北京楼市，新房“价格战”，要来了？

2025年，北京不少楼盘急着清盘，因“好房子”新规让未来房源更优，老项目怕竞争，纷纷降价。

但购房人观望，开发商“卷”渠道。同时，从经济指标及专家观点看，今年北京楼市整体乐观，房价或微涨，二手房渐稳，新房有支撑，不过学区老破小不被看好，市场需寻价格平衡点。

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蛇年春节后，北京楼市像被按下了加速键，不少楼盘都在着急“甩货”。

好多在售楼盘，甚至2024年才入市的新盘，都收到了“尽快出货甚至清盘”的指令，语气还特别坚决，“不惜一切代价”这种词都用上了，这架势，谁都能看出开发商们的急切。

为啥这么着急呢？

因为北京市规自委印发了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，这文件一出来，可把楼市搅得“天翻地覆”。

它鼓励增加阳台，允许大房子的起居室设置挑空空间，还明确部分面积不计入容积率。

简单来说，以后的房子会更“值”，和以前的房子有了巨大的差别。

就拿2024年四季度以后出让的地块来说，规划条件那叫一个宽松。阳台成了标配，架空层、风雨连廊、花池这些计容条件也宽松了不少，得房率大幅提高。

有些项目得房率甚至超过了100%，这在以前简直不敢想。比如丰台的金茂璞逸丰宜，节前开盘就卖了25个亿，它有南向内外双阳台、首层架空，还有设备平台赠送，赠送面积最高能到35.5平方米，得房率轻松飙到90%以上，直接“点燃”了丰台楼市。

还有丰台四环的北京隅・西颂，南向全面宽开敞阳台、北向1米进深的设备平台、双面宽花池都是赠送的，112平方米左右的户型，总赠送面积约18平方米，得房率大大提升。

再看看以前按老规报建的项目，好多连阳台都没有，更别说赠送面积了。

同样的地段，价格差不多，甚至新的“好房子”还可能更便宜，买房人肯定会选规划条件好、得房率高的。

所以，那些还没卖完的老项目，开发商们急得像热锅上的蚂蚁，担心以后和这些“好房子”一起卖，自家楼盘就只能“凉凉”。

这种情况可不只出现在丰台，北京其他热门区域也一样。从2024年四季度开始，土地供应放量，以后会有更多规划条件好、更实惠的项目入市。

开发商们知道，要是现在不清盘，以后就更难卖了。房地产竞争的三要素，地段改不了，产品规划条件又不是自己能决定的，那就只能在价格上做文章了。

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春节一结束，不少楼盘就开始暗中降价促销，想用“以价换量”这招赶紧清盘。朝阳北路有个新项目，之前期房销售均价8字头，卖得还不错。

现在到了现房阶段，因为担心被规划条件好的项目“碾压”，直接把现房单价降到7字头，出现了现房比期房还便宜的情况，这开发商清盘的决心，可见一斑。

在海淀、朝阳，很多总价1000万左右的房源，降价超过100万；丰台总价不足1000万的房源，降价幅度也都在100万以上，而且这还都是2024年入市的新项目。更

早的项目，降价幅度更大，一些老牌豪宅总价接近2000万的尾房，降价最高能达到500万以上。

不过，开发商的降价策略，好像没达到预期效果。

购房人也不傻，市场稳住了，大家都想着后面可能还有更好更划算的房子。同样的区位和价格，得房率90%甚至更高的房子，肯定比80%得房率的更划算，更何况还有其他产品升级。所以，就算有楼盘降价，还搞了100多组带看，结果一套都没卖出去。

开发商为了清盘，也是想尽了办法。

清盘需求越强烈，给渠道的费用就越高。春节后，很多项目把渠道费用从正常的2-3个点提高到5个点，有的甚至更高。

为了拉拢渠道人员，开发商还变着法儿地给奖励，带看有奖励费，还有送京东卡、彩票、电动洗脚盆、米面粮油的，认购了还有茅台、华为手表、手机，甚至还有开发商承诺请渠道人员门店所有人吃私宴，真的是“卷”到不行。

这种“大逃杀”式的市场竞争，显然不能一直持续下去。

去年，海淀区有业主担心规划条件放宽后，自家没阳台的房子在二手房市场会贬值，就给12345打电话。

结果，那个区域新出让地块的规划里就没了阳台。这也反映出增量和存量之间的矛盾，如果不处理好，就会陷入恶性循环。

2月13日公布的《技术要点》，是一个好的开始。它注重政策的公平性和连续性，让市场买卖双方对产品形态的预期更稳定，有利于调整存量和增量的关系。大家都盼着监管部门能控制好供地节奏，稳定报规条件口径，让北京楼市能健康、平稳地发展，这样对开发商和购房人来说，才是最好的结果。

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不少粉丝朋友私信人言财经，要言叔聊一聊2025年北京的楼市。

对楼市一直持悲观态度的我，随着去年底楼市成交量回升，看法有了转变，如今我对今年北京楼市整体偏乐观、有信心。

我认为，今年北京房价大概率不会整体下跌，不少区域甚至会轻微反弹，相比2024年，2025年北京楼市均价可能微涨。

从去年底开始，多项经济指标都出现复苏或好转，像社会消费品零售总额、制造业PMI新订单指数等，经济最差的时候或许已经过去，今年经济向好的可能性很大。

前几天黄奇帆从新增供应、市场存量等角度分析，认为今年房地产市场会止跌回稳，大摩也预测国内二季度房地产市场触底。

楼市要稳，二手房得先稳。北京二手房经过前两年大幅下跌，水分基本挤干，房东信心增强，价格不像去年那么好砍价了，很多热点区域二手房成交价相比去年7-9月的低点涨了5-10%。

不过，我不太看好学区房老破小，今年7月幼升小录取完，入学高峰过去，需求会大幅下滑，从明年起毕业小学生比入学的多，家长们要注意。

二手房稳住，新房就有支撑。今年为稳楼市，新房供应多集中在各区“黄金地段”，海淀、朝阳、通州等地都拿出优质地块，打开限价、拉抬楼面价，有助于提振市场信心。

政策层面也会有大动作，限购门槛可能降低，深圳3月或许放开限购，北京也可能跟进。

关于年后小阳春，我觉得价格会稳定，部分区域小涨也有可能，但成交量不会太大。

去年底消化了大量低价房源，现在二手房价格偏高，市场需要时间寻找新的价格平衡点。国常会提出提振住房消费，3月两会大概率继续鼓励买房。高层“止跌回稳”决心坚定，全力救万科就是例证。

今年有买房需求的可以出手，但老破小这类资产长期看不太优质，入手要慎重，如今房子更新换代快，买房得跟上潮流。