上海
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墨尔本多地房价暴跌，最高达20.3%！
在利率飙升的情况下，墨尔本许多内城区的房价已 从峰值下跌了两位数，疲软的市场为买家创造了更好的条件。但随着降息的临近—— 最早可能在周二，专家预测房价可能会反弹。
CoreLogic的数据显示，Moorabin的房价较2022年3月的峰值下跌了20.3%，房屋中 位价下跌了295423澳元，这是除Mornington Peninsula外，墨尔本房价跌幅最大的 地方。
Flemington和Brunswick West的房价也下跌了17.3%，而Aberfeldie和Essendon North分别下跌了16.9%和16.7%，Caulfield North目前的房屋中位价比2021年11月 的峰值低450642澳元。
CoreLogic的Eliza Owen表示，房价跌幅最大的城区是以家庭为导向的地区，这些 地方的房价通常更高。
“他们可能不得不贷一大笔钱才能在这些地区买房，如Caulfield North，该地的房 屋中位价为2341751澳元，出于这个原因，这些地区可能对利率更敏感。”
Owen指出，尽管这些城区的房价大幅下跌，但还是很高，部分地区甚至达到了100 万至200万澳元，这让低收入和首次置业者望而却步。
Owen表示，这些城区的房价在降息后很可能出现反弹，但就目前而言，市场依旧疲软。
“你需要等待更长的时间才能卖房……你可能必须提供更多折扣才能卖掉你的房 子。3年前，你能得到更高的价格，但现在是时候调整预期了。”
Property Home Base的Joe Dunbar也表示，这些城区的卖家需要适应市场，高价房 产难以售出，买家现在占据上风。
Dunbar还表示，许多卖家现在还是疫情房产热潮时的心态，当时房产的售价创下历 史新高。此外，尽管房价下跌打开了市场，但许多买家仍在等待降息，以提高借贷能力。
02
澳洲政府宣布地产新政，禁止外国人购买现房！
《澳洲金融评论报》2月16日报道，工党政府宣布房地产新政，禁止外国投资者在 2025年4月1日至2027年3月31日期间购买已建成房产。此外，政府还将严厉打击囤积住房用地的外国投资者。
根据阿尔巴尼斯政府宣布的这一政策，除个别特殊情况外，外国投资者将在未来2年 内禁止在澳购买现房。而在长达2年的“禁购令”期间，联邦政府还将对这一政策进行审查，以确定是否要 延长或永久实施该禁令。
工党表示，他们对于延长或永久实施禁令持开放态度。此外，政府还将为税务局拨 款570万澳元，用于加强合规检查。
澳洲税务局数据显示，在2022-23财年，外籍人士在澳购买了5360处住宅地产，总 价值达49亿澳元。
这其中，34%的交易涉及现房，维州共有458笔交易，昆州、南澳和新州分别为 403、313和165。
报道指出，澳洲目前正面临一场因移民涌入、审批缓慢以及严重人手短缺所造成的 住房危机，而住房和生活成本也是选民最关注的两大议题。
03
澳洲租房市场降温 房东免近1.3万澳元吸引租客
在经过了多年房租暴涨后，澳洲的住房出租市场已逐渐降温。
为了吸引租客，悉尼和墨尔本的房东开始为新租户提供免水电费和长达两个月的免租金优惠，一些高档住房的租金减免金额高达1.3万澳元。
房地产专家表示，大城市的住房租金很可能在2024年已达到顶峰。在这些城市中的一些地区，租金一直在下降，尤其是高档住宅区。
PropTrack分析机构的数据显示，去年10月份，悉尼独立房租金中位数跌幅最大的地区是东区，在三个月内下跌了3.2%。就公寓房而言，租金中位数下降的地区包括了北海滩、Ryde地区、距悉尼不远的南部高地和Shoalhaven地区。
在维州，墨尔本内南区的租金降幅最大，公寓房租金平均跌幅为1.8%。墨尔本内城区也出现了类似的跌幅。
为吸引新租户，墨尔本和悉尼的房东都推出了租金优惠措施。
如一套位于悉尼Mascot的三居室公寓房，如果租户签订一年租约将可在第一个月免租金。一套位于Kensington的周租金为894澳元的住房也提供了相同的优惠。
在墨尔本Fitzroy North的一栋大楼中，有多套住房可供出租，如果租客符合特殊条件，可免去前两个月的租金。
在Docklands，多套正在出租的可欣赏城市美景的公寓房提供了八周免租金优惠。这些公寓房的挂牌租金为1,570澳元，这意味着八周免租金相当于节省了12,560澳元。
尽管大部分地区的出租房供应量仍处于历史低位，但空置率在逐步上升，为租户提供了比一年前更多的选择。
数据显示，2024年12月底，悉尼的出租房空置率为1.8%，比2023年同期上升了40%。而在2022年和2023年租房市场繁荣的高峰期，悉尼部分地区的空置率低于1%，这是出租房极度短缺的标志。
PropTrack机构的资深分析师Karen Dellow表示，有迹象表明住房出租市场正在好转，更多的缓解可能即将到来。
但值得注意的是，任何缓解都不可能立即出现，由于学生需求激增，2月和3月通常是一年中最难找到出租房的时候。
悉尼每年空置率上升最明显的地区是内西南区（包括St George和Canterbury-Bankstown）、中央商务区、内南区和外西南区。PropTrack的数据显示，这些地区的空置率年增幅均超过了65%。
04
悉尼公寓价格有望突破百万大关！
专家预测，悉尼的公寓中位价有望在未来几年内突破百万澳元大关。
根据Domain的数据，目前悉尼的公寓中位价为812,863澳元，要突破100万澳元大关，价格还需上涨约23%（即187,137澳元）。
悉尼的公寓市场过去曾经历过年度涨幅达20%以上的情况。虽然未来12个月可能不 会出现如此激烈的增幅，但悉尼仍在稳步迈向这一里程碑。
Domain的首席研究和经济学家Dr Nicola Powell表示：“我认为价格突破100万澳元 是有可能的，主要有几个原因。”
“首先，越来越多的人选择居住在公寓里。”
“这部分是由于房价可负担性驱动的，但也与人口结构的变化有关。婴儿潮一代 （Baby Boomers）希望缩小住房面积，搬进生活便利的公寓。同时，首次购房者、 30多岁和40多岁的群体，以及越来越多的家庭，也在转向公寓生活。”
“这是一种日益增长的趋势。”
目前，悉尼的独立屋中位价为160万澳元，是公寓中位价的两倍，因此，对首次购 房者而言，公寓仍然是相对可负担的选择。
UNSW大学住房研究与政策学教授Hal Pawson表示，尽管悉尼的公寓价格高于其他任 何州府城市，但公寓仍然可以为人们提供一条更现实的购房途径。
他指出：“对于 首次购房者来说，考虑购买公寓是一种合乎逻辑的选择，即使现在的价格比新冠疫 情前高出很多。”
近年来，随着政府推动中高密度住房，悉尼的公寓开发激增。然而，Pawson认为， 尽管新楼盘数量有所增加，供应仍无法满足持续增长的需求，因此短期内房价不会 放缓。
他说：“过去三四年，住房供应严重滞后。”
“从最新的澳洲统计局（ABS）数据来看，新建数量略有回升，可能意味着建筑业已 触底反弹。然而，相较于疫情前的供应水平，这一回升仍远远不够。”
根据ABS数据，自2018年以来，新州每季度完工的住宅公寓数量持续下降。
由于建筑成本依然高昂，完工房源的供应预计难以跟上市场需求。
PRD地产公司首席经济学家Dr Diaswati Mardiasmo表示，如果确实如预期的那样迎 来降息，悉尼的公寓市场可能会升温，推动价格更快上涨。
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