最高人民法院：房屋预售款不得充抵投资

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最高人民法院司法解释

第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释＞（2005年6月18日，法释〔2005〕5号）

最高人民法院法官著述

1.合同对当事人出资数额没有约定的情况怎么办从我们了解到的情况看,有的合作开发房地产合同对提供资金的一方当事人所负义务的量并无约定。比如，仅约定为一方当事人提供土地使用权,另一方当事人负责建设资金完成项目的开发建设。如果合作合同对此并无明确约定，就谈不到是否足额投入的问题。但此时同样不产生将预售款充抵当事人投资的问题。因为本条规定的逻辑前提是合作开发房地产合同的当事人未为足额投入S之所以能够谈到未为足额投入,又必须是以合作合同对当事人应当投入的数额有明确约定为其前提。若合作合同对另一方当事人应负的投资义务并无明确的约定，当然无法产生该当事人未依约足额投入的问题。但这一类合同中均会约定项目建设周期W在因可归责于负责建设资金投入一方的原因出现开发建设艰难（建设资金不足），导致建设周期拖延的情况下，合同中一般都有相应的违约责任条款，此时依其约定处理即可。

2.如房屋预售款已经足够支持项目的开发建设，再要求未足额投入的一方当事人继续履行其义务是否属于多此一举在对本条讨论的过程中，有观点认为，如果房屋预售款已经足够支持项目的开发建设，再要求未足额投入的一方当事人继续履行其义务实无必要。其理由是：由于商品房预售制度的存在，在项目开发到一定程度后，可以通过预售方式筹集建设资金，因此资金投入方可能不需要再作投入即可完成项目开发。这种不履行无损于合同目的的实现,或者说其不履行在经济上并无意义,则强制要求其履行在法律上应没有必要。该观点进而认为,只要不影响项目的开发建设,对合作公司与合作对方没有造成损失，追究资金投入方的违约责任在法律上没有必要。此外，由于注册资本以外投资的法律性质通常为股东贷款,是合作公司的对外负债，因此，即使强制资金投入方履行了这部分出资义务，他也可以请求合作公司从经营收益偿还（合作合同可约定该部分资金的利息），这样反而会增加合作公司的资金运作成本,对各方均属不利益。

笔者认为,负有资金投入义务一方当事人是否还需继续投入以及应否承担违约责任的问题，只在双方当事人因此产生争议的情况下才会发生。换言之.应当看到.在预售款足以支持项目开发建设的情况下％当事人产生争议的原因一定是在利润分配时，对方当事人对未按合同约定数额注入资金当事人一方（不论这种未足额投入导致建设周期增长），是否还能够继续按照原约定比例分配利润提出异议。而其提岀此种争议的基础正如前面“制定依据”中所述。毫无疑问，其相关主张是有理由的。对本条规定的理解,应当建立在前述基础（即当事人已经产生相关争议）之上，不能脱离这个背景，单纯从“房屋预售款已经足够支持项目的开发建设，再要求未足额投入的一方当事人继续履行其义务是否属于多此一举”的层面考虑。亦即,在房屋预售款足以支持项目建设的情况下，强调当事人履约完整性的意义不在于“经济上”，而在于以履约程度确定是否需要承担相应的合同责任之上。正是从这个角度岀发，当事人是否依约足额履行其资金投入义务，在任何时候都不能说是没有意义的。

3.房屋预售款的属性

在房屋实际交付于购房人之前,房屋预售款的性质在财务规定和企业会计制度上是十分明确的，它属于项目建设借款。如果房屋未能建造成功或者未能如约交付于购房人,该笔款项尚需（至少是尚有可能）返还购房人。只有在房屋交付之后，预售款才能转化为营业收入在结算后用于利润分配。房屋预售款在项目完结分配利润阶段之前，只能作为对购房人的负债而用于过程建设，即使事实上的确存在余富,也不产生分配问题。

最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第244-246页。