12.09亿元接盘背后 城隍庙广场能否迎来重生？

吴若凡/发自上海

2月14日，随着司法拍卖平台竞价倒计时归零，上海城隍庙广场以12.09亿元的价格迎来新主人。这场持续两年的拍卖拉锯战终于落幕——从2023年首次流拍无人问津，到2024年二次降价仍遭冷遇，这座荒废八年的“黄金烂尾楼”最终以低于评估价近7亿元的价格成交。然而，神秘买家的入场只是故事的开始：剩余不足20年的土地年限、累计超18亿元的债务包袱，以及豫园商圈百万方商业走廊的宏大愿景，让这场交易充满悬念。

一场“折价50%”的豪赌

城隍庙广场的拍卖，堪称曲折。

2023年10月，项目首次挂牌时起拍价10亿元，叠加债权本金及利息合计18.76亿元，评估价高达23亿元，市场参考单价1.48万元/平方米。然而，复杂的产权纠纷、累计超5000万元的烂尾维护成本，以及剩余20年的土地年限（至2044年），让潜在投资者望而却步。

一年后的2024年9月，项目二次拍卖起拍价降至14.245亿元，评估价缩水至20.35亿元，单价跌至1.22万元/平方米，但仍以流拍告终。

直至2025年1月，一位来自浙江的神秘买家最终以12.09亿元成交，较首次评估价折价超50%。

资料显示，此次的竞价标的上海城隍庙广场项目，位于黄浦区豫园街道560街坊1/3丘，建筑面积36087.9平方米，现为施工改建停工状态……2022年6月30日，北京市第四中级人民法院委托上海申房房地产估计有限公司作出的申房司法估（2022）第0003号《房地产估价报告》显示，该处项目的价值20.22亿元。

“这不是抄底，而是一场与时间的对赌。”一位参与竞拍的机构人士坦言，“若改造耗时3年，剩余经营期仅16~17年，年化回报率需超15%才能覆盖成本，压力巨大。”

这场低价交易的背后，是城隍庙广场18年来从外资宠儿沦为“商业废墟”的历程。

2006年，美国基金嘉沃投资与科瑞格公司以8.7亿元拿下项目，试图打造高端商业体“豫龙坊”。2008年开业时，其玻璃幕墙设计与豫园青瓦白墙的明清建筑格格不入，二、三层商铺空置率近乎100%，首年亏损超3000万元。

2009年盈石资产转向快时尚，招商率短暂回升至80%，但世博会后客流断崖式下跌，2013年商户续租率暴跌至50%。

此后，接盘者光耀东方集团的入场，成为压垮项目的最后一根稻草。2013年~2016年，该集团在全国激进收购超10个烂尾项目，耗资逾百亿元，导致城隍庙广场改造预算从3亿元飙升至8亿元。

2016年房地产调控收紧后，资金链彻底断裂，叠加实控人猝逝引发的家族内斗，项目于2017年彻底停工，烂尾八年累计损耗超5000万元。

“外资错判文化基因，民企沉迷资本游戏，最终让‘黄金地块’沦为资本博弈的牺牲品。”一位商业地产研究者总结。

重生挑战

此次新东家的入场，让城隍庙广场的命运与上海城市更新的宏大叙事紧密相连。这座占地3.2万平方米的商业体，若想挣脱烂尾阴霾，需在有限时间内破解三重难题。

作为串联金陵东路高端商务区与BFC外滩金融中心的“咽喉”，城隍庙广场的地理卡位战略价值毋庸置疑。然而，豫园商圈年客流量超3000万人次中，70%为外地游客，人均消费不足百元。

对于整个大豫园版图来说，城隍庙广场又是不得不盘活的一个节点，可以完全打通从金陵路嘉里、露香园到豫园、豫园二期、福佑地块、BFC的商业走廊，总商业面积将接近100万平方米，不仅仅是上海最大的商业组团之一，也是上海人流量最大的商业组团之一。

另一方面，土地年限则是另一道紧箍咒。目前，城隍庙广场所属地块的使用年限到2044年，目前仅剩余20年时间，如果接手改造完成后，仅剩17-18年的经营期，势必无法覆盖传统商业地产的回报周期。

一位接近交易的投资人坦言，“要么成为上海文旅商融合的地标，要么为城市再添一座‘昂贵的废墟’。”

58安居客房产研究院院长张波表示， “城隍庙广场的困境本质上是历史街区商业化的共性难题——既要保留文化符号，又要满足资本回报。若仅靠‘网红化’改造，很可能重蹈短期爆火、长期空置的覆辙。”

一位不愿具名的商业地产人士认为，项目的突破口在于“轻资产+强IP”模式。“通过引入外部品牌联合运营，降低重投入风险，同时挖掘豫园独有的文化IP，比如与故宫文创团队合作开发限定产品，将客流转化为品牌溢价。”

城隍庙广场能否“重生”，尚需时间来验证。