题，这笔经费动辄需要上百万元。这样的情况在高层住宅小区更为凸显，因为涉及电梯、二次供水等，更新这些设备需要的经费更多。

新物业进驻老旧小区不仅需要雄厚的财力，还需要很大的勇气。过去要解决这个问题大多靠国企担当。2024年12月13日，本端报道北京建工物业服务有限公司带资进场，接棒垡头地区格林莱雅小区物业服务管理工作一事，就是典型的例子。

全托管模式电梯更新项目在促进居民自筹资金更换电梯的基础上，还可以进一步带动新物业进驻失管的老旧小区，对此小关街道及和平街街道都非常认同。

仍以砖角楼南里21号楼为例，王宁提到，当下通过全托管模式已经解决了电梯设备老化的问题，同时，该小区被纳入老旧小区综合整治，其他设备设施也将通过旧改进一步提升。届时，引入新物业将容易很多，因为新物业面对的将是一个近乎全新的小区，不用再背着历史包袱了。（北京日报客户端 记者 景一鸣） 【编辑:李岩】