观点直击   希慎的翻身仗 铜锣湾利园升级踏入收成期

观点网 扎根香港铜锣湾的希慎兴业发布2024年全年业绩，一扫往年低迷气氛。

资料显示，希慎兴业2024全年营业总额34.09亿港元，同比增长6.2%，与之对比2023年其全年营业额为32.1亿港元，同比下跌7.2%；投资物业估值也恢复正增长，微升0.6%至965.47亿港元。

同时，经常性基本溢利同比增长6.8%至19.56亿港元，而2023年该数据是同比下降11.2%；相应公司拥有人应占溢利扭亏为盈，录得3500万港元，2023年同期是亏损8.72亿港元。

扎根铜锣湾

希慎兴业的业绩与香港经济，特别是零售、旅游行业发展息息相关。

控制该公司的利氏家族在一个世纪前，眼光独到地于香港岛中部沿海地区购入一座山丘，如今发展成香港核心商区铜锣湾内一座“城中之城”——利园区。

这座“城中之城”包括已落成的9座办公零售综合体，总建筑面积约382.5万平方呎，占希慎兴业在香港投资物业组合总楼面面积450万平方呎约85%。其中约65%为办公楼，35%为零售商铺。

9栋建筑分别为：铜锣湾地铁站F出口上盖的希慎广场，被认为是希慎兴业的旗舰物业之一，楼高40层，总建筑面积71.6万平方呎，分别为17层涵盖120家商铺的购物中心和15层甲级办公楼。

商业部分体量约46万平方呎，走中高档路线，主要吸引年轻人进场，拥有Apple Store、诚品书店等品牌；

利园一期，楼高53层，总建筑面积90.3万平方呎。其中商场楼高7层，为重奢品牌集中地，拥有Louis Vuitton、Chanel、Hermès、Dior等头部；利园二期，楼高34层，总建筑面积62.1万平方呎。基座商场楼高3层，与利园一期相连，也拥有Bvlgari、Mikimoto、Tasaki、Roger Viver、Tod's及Van Cleef and Arpels等奢侈品牌，商场其中一层为著名儿童专区。

利园三期，楼高32层，总建筑面积46.7万平方呎，项目以办公用途为主，拥有香港第一条造在商业建筑里的空中慢跑步道，零售部分主要进驻餐饮食肆；利园五期，楼高25层，总建筑面积13.2万平方呎，亦以办公用途为主，项目一楼和夹层唯一的商铺出租予Cartier；利园六期，楼高24层，总建筑面积8000平方呎，以办公用途为主，零售部分进驻高档家饰及家居用品品牌以及餐饮店。

利舞台广场楼高26层均为零售用途，总建筑面积31.4万平方呎，项目走年轻潮流路线，引入多家国际潮流服饰与时尚生活品牌，汇集多家大型旗舰店，例如优衣库的3层高旗舰店；礼顿中心楼高28层，总建筑面积43万平方呎，零售部分租户包括运动品牌如Nike、Asics和Hagl fs等，以及一些美容护理品牌。

希慎道壹号，楼高26层，总建筑面积约16.9万平方呎，以办公用途为主，零售部分引入了一间时装旗舰店。

希慎兴业在香港的其余投资物业，还有竹林苑、Lee Gardens Apartments、Bizhouse3个服务式住宅项目。

在香港之外，希慎兴业于2021年接手总建筑面积约73.6万平方呎的上海利园项目，该项目2024年陆续投入运营，为希慎兴业提供租金收入7300万港元，同比提升超过7倍。

其中上海利园商场部分的优化工程于2024年完成，最新出租率接近60%。另外，希慎兴业拥有与恒隆地产合作的上海港汇广场26%权益。

进入收成期

由此可见，希慎兴业是一间典型的香港本土收租企业，以铜锣湾核心商区核心物业为业务基础。长期业绩驱动与香港经济发展挂钩，也来自利氏家族对旗下核心物业的重建与翻新。

2024年业绩恢复强劲，很大部分原因来自该公司对利园区物业组合的提升工程。尤其是在香港商铺市场，去年由于本地消费力流失、旅客人均消费下降，而出现复苏放缓的情况下。

希慎兴业是于2023年年初正式发布利园升级计划“Lee Gardens for the Next Century”。按照计划，利园将进一步区分为3个功能区分别升级。

其中，希慎广场定位为利园区的潮流门户“The Trendsetter”；中部的建筑：利园一期、二期、三期、五期，定位顶级国际奢侈品牌旗舰店聚集地“Home of Luxury Flagships”。据悉，整个街区会重新设计升级，一些核心品牌会相应进行门店扩充。

位于最南侧的绿化核心区“The Green Centric”，包含利园二期的一部分和六期，而最重要组成部分为希慎兴业2021年与华懋集团联合以197.8亿港元投得的加路连山道商业地块。另外，升级计划还包括完善一条联通利园所有建筑的人行天桥。

图片来源：希慎兴业2022年全年业绩简报资料

资料显示，上述升级计划在2024年已有十分明显的成果。例如希慎广场一楼中庭至三楼的翻新工程已经竣工，引进超过30个国际及本地品牌进驻。

利园一期及利园五期多家主要奢侈品品牌旗舰店也在2024年内重新开幕。包括位于利园一期，向上扩容了一层，变为三层高临街巨铺的Hermès旗舰店。同期，完成扩容至3层的品牌门店还有Chanel、Dior、Louis Vuitton等。

升级计划进入收成期，“我们早在两年前就已经启动了利园区的更新优化策略，如今已见成效……优化计划在年内开始实现财务贡献。”该公司主席利蕴莲透露，利园中区已迎来超过10间全新装修和扩建的奢侈品品牌旗舰店。

按照计划，随着利园区升级计划完成，希慎兴业旗下奢侈品品牌门店面积将翻倍达到5万平方呎。

受惠于此，2024年希慎兴业零售商铺租金收入录得16.78亿港元，同比增长达到9.5%。虽然由于升级工程，整体出租率从97%下滑至92%，但维持在90%以上。

“大湾区来港的人流及消费会继续增长。”利蕴莲指，公司会持续持续调整商户组合，以迎合市场需要，“将继续做好自己，吸引客户。该公司执行董事及首席营运总监吕干威亦补充称，相信利园会在大湾区占有一席，持续吸引游客前往。

与零售商铺部分的持续升级相对，希慎兴业的办公楼部分则显得相对地“被动”。

去年香港核心区办公楼市场持续低沉，来自仲量联行的数据，年内整体市场租金下跌8.6%。其中湾仔／铜锣湾地区租金下滑4.4%。但随着租金水平下降，下半年以来租赁活动略有好转，“五大主要商业区中，四个地区的空置率保持稳定，其中三个更呈现改善迹象。”仲量联行称。

在此背景下，由于去年也有20%面积租约到期，希慎兴业香港办公楼部分租金收入同比下滑1.5%，录得14.4亿港元。

仅因为上海利园出租率达到70%，录得强劲增长，帮助希慎兴业办公楼部门收入回到正增长轨道，全年营业额15.07亿港元，同比增长2.4%。

“办公楼市场确实面临很大的压力。”首席财务总监蔡易霖说，但尽管市况下行，公司香港写字楼组合的一大优势是，出租率仍同比提升1%到90%。

作为利园绿化核心区“The Green Centric”的主要组成部分，最新已被命名为“利园八期”的加路连山道项目，是希慎兴业接下来数年业绩的主要撬动点。

该项目此前已于2022年9月动工，并进展良好，预期与新建的行人通道系统在2026年下半年竣工。

资料显示，利园八期土地面积15.93万平方呎，总建筑面积约109.79万平方呎，将兴建3幢楼高16至25层高混合用途的商业大厦。其中，零售空间约10万平方呎，还有约6万平方呎的开放绿化空间。

利蕴莲对利园八期入市前景看好，她表示：“利园八期本身是一个优质的项目，支撑整个利园区的配套……这会为我们带来良好的口碑。”

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