陕西
作者：周军律师.
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通常情况下，如果房产设定抵押权的，债务到期不能清偿的，抵押权人可以申请强制执行。买房人不知道有抵押的，可以依据执行异议与复议二十九条排除执行。
那么，如果明知房屋有抵押仍然买入的购房人，能排除执行吗？
最高院在《中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司与邓学平等案外人执行异议之诉案》中明确：
开发商出售的房产有预售许可证的，购房人可合理信赖抵押权人同意转让抵押物且购房款用于清偿债务。即便购房人知晓房屋存在抵押权负担，只要满足消费者购房人排除执行的条件，就应优先保护其权利，而非让其承担预售条件不完善的风险。
最高院认为，
2013年4月18日，今旦房开公司取得案涉项目的《商品房预售许可证》。预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。
对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。
在此基础上，即使邓学平、毛臣翠明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。
至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。
故长城贵州分公司认为案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。
邓学平、毛臣翠符合消费者购房人排除执行的条件，一审法院判令停止执行案涉房屋，并无不当，本院予以维持。
据此，只要房屋具有预售许可证，购房人即使明知有抵押，只要符合消费购房人条件的，仍可排除抵押权人的强制执行。
周军律师提醒，预售许可证的颁发使购房人有理由相信交易的合法性，即使房屋存在抵押权，只要购房人符合排除执行的条件，其权利就应优先保护。抵押权人应特别注意开发商房产预售情况，以便及时采取法律措施维护自身合法权益。
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