上海楼市，再难普涨

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过去三十年，房地产的造富运动并非由底层创新驱动，

而是市场的过度投机。

如今，房地产行业大洗牌，

人们开始重新审视房产的真实价值。

对普通老百姓来说，房产是我们持有的最大类资产。

房价涨跌已经不仅是房地产行业的事情，更牵扯到民生经济。

现在手里有房的房东煎熬地盼着房价涨，

手里无房的老百姓殷切地盼着房价跌。

上海楼市的多空分歧，从未如此强烈。

多空分歧

看多上海楼市的论点很鲜明：

1、政策力度足够大

2024年的房地产市场，拥有过去十几年内最宽松的政策环境。

各项制约楼市的政策都已取消或调减。

2024年12月9日，高层会议又提出“适度宽松”的货币政策。

可以预测，2025年的政策力度，会比2024年更强。

央行降准、降息和结构性政策工具规模力度都将加大。

有政策端的持续背书，上海楼市岂会不涨？

再说还有彻底放开限购这张王炸。

2、通胀的必然性

拉长时间周期，货币放水的最终结果都是通胀。

即便是有阶段性的通缩，也无法阻挡最终的通胀。

M2超发的水将注入楼市，资产价格水涨船高。

一线房价涨幅=M2增速，是很多人看多上海的信仰。

3、开发商愿意重金投资上海，央企抢筹上海核心地段

2024年，徐汇龙华、斜土路地块分别拍出12.6万/㎡和13.5万/㎡的全国地王级别楼面价。东外滩（保利外滩序已上市）、长宁天山拍出8.8万/㎡楼面价。

开发商拿出真金白银看好上海，核心地段土拍市场非常火热。

高价拍地的，不乏保利、招商、绿城（中交集团）这种央企，消息可能先人一步。

4、新房定价上涨，带动周边二手房上涨

2024年，黄浦豪宅集体站上17万/㎡，翠湖20万/㎡。

接下来，轮到内中环的龙华突破17万/㎡了，叠拼18-20万/㎡。

杨浦大桥下方13万/㎡，长宁天山14万/㎡，大宁叫嚣16万/㎡。

而且，随着新房价格的调涨，周围的品质次新纷纷下架低价挂牌房源。

例如，阳光城·檀悦飞机户型3房的挂牌价一直在1500-1600万，在保利外滩序以13万/㎡的价格触发700%+的认筹率后，调涨了200万：

5、成交量激增，热门板块楼盘价格已经反弹

上涨行情，量在价先。

2024/10-2024/12，上海二手房成交量连续3个月突破两万套。

有量就会有价。

近两个月，一些热门中产区域的标杆盘，

价格出现了5-10%幅度的反弹：

同时库存也降到了相对低的位置。

按中介的说法就是：卖空了，房东惜售，一套卖得比一套贵了。

另一方面，空方的论点也很强势：

1、经济大环境差，居民收入和消费萎靡

2024年，上海、北京社会零售消费额同比下降3%左右。

背后是普通人的收入预期不足，传导到了消费端。

其实从2022年初，全国消费者信心指数从120下跌至80多，就一直没恢复过。

2、租金回报率低、租金下滑

目前上海平均的租售比还不到2%，意味着总体房价还有泡沫可以挤。

另一方面，上海的租金还在下降。

3、人口拐点

2022年我国人口总量开始出现负增长，2023年人口总量加速下滑。

房地产界有句话，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

虽然说人口因素对市场的影响是比较缓慢的。

但是架不住人们对市场预期的改变。

也就是大家因为担心未来住房需求的坍塌，会改变对后市的预期，进而影响当前的行为。

4、城市比价效应明显

根据比价效应，上海的房产是远贵于苏州的，甚至比北京还贵。

苏州金鸡湖核心地段大3房，现在价格跌到了上海郊区的价格。

1300万在上海可以买个内环边角料的100㎡，比如保利外滩序，

而在北京可以买到美国大使馆隔壁翻倍面积的高级公寓。

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2025楼市会迎来反弹

多空大战，看涨看跌，各有各的论调。

观观老师则认为，2025年的上海楼市会迎来反弹。

我们都知道，上海作为国家核心经济引擎，

其房地产市场动向具有全国性指标意义。

上海楼市继续下跌，不符合国家一再强调的“稳楼市”的要求。

从某种意义上来说，只有上海稳了，全国楼市才有稳的希望。

所以，2025年上海房价会企稳，并有所反弹。

基于一些客观支撑因素：

1、2024年土拍减半、豪宅新房井喷，减少了2025年的新房供给，利好二手房；

2、拆迁持续发力，打通置换链条，输入购买力；

3、第一波恐慌式砸盘已经消化，房东不会再无底线降价卖房；

4、部分小区的租金在2025年1月份有所企稳。整体租金的止跌回稳，是上海楼市见底最重要的推动力；

5、贷款利率还会降，2字开头不是梦；

需要注意的是，我说的反弹会呈现“结构性分化”，而非全面普涨。

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反弹不是反转

这种反弹并不意味着反转。

因为楼市运行的大趋势还是难以改变。

现在很多因素都不足以支撑楼市大涨了。

1、二手房挂牌量依然是天量。

2、经济GDP增速5%还不稳定，收入不稳定。

3、上海租金回报率处于历史低位，净租售比+租金增长率，很难触及具备上涨潜力最低的5%标准。

4、整体租金回报率（1.84%）与按揭利率（3.15%）尚且有较大差距，买房成本仍然高于租房成本。

5、如果今年房价反弹，租售比将进一步下降，更凸显租房的性价比。

楼市想要彻底反转，需要具备几个先行指标：

1、 股市稳定在3500点以上高位；

2、 上海二手房连续3个月成交量上2万套；

3、 挂牌量负增长。

中级指标是GDP稳定在5%以上、首套房贷利率低于3%。

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小结

总之，2025年上海楼市会反弹，但不会出现2016年的暴涨。

大家需要放弃“买房暴富”、“当下抄底”的思维，开始进行资产优化。

上海楼市已经从“普涨时代”进入“涨跌分化时代”，

但结构性机会依然存在。

只是买房选筹的难度会越来越高。

卖房的难度也会有天壤之别。

市场自我重塑的结果会向我们证明：

缺乏竞争力的差房子终将被淘汰，

高品质、高性价比的优质房产才能穿越周期，成为未来楼市的主流产品。

我们的房地产市场，正逐步从“野蛮生长”迈向“理性成熟”。

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