四代宅到底是不是伪命题？

这几年，四代宅挺火。

四代宅的概念始于2016年，这一年清华大学建筑研究院提出了“第四代住宅”的理念。

2017年，全国首个四代宅项目横空出世，“七一国际广场”落地成都，2018年样板间对外开放；2019年1月24日，住建部对成都七一城市森林花园建筑示范项目进行了考察。

此后，四代宅进入快速发展车道，各地蜂拥试水上线四代宅项目，俨然开启了一个崭新的产品主义时代。

但是，关于四代宅的一系列问题也接连涌出，那么四代宅到底是一个被炒热的概念，还是市场真实热烈的需求？

四代宅为什么就火了？

什么是四代宅？

第四代住房（第四代住宅）又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。

从定义上就能发现，四代宅真美，是实实在在的高颜值一派。

住房的使命是什么？让人们有的住，中国的传统是居者有其屋，房屋代表着归属和安定。

房地产市场化高歌猛进的前20多年都是在完成这个目标，现在看来，成效显著，全国商品房的量跨上了18万亿（统计局数据未调整前）的大关，城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米。

眼下，住房发展阶段正在从“有没有”转向“好不好”。

四代宅就是一个应运而生的产物。

01

是居民住房需求的深化所需！

去年的衣服已经配不上今年的自己！

生活水平在提高，老百姓的需求也是时时在变，过往的房子已经满足不了大家对房屋的需求，大家也更高品质的房屋，带来更足的能量，直接的结果就是倒逼着大家卷产品，把项目做的更好，不升级、不迭代、不成活。

02

是“好房子”的代表！

什么是“好房子”？

咱们李强总理给出的标准是“安全、舒适、绿色、智慧”。很明显，安全是摆在第一位的，其后分别是舒适、绿色、智慧，这些都是为了增加居住的舒适性和便捷度，没有安全护航，其他的都没什么意义。

而且，总理还强调了“要以提升居民居住品质和幸福感为导向，从功能、质量、体验等方面出发，充分考虑不同居住习惯、不同年龄段、不同经济能力等群体的需求特别是适老化、儿童友好等新需求，因地制宜推进好房子建设”。

可见，“好房子”是一个重要命题，也是个长期的大工程。

“好房子”的竞争大幕才刚拉开，路还长着呢，试问谁不想住更好的房子？四代宅就是这一阶段“好房子”呈现，这是符合大势的，就看谁能把握住这个机会。

03

是绿色建筑的延伸！

绿色建筑提了很多年了，国家和企业也都一直在朝着这个方向努力，追求更高等级的建筑标准，这也是为了迎合大众的需求，不用学陶渊明隐于山林，隐于闹市也能融于自然，在绿水青山中居住，与自然和谐共生，谁又能不心生愉悦？

04

是企业争抢的蛋糕！

毫无疑问，不少企业也看到了这一点，开始锁定四代宅这块蛋糕！

毕竟，这给企业带来了新的希望。

新事物的尝试肯定少不了规模房企，要保持优势，乐于在新事物中先声夺人，主观的意愿肯定是强烈的。

保利发展、华润置地、中国金茂、龙湖集团、绿城中国、建发房产、新城控股等企业纷纷推出了四代宅产品，都在抢头把交椅，抢最强势的话语权。

全国范围开发的四代宅项目已有百余个，比如重庆保利拾光年·雅颂、新城控股昆明吾悦·安宁院子、新城贵阳云岩吾悦广场项目、西安科技路·金茂府、西安龙湖未来之瞳·云河颂、西安绿城·清水湾、西安招商·西安序、福州建发缦云（福州首座四代宅，2022年亮相）。

这里单独来说说新城的项目。大家也都知道，在百花齐放的房地产行业，千万企业同台炫技，没有一技之长，很难立足。作为民营房企的一员，新城也确实特征鲜明。这几年察觉到了行业的变革，暂停了增量投资，将重心放在了去化存量、锻造产品和优化资管上，主打了差异化竞争。

昆明吾悦·安宁院子是新城进入安宁的标杆项目，也是昆明地区首个真正落地的四代宅项目。这个项目的设计亮点是：户户花园，32㎡超大赠送，摒弃露台斜梁视线更通透。

安宁院子引入了“垂直森林”的设计理念， 140米的东西向阔尺中庭赫然呈现在住宅社区中，长度是传统社区景观的几十倍。九曲花街、云台衡翠、奇遇森林等八大主题景观，完整勾勒了一个立体的生态绿色社区，让每一个业主都能近距离接触自然，享受自然带来的惬意生活。

另外，安宁院子还为每一户住户打造了私享空中庭院。露台外伸，奇偶错层的布局，让“层层有庭院、户户有园林”成为现实，足不出户也能近距离最大化感受阳光、空气和风景，与自然亲密互动。还有全赠送5.8米挑高的空中庭院，以及半赠送阳台，每户赠送率约23-30%，为每一位业主提供实实在在的实惠空间，性价比看得见。

得益于四代宅的差异性，项目销售的均价比万达项目高出800元/㎡，溢价作用很明显。

图表：新城昆明安宁院子实景图

好一番热闹的场景。

不难想象，未来四代宅的竞争会相当惨烈。

四代宅的发展还不够完美

四代宅的发展是一个大趋势，能给居民带来舒适、愉悦的居住体验。

但是也很难免的是，现阶段，四代宅的发展还并不成熟，也不完美，弊端还是有的，网上大家也总结了不少，简单的列列。

第一个是隐私性。四代宅一般采用错层设计，所以就会有一个问题，各位业主在阳台对望，楼下邻居在阳台的一举一动都在楼上住户的视线里，可想而知，这个私密性是差的，每天活动在别人的注视下，这个感觉想想也是非常不适。而且，你的邻居站在阳台，可能连你的卧室都能看到，你也能看到他家的卧室，有点赤裸裸了。

第二个是安全性。四代宅都有一个阳台或者露台，错层的设计，有没有可能其他楼层的住户能通过阳台/露台潜入家中，这是个危险的因素。像一些极端天气较多的地区，风霜雨雪天气下，挑高的阳台或者露台，可能也会遭到雨雪侵袭，这也是一种安全隐患。而且，植物的枯枝烂叶也可能带来火灾隐患。四代宅的露台不能封，栏杆高度可能也就1米2，如果小孩子不听话，翻越栏杆，想想都觉得很危险。

第三个是采光。一般四代宅的阳台和露台会延伸到客厅或房间，如果进深和开间过大，很有可能会影响采光，也会降低居住的舒适性。

第四个是维护成本高。植物、花卉的养护和培育需要花费大量的人力、物力、精力，是不是每个住户都能有这么多时间精力来照顾这些花花草草也是个问题。而且，夏季植物花草也有可能会吸引蚊虫，这样的话，居住的舒适感肯定就得下降。如果这种四代宅在北方的话，一天不清理，不打扫，可能就一层灰，既不美观，又不舒适。而且也正是由于北方风沙大，可能99.9%的业主都会封阳台，但是阳台一封，花园式四代宅不就变味了吗？

第五个是外立面的美观度难保证。开发商交房的时候，露台的设计呈现都一致，但房子到了业主手里后，每家每户有自己的想法，对露台的使用也不一致，有的业主可能喜欢养养花种种草，有的业主可能会堆放杂物，这从外面看，肯定是不美观的。

还有很重要的一点是，阳台和露台的建设对建筑结构的承重要求高，钢筋混凝土用量的使用量肯定要上升，自然而然成本会增加，这些都是现实存在的问题。

四代宅的发展需要政策托举

有缺点的就一定不是好人吗？肯定不是！

相应的，有弊端的产品就不能成为好项目吗？肯定也不是。

金无足赤，人无完人。

我们现在要做的，绝不是着急否定四代宅，而是要共同努力，克服难题，推着四代宅发展的更好。

当然，最重要的是政策要给到位。

政策是造就趋势，引导潮流的决定性因素。

第一规划政策支持方面，四代宅的设计区别于传统的规划模式，有一定的创新性，这就需要规划政策能有一定的灵活性与之相适应。如果建筑密度、容积率、高度等方面能给予一定的放宽，那是再好不过，能更好的适应四代宅的独特布局，和特定的功能需求，同时还能与周边环境形成良性互动与协调。

部分城市还是分区域批准建设四代住宅的，更甚者有些城市已经开始陆续叫停四代住宅项目，所以还是需要从政府端发力，给到一些支持和鼓励，能让四代宅的落地更快，更顺畅。

现在不少企业做四代宅，做大露台，做大花园，确实有点偷面积的想法，为了房子更好卖，这可能不在政策明确的范围内，总有点名不正言不顺的感觉。

我们也看到，目前已有30余城发布了计容新规，支持鼓励高品质的住宅建设，为四代宅的打造铺路，这是个好迹象，诸如此类，多多益善。

第二绿色建筑激励方面，上文我们提到四代宅是绿色建筑的深化和延伸，自然地强调的是绿色环保和生态概念，所以在建材选用、能源利用、水资源节约等方面都有比较高的要求，这对开发商来说也是个不小的挑战。如果政府能施以援手，给到绿色建筑补贴，融资支持，税收优惠等政策，鼓励企业研发使用环保材料和技术，推动四代宅发展进程加快，并能实现可持续发展。

第三技术研发支持方面，四代宅虽不是新事物，但确实有创新，相应的技术得跟上，比如设计、施工建造等等，这也需要政府支持技术研发，设立专项科研基金，鼓励科研机构和企业开展合作研究也很有必要。

第四地方标准建立方面，各地无论是气候条件，还是城市规划等方面都有一定差异，四代宅的建设发展也很难适用统一的标准，所以当务之急需要各地因地制宜的推动当地的四代宅政策及标准，并在全国范围内树立四代宅样本标杆，供市场参考。

第五审批流程优化方面，一般我们四代宅的审批需要经过多个部门，环节也多，审批的流程复杂且漫长。有形无形中就拉长了四代宅落地的周期，毫无疑问这是一种消耗，所以四代宅的审批流程上需要“放管服”改革，提升效率。

四代宅承载着居民的期待、企业的希望、时代的需求，必定是确定性的趋势。

但我们也很清楚，要把四代宅做好并不简单，实在是任重道远。

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