传贝莱德断贷剥离北岸长风 上海写字楼次中心市场竞争加剧

观点网 2月13日，据媒体报道，贝莱德公司旗下一家基金因未能偿还贷款而将上海的一处办公楼交给了渣打银行。据了解，贝莱德旗下基金在2023年贷款到期时，已经将贷款展期一年。在第一次展期到期后，贝莱德拒绝第二次延期，彻底放弃这处在上海的写字楼资产。

这处写字楼资产是位于上海普陀区的北岸长风E幢写字楼和G幢写字楼，楼面总面积约2.78万平方米。

截止发稿时，贝莱德与渣打银行并未对此事作出回应。

上海写字楼栽跟头

在接手北岸长风之后的第7年，未曾想到贝莱德是以断贷违约的方式将其从旗下资产剥离除去。

该项目是贝莱德在中国内地市场投资的第二个商业地产，2018年通过仲量联行以12亿元的价格向保德信金融的房地产子公司购得。这笔交易在当时被视为贝莱德押注上海的办公空间需求会不断增长。

跟贝莱德做交易的是保德信金融旗下专责资产管理的全资子公司PGIM Real Estate。2016年PGIM以8.3亿元的价格从亚腾资产管理手中买下北岸长风E栋和G栋两座写字楼。

其实当年这两栋写字楼的价格一度下跌22%仅价值6.48亿，PGIM还是溢价买下了这两栋写字楼，仅仅持有两年就被贝莱德以12亿的价格，回报高达44.6%，这在大宗投资中是非常可观的成绩。

交易完成后，PGIM Real Estate亚太区主管Benett Theseira当时向媒体表示：“这主要应归因于我们进场的时间点和进场价格，现在回头看，2015、2016年恰好是内地商业房地产市场开始崛起的时候。”

对比PGIM的回报，贝莱德在这两栋写字楼上狠狠地栽了跟头，12亿的收购资金中有7.8亿是从渣打银行借的贷款。

在2023年贷款到期后，贝莱德选择延期一年的同时，也开启对北岸长风的兜售。2024年全年，贝莱德以7折的价格对外出售，总价约8.4亿元，但并没有投资者愿意接盘。贷款再次到期后，贝莱德没有再次延期，选择让渣打银行没收这两栋写字楼。

这意味着渣打银行仅以7.8亿将两栋写字楼收入囊中，价格每平方米从4.3万直降到2.8万。

在剥离北岸长风后，贝莱德于上海还有一栋写字楼资产，是其在内地投资的第一个商业地产项目，即上海中港汇大厦。2017年3月，贝莱德以13.7亿元的价格从沪港联合控股有限公司手中收购了总建筑面积31，700平方米的上海中港汇大厦。中港汇大厦与北岸长风项目均位于上海市普陀区，收购时间也相近，每平价格也是4.3万元。

尽管当年收购时，两个项目的单价相近，但在七年后，两个项目的租金水平拉开了很大的差距，远低于行业平均的租金水平也是贝莱德放弃北岸长风的重要原因。

根据相关信息披露，2024年北岸长风两栋写字楼的租金已经下滑到3.2至5.8元/㎡/天，物业管理费为11元/㎡/月，已经处于行业较低水平，而上海中港汇大厦的租金为6.5至7元/㎡/天，物业管理费为21元/㎡/月，维持了较好的租金水平。

截至2024年12月31日，贝莱德总资产达到11.6万亿美元，同比增长15%，2024年总营收204.07亿美元，同比增长14.3%；归属公司的净利润63.69亿美元，同比增长15.8%。

这次在上海的小损失看来不会撼动其资管规模全球第一的地位。

次中心市场的震荡

2025年1月，中邮保险正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议，达成这笔百亿级的重磅交易，成功给写字楼市场带来了一场开门红，引动市场情绪高涨，但贝莱德断贷剥离写字楼资产的行为又把人们对市场的认识拉回现实，写字楼市场的分化或许将在2025年更加严重。

2024年，上海已经成为了全球最大的办公楼市场，甲级写字楼的存量达到1717万平方米。供需失衡、租金承压的情况仍在延续，区域分化和产业需求的变迁也给写字楼市场带来新的压力。

根据世邦魏理仕披露的数据，2024年上海写字楼市场共录得12个新增供应，共计79.4万平方米，同比下降28.2%。其中甲级写字楼新增供应约37万平方米，并且有多数项目延期入市，新入市的主要布局在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道和五角场等上海的核心以及次核心板块。

仲量联行数据显示，2024年上海办公楼净吸纳量录得47.6万平方米，与2023年基本持平。

与之相比，北京2024年新增写字楼供应量27.3万平方米，仅为上海的约1/3；截至2024年底，北京甲级写字楼存量约1288万平方米，约为上海的3/4。

由此可见上海写字楼市场供需关系之间的矛盾在不断的扩大，2024年三季度，上海甲级写字楼空置率攀升至22.2%，突破国际公认的20%“警戒线”；四季度末，上海全市甲级写字楼的平均空置率环比小幅上扬至19.6%。

租金方面，四季度上海全市甲级写字楼平均租金环比下降1.2%至6.54元／㎡／天，一直被当做上海商业核心的南京西路板块租金也跌破10元，至此上海核心区所有板块的平均租金全部回归到1位数的时代。

为了保持核心板块的写字楼的稀缺性，2024年，上海全年约7成的新增办公供应都集中在次中心板块，改变了过去南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等核心板块供应9成写字楼的情况。

因此次中心板块的租赁竞争烈度显著上升，据高力国际统计，上海18个次中心板块中，有13个空置率超过了20%。

核心板块市场中，外滩、新天地、中山公园的空置率较2023年有一定程度的上涨，人民广场、南外滩和虹桥&古北的空置率改善最为明显，其中南外滩空置率降至4.5%，成为全市空置率最低的板块。

从开年中邮与贝莱德的两宗写字楼的动态也反映出，上海写字楼市场正在加剧两极分化，拥有好地段好品质的写字楼项目仍然有市场。

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