公募REITs连涨四周市值膨胀逾百亿，机构提示溢价、分红稀释风险

2025 年以来，公募 REITs二级市场表现亮眼。

截至2月14日，中证REITs全收益指数连续四个交易周上涨，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.6%，跑赢主流宽基同期涨幅。2月12日盘中，该指数触及1064.6点，刷新近两年高位。

第一财经据Wind统计，截至2025年2月14日，已上市交易的公募REITs达到60只，总市值为1757.9亿元，相较于1月20日的1622亿元，总市值4周增长135亿元；相较于2024年初的811亿元，总市值更是增长116.6%。

中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙对第一财经分析称，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。

招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿分析称，长线资金的参与有助于公募REITs的市值管理，长线资金的参与可以在扩大REITs市场规模的同时减小市场波动。

大涨、超募

具体来看，截至2月14日，全市场上市公募REITs共有60只，其中59只产品的二级市场价格年内上涨。消费类REITs涨幅居前，其中，嘉实物美消费REIT年内累计上涨30.4%，华泰紫金南京建邺产业园REIT、华夏大悦城商业REIT、中金印力消费基础设施分别累计上涨27%、21%、21%。仅鹏华深圳能源REIT年内下跌1.3%。

政策面上，自2024年8月以来，公募REITs市场迈入常态化发行新阶段，发行上市显著提速。

2025年2月7日，证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》。其中提到，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），旨在促进盘活存量资产；同时，为满足多元化养老金融需求，将探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。

谈及公募REITs投资火热的原因，博时基金相关负责人称，公募REITs的风险收益特征介于股票和债券之间，与传统资产相关性低，利于丰富投资者资产配置；同时，公募REITs分红比例高，对机构投资者有很大吸引力，尤其在高收益资产稀缺的背景下。

二级市场在持续上涨同时，公募REITs一级市场认购火爆。

2月12日，汇添富九州通医药REIT公告认购申请确认比例，其中公众投资者有效认购倍数达1192倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。

1 月 9 日，国泰君安济南能源供热 REITs公众投资者认购倍数达到 813 倍，吸引资金规模近 1300 亿元；1月10日，易方达华威市场REITs公众配售倍数达到407倍；1月23日，华夏金隅智造工场REITs发售结果揭晓，公众投资者认购倍数也达到 288倍。

华宝基金统计分析，目前已经上市的60只REITs中，有52只在首日实现了上涨，打新成功率接近90%。其中，有7只REITs上市首日涨停（30％），有19只REITs上市首日涨幅超过10％。虽然REITs打新的胜率很高，但并不是稳赚不赔，已经上市的60只REITs中，依然有4只上市首日即破发，最大的跌幅超过6％。

二级市场高溢价，稀释分红收益

随着涨幅显著扩大，有基金公司提示溢价风险。比如，中金普洛斯REIT在2月10日盘后发布的公告显示，该基金2月10日在二级市场的收盘价为3.770元，相较于2月7日收盘价的涨幅为5.07%，投资者应注意基金投资风险，审慎决策，理智投资。

华夏深国际REIT也在2月12日公告称，该基金2月11日在二级市场的收盘价为2.913元，后复权价格为2.954元，相较于2月6日收盘价涨幅达到10.51%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金自2月12日开市起停牌1小时。

另外，华安张江产业REIT也发布提示性公告，2月11日，该基金在二级市场的收盘价为3.065 元，相较于1月6日收盘价2.540元涨幅达到20.67%。

“基金二级市场交易价格大涨，会导致买入成本上涨，并影响投资者实际的净现金流分配率。”华宝基金提醒，由于公募REITs的特殊性，二级市场价格上涨过高，分红收益将会被稀释，参与二级市场炒作需谨慎。

据华夏北京保障房REIT公告中的分析，如果投资人在首次发行时买入基金，买入价格2.510元/份，该投资者的2024年度净现金流分派率预测值为4.29%。但如果投资人在2025年1月9日通过二级市场交易买入，假设买入价格为当天收盘价3.765元/份，那么净现金流分派率预测值将降低至2.86%。

国海证券研报分析称，长期来看，公募REITs投资应聚焦于产品属性与底层资产。公募REITs作为基础设施证券化产品，期限长、现金流稳定、分红高，适合长期配置而非短期炒作。随着产品稀缺性减弱和机构认知提升，市场情绪将趋于理性，资产价格将回归运营基本面。