引入中东富豪半年，奥园434亿债务谁来还？

去年，地产圈有个段子：头顶一块布，从此尽是坦途。 讲的是，奥园集团 引入中东富豪成为控股股东。

当然，奥园集团也付出了代价——老板郭梓文不再是控股股东，也不再担任董事会主席。

有人说，郭梓文“出局”了。 也有人说，这是缓兵之计，公司内部仍由郭梓文主事，外资未深度参与管理。

近日，奥园集团自曝到期未清偿债务本金仍有近434亿元。那么问题来了，新的股东愿意出钱吗？

据 奥园集团披露，截至2025年1月31日，公司未能及时清偿的到期债务本金累计433.75亿元，涉及公开市场债务本息未能按时偿付金额分别为0.57亿元和0.13亿元。

此外，奥园集团及子公司涉及多项重大未决诉讼，涉诉金额约616.66亿元，其中融资相关涉讼金额约534.63亿元，非融资相关涉讼金额约82.03亿元。公司及其重要子公司共存在293条失信被执行人信息，涉及金额共计48.21亿元。

对此，奥园集团直言，涉及前述事项，使得公司在一定时间内将面临支付罚息，银行账户冻结，资产查封、执行拍卖等风险。

奥园集团成立于1996年，于2007年在香港联交所主板上市，此后开启高速扩张之路。

在创始人郭梓文的带领下，2019年奥园集团销售额达到1180亿元，跻身千亿房企之列。

当时，奥园集团的区域公司一度多达30个。但由于那个时期民营房企普遍存在的高周转高杠杆模式，为日后埋下了隐患。

2021年，房地产行业迎来寒冬。上半年，奥园物业销售收入跌幅明显，现金流压力日益增大。同年11月，其一笔约6600万元的信托贷款被指违约。

2022年初，奥园集团正式宣告爆雷。公司不仅面临巨额的到期债务无法偿还，还在销售端遭遇重创，房子滞销。

之后，奥园集团开始自救。先是将地产总部、商业总部等二级集团与集团总部合并，随后启动大范围的区域合并。

奥园集团的区域公司数量从巅峰时的近30个，在2022年缩减了一半，2023年缩减至4个，如今仅剩下南方、北方两个区域公司。

在债务处理上，2023年9月，奥园集团与境内债权人达成协议，整体展期3年；11月19日，奥园集团重组计划被曝受阻。

当时市场消息显示，奥园集团境外债务重组方案于2023年10月底获香港、开曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公开受理听证会上，中国平安保险海外（控股）有限公司提出反对意见。

2023年下半年，奥园集团化债行动提速。2024年1月，奥园集团公告，其境外债务重组计划已获相关法院批准。2024年3月，奥园集团成功完成境外债务重组，成为首家完成该任务的粤系房企。

自出险以来，奥园集团一直尝试引进战略投资者，历经山东国资的尽调、广东国资的传闻后，终于等来白武士——一家来自中东的投资机构。

2024年9月，奥园集团公告称，宣布公司已成功引入阿联酋专业投资机构MultiGoldGroupLimited（下称“MultiGold”）作为战略投资方。

MultiGold是阿联酋的专业投资机构，管理人架构中也有阿联酋颇具影响力的本地家族成员参与。他们专注于中东和北非地区的项目投资，整体的投资风格偏重可持续性和社会责任感。

根据公告，奥园集团主要股东AceRiseProfitsLimited于9月20日与MultiGold订立协议，同意转让约6.22亿股公司普通股。

而郭梓文所持股份由AceRise和JoyPacific分别持有，转让完成后，除AceRise所持的约5.02亿股外，JoyPacific另外持有约1.16亿股，合计共6.18亿股，占比约16.38%，少于MultiGold的持股比例。

转让事项完成后，MultiGold将成为奥园集团单一最大股东，而郭梓文将不再担任公司控股股东。

另外，时年60岁的郭梓文由奥园集团的执行董事调任为非执行董事，并不再担任董事会主席、提名委员会等职务。相关任期为一年，并自动续期，报酬约为每年40万港元。

与此同时， MultiGold的唯一董事兼最终实益拥有人Alobeidli将进入董事局并获取董事局主席席位。

Alobeidli时年45岁，于多个领域拥有逾二十年的经验，其中包括科技、房地产及战略咨询领域。据奥园方面披露，自2023年以来，Alobeidli担任MagnuvestInvestment的总经理，该公司已参与阿联酋多个房地产项目。

在房地产行业的跌宕起伏中，曾跻身千亿阵营的奥园集团近年来业绩表现令人唏嘘。

回溯辉煌，2019年奥园集团销售额首次突破千亿，达1180亿元，成功跻身全国销售前30强。次年，其销售额进一步攀升至1330亿元。

然而，好景不长，行业寒冬的凛冽迅速席卷而来。

2022年，奥园集团业绩大幅下滑，全年录得物业合同销售额约202.2亿元，合同销售面积约209万平方米，总营业额降至187.11亿元。

2023年，奥园集团的处境依旧艰难。全年总营业额虽同比上升47.1%，达275.33亿元，但年内亏损达到96.41亿元，股东应占亏损为95.34亿元。

这一年，奥园集团实现物业合同销售额约137.12亿元，合同销售面积约130.4万平方米，销售规模进一步收缩。

进入2024年，奥园集团业绩仍不容乐观。上半年，其总营业额约为47.34亿元，同比减少56.7%；销售物业收入约为39.94亿元，同比减少56.9%；交付物业总楼面面积降至41万平方米，同比减少64.3%。

尽管上半年因完成境外债务重组录得重组收益，预计实现溢利净额约210亿-230亿元，实现扭亏为盈，但撇除重组收益，受行业经营环境下行、交付体量减少等因素影响，实际仍处于亏损状态，毛利为-2.03亿元，毛利率低至-4.37%。

同时，奥园集团还面临巨大的债务压力。截至2024年6月，集团银行及其他借款、优先票据及债券及可转换债券总额为762.05亿元，其中534.09亿元将于报告期末起计未来十二个月内到期偿还。而集团银行结余及现金总额（包括受限制银行存款）约为39.18亿元，资金缺口巨大。

未来，奥园集团如何在困境中突围，重回稳健发展轨道，市场将持续关注。

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