专项债回购土地,预期超存量房收储?专家:土地可二次调规,房子空间结构却难改

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

“如果民营房企的地块，能以7-9折的价格被收储，企业肯定愿意卖，即使亏钱也愿意，因为自己开发也亏钱。”

“但据我了解，（专项债收储）这个也有额度，有的地方没额度；而且，收储的地块也会被挑选，城投的土地、收储后容易再出让的地块容易被选中。” 一位民营房企区域高管告诉搜狐财经。

开年以来，已有多城按下土地收储加速键，公布2025年首批专项债闲置土地收储清单，包括河南、江西、安徽、浙江、广东等地。

此外，北京也计划于2月18日发行13笔专项债，其中拟发行超百亿元专项债用于土地储备领域。

当中，广东规模最大，据中指院统计，截至2月13日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等15城拟用专项债收储161宗土地，拟收购价格超350亿元。其中，惠州拟收购价格超120亿元，居首位；珠海拟收购价格66.5亿元，排在第二位。

自去年10月财政部明确允许专项债收储土地，到11月自然资源部下发“242号文”，要求各地加大收回收购存量闲置土地力度，如今正加速落地。

从广东多城公布的地块信息看，被回购的大多数为地方国企、央企和民企所持有，绝大多数为地方国企，保利、华润、华侨城、华发等企业有部分地块进入名单。

搜狐财经梳理发现，广州和中山的收储土地清单中，出现了7宗民企地块。其中，中山有2宗，广州南沙区有5宗，但大多是工业用地与商业用地，而持有这些地块的民企，也并非是房地产开发商。

如广州南沙有2宗是工业用地，而持有的民企分别为广州文石信息科技有限公司、广东恒驱电机有限公司，与房企并无关联。

这意味着，广东这一批专项债收储土地，受益的民营房企极少；首批专项债闲置土地收购，主要偏向于支持地方国企，例如珠海，收储的14宗地块都是当地国企所有，其中华发集团占6宗，珠海横琴集团也有6宗。

“净地”是前提，民营房企土地多质押

从广东首批专项债收储的土地看，半数被折价收购，折价多在7-9折之间。“这些地块的收储价格均低于当初的出让价，7-9折贯彻了“土地成本与评估价，就低确定”的原则。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。

中指研究院政策研究总监陈文静也指出，预计更多城市将参考借鉴广东省的做法，可以加大对民企的支持力度，促进收回的土地可以形成有效供给，如地方国资：央企：民企=35%：30%：35%，部分地区可以将民企的比例提升至40%以上。

“民营房企也有机会，主要看地块的位置和具体情况，比如市中心的地块，土地款没交清，扣掉罚金、滞纳金，其实真支付的金额不高，还能再出让。”上述房企人士说道。

但同策研究院联席院长宋红卫则认为：“估计民企的地块占比不会太高，原因是大部分民企都面临债务压力，土地资产能抵押的早进行了抵押，或者被冻结；而国企偿债的压力相对较小，很少有暴雷的情况，因此地块可以被回收。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也指出，目前来看，主要是对央国企有利，出险的民营房企受益不大。因为专项债收储的存量土地必须是净地，这就意味着土地不能有抵押、质押的情形，而出险房企手中的土地，大部分是有抵押的。

克而瑞也分析认为，房企手中的存量闲置土地往往存在质押、抵押等情况，而土地储备中心只接受净地交付，这意味着房企需要调配资金来解押土地，而现实情况是出险民企较难筹集足够的资金，仅实力较为雄厚的央企和地方国企可以通过调配资金来解押土地，从而变现。

李宇嘉持相同观点，他认为目前主要是国企和城投的地块，因为国企城投地块资产负债关系较为清晰。但他也指出：“并非只选国企地块，后续民企地块符合条件，收储将会出炉。”

针对此，方正证券将受益房企进行了排序，认为土储专项债五年后重启意义重大，在规模与范围上或再获大力支持，随着更多低成本增量资金将进入市场，将有效缓解房企资金压力，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。

收储资金规模，需要1.4万亿左右

对于被收储土地的走向，谢逸枫认为有两个去处：一是再次出让，获得土地出让金，偿还专项债的本息；二是建保障性住房。李宇嘉也指出，可能暂时储备着，可能修改规划条件再出让，且出让给原企业，可能转变用途，比如做保障房、公共用途等。

方正证券研报指出，被回收的土地可经过调规后（提高容积率、商转住等）再度出让，并非仅能用作保障房开发建设，地方政府较大程度上可以不被租金收益率与回收成本之间的矛盾影响。

在谢逸枫看来，专项债收储存量土地，已经正式拉开了序幕，规模正在扩大。从国内涉及的闲置土地收储资金来看，至少需要4万亿左右。

据中国银行证券测算，目前全国合计尚未开工的住宅与商服土地面积或在5.76亿方左右，合计土地价值约为3.5万亿元左右，假设未来按照平均80%折价收购和50%收购量计算，对应闲置土地收购所需的资金规模应在1.4万亿左右，大幅改善城投和房企现金流。

其次，闲置收购短期目的是控制土地供给、促进房价企稳、改善现金流，长期仍需用于投资，按照过去土地占房地产开发投资成本计算，未来闲置土地回收再利用有望在未来带动1万亿元新增房地产或基建投资。

克而瑞也认为，存量土地回购是行业止跌回稳的核心引擎。CRIC数据显示，截至2023年底，总土地储备面积TOP10合计总土储面积约85591万平方米。若这些土储面积能够被盘活，即使仅盘活三分之一，也能对整体市场产生巨大影响。

但其认为真正有效落地也面临难题，土地回收价格若低于拿地价格或不足以覆盖房企已经进行的融资，企业接受度或会降低；而地方政府财政压力普遍较大，即便有专项债补充收购资金也轻易不会提高收购价格，这也是收储过程中将面临的一大阻碍因素。

即便如此，不少业内人士和机构均认为，专项债收储的进展已超预期。

存量土地回购，预期超存量房收储

自去年5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有超过60个城市开启“收储”。但相比之下，专项债收储的落地进展更快。

中国银行证券指出，从目前数据来看，与去年商品房收储政策的实际执行力度有所不同，闲置土地收购规模和收购价格均略超市场预期。其认为，相对于直接收购存量商品房，地方政府更倾向于土地收购。

原因有两方面：一是土地用途更加灵活多样，收购后可用于新的城市规划和产业发展，且地方政府过去较为熟悉土地拍卖而缺少住宅管理经验；二是并非所有地区都有保障房需求，三四线城市住宅价格较低、供给较为充足，直接大规模收购住宅或将形成闲置资产。

宋红卫则认为有三方面原因：第一，部分收储的土地与房企之间达成某种协议，房企拿到收储款后，会拿其他地块，或者等被收储地块调规后，再回购，因此推进较为顺利；

第二，收储存量住房较收储土地的难度大，土地可以二次调规，存量住房空间结构不可改变，且收储存量住房也有一些标准的限制，比如集中度要求，面积要求；

第三，从收储价格来看，存量住房价值评估存在较大的争议，因为收储存量住房后，基本会作为保障住房，对于收储项目未来收益率有要求，如果价格太高，收储方就会面临亏损，如果价格低，卖方就会有抗性。

李宇嘉也认为，去年底允许专项债收购存量土地后，专项债的发行速度在加快，这是一个促进因素；而且，收储土地对地方来讲，积极性比较高，能够稳定土地价格。

此外，收储地块的业主，基本上都是开发商，而且是国企和城投，如果这些地块沉淀在他们手上，将制约其拿地开发和投融资能力，对地方政府完成经济业绩影响是比较大的，所以地方政府也很积极，通过这个难得的专项债机会，去盘活国企、城投手上的一些地，修复他们的拿地开发和投融资能力。

“但最终还要取决于专项债的发布，因为项目要审批，最终落地还取决于审批的结果。” 李宇嘉指出。

据国盛证券预计，在广东首次大规模披露土地收储细节及北京率先开启专项债土地收储后，将有更多地方政府跟进并带来边际提速。