2025逐浪前行| 建发商管闽北区域多管齐下，打造运营护城河

作为首个“非遗版”中国春节，2025年春节上演了“史上最强春节档”，福建作为文化民俗的“集大成者”，在春节期间点燃了城市的烟火气。

购物中心作为每个城市的消费聚集地，他们的“年味”是一年更比一年足。据赢商网获悉，在各类丰富多彩的春节活动助力下，福建各大商场同样实现客流爆满，销售大幅增长。

其中，闽北区域的市场活力和消费潜力也持续释放，“旅游过年”“返乡探亲”带动消费热潮。长期深耕于此的建发商管闽北区域更是迎来了新年“开门红”，客流量与销售额再创新高：

春节期间建发商管闽北区域主抓返乡客群，以非遗文化契合闽北民俗文化融合主题活动，带动新春客流增长15%，销售增长14%的“开门红”。

这一成绩的背后，是消费者对家乡商业的认同，也体现了建发商管闽北区域深耕三四线城市的卓越运营能力，全方位激活在地消费力。

值得一提的是，2025年，建发商管闽北区域除了持续在闽北市场挖掘消费新亮点外，还在福州市场积极发力，迎来“入榕”首个非标商业的亮相。

在这个特殊节点，我们尽可能客观全面地梳理建发商管闽北区域在商业运营上的逻辑、亮点与态度，作为区域架构视野下的行业案例，分享与共。

Vol.1

因地制宜深度运营

各项目差异化发展

自2016年南平建发悦城中心亮相伊始，建发商管闽北区域便开始潜心耕耘区域版图，通过轻重并举的策略，至2025年初，在南平、宁德等地运营3个开业项目，以及福州2个筹开项目。

其中，福州的项目对建发商管闽北区域有着重要意义。它们标志着其商业版图从南平、宁德等下沉市场向高线城市的跃升。

近10年间，建发商管闽北区域从初创起步到如今的规模化发展，并将建发商管旗下四大产品类型在所辖区域内落地。通过对不同产品线的深耕，坚持“一项目一特色一策略”，因地制宜进行差异化打造，建发商管闽北区域在不断拓宽商业想象的边界。

01

南平建发悦城中心：服务品质家庭客群、年轻客群的区域型购物中心

作为建发商管闽北区域标杆项目，南平建发悦城中心自2016年开业以来，以建阳为中心，辐射全闽北，以多元化购物体验空间满足全客群、全龄层、全天候消费需求，被评为闽北首个省级示范商圈，打造集购物、休闲、娱乐、体验、社交、旅游为一体的全天候乐享生活空间，“一步到位”地填补了当地商业空白。

02

建瓯建发悦城、古田中央广场：聚焦“最后一公里”的邻里型商业

建瓯建发悦城，是建发商管在闽北推出的第二个商业力作。项目占据建瓯市水南片区黄金区位，依托周边3KM内的10万+稳定消费客群、近千户家庭高频次消费，建发商管对建瓯建发悦城的打造上，精准聚焦社区消费群体，围绕“社区mall”属性不断贴合“小镇生活·悦聚美好”的标签。

宁德古田中央广场，定位“古田人民休闲生活必选地”，系全县唯一城市综合体。7万方的体量，引进永辉超市、蓝鲸乐园、卡宾、肯德基、屈臣氏、喜茶、单色、梵执等知名品牌，集餐饮、购物、休闲娱乐于一体的一站式购物中心，满足古田人民的多样需求。项目持续稳定运营，开业率常年保持在95%以上，俨然成为古田城市的商业名片和区域内居民的消费体验首选地。

03

福州左海·光年PARK：为青年客群量定制的特色主题街区

筹开项目福州左海·光年PARK，是建发商管首进福州市场，与福州左海集团联合打造的项目，也是建发商管探索街区+Mall运营的最新之作。作为“TOD+公园+商业”项目，左海·光年PARK在业态规划上重点聚焦在能够为消费者带来潮趣生活方式的相关品类，着重营造社交生活中心的场景氛围，为消费者构建一个“微度假活力悦聚场”。

04

福州建发汇成国际大厦：主打社交体验、高品质服务的商务型配套商业

建发汇成国际大厦地处福州北江滨CBD头排，项目是由建发房产与汇成世纪集团强强联袂打造的5A甲级写字楼，致力成为城市高端办公及会客中心，统一由建发商管招商运营管理及建发公建物业提供高品质物业服务管理。项目的裙楼商业配套，将通过天桥与左海·光年PARK串联起来，未来在此，办公与商业能够实现相互交融，激发更多互动的可能性，为客户创造全新的生活工作模式。

Vol.2

深度运营服务提质

激发商业温度与深度

商业场域的细微之处，最能体现企业的创新和能力。建发商管闽北区域在运营过程中不断感知消费者的细微需求，针对不同类型用户的深度需求，不断深化服务颗粒度和人性化温度，将定制服务、特色服务融入日常运营中。

在商户层面，建发商管闽北区域有着全周期运营机制，赋能品牌经营。通过与商户共创成长计划，制定专属培养及资源帮扶策略，帮助商户精准客源输送，拓宽销售渠道，共同实现明星商户集群和销售标杆门店打造。

正是基于“共创共赢”的理念，建发商管闽北区域与众多品牌商户一路“同心同行”，助力品牌商户取得良好的业绩。在2024年建发商管闽北事业部主题家宴上，建发商管为52个品牌商户授予“新锐奖”“焕新奖”“成长奖”“磐石奖”等奖项，表彰过去一年在建发商管闽北区域内表现优异的品牌，以满满诚意表达对合作伙伴的重视与信任。

在消费者层面，建发商管围绕悦客服务体系中MORE特色服务的“More care专属关爱多一点”，紧抓专属客群的定制化服务，深入落实更具针对性的权益内容，有效提升圈层会员的幸福感和忠实度。

比如，南平建发悦城为业主客群推出“大南平业主关爱计划”，定制多项业主臻享权益。

母亲节期间，联合品牌ok超级妈妈深入4个社区派发专属礼包，开展业主亲子运动会带动超50组家庭。

深入延展关注小业主关爱计划，开展户外亲子葡萄采摘/美食品鉴等主题业主专场沙龙

造悦节期间，深化业主客群运维，全年私域流量的专项客群转化运营超5000人，品牌曝光超50家，转化销售超102万

此外，为进一步优化会员服务体系，建发商管闽北区域对项目会员画像进行分类，提供特色权益服务，如积分抵现、健康体检、专享沙龙等等，使得会员活跃率高达89%。同时，建发商管闽北区域还发力私域运营，组建垂类兴趣社群，为社群会员构建新的社交关系，在服务会员的同时，也在为租户导入更多“志同道合”的优质客群。

南平建发悦城中心结合项目属地化特色「考亭葡萄」，联合考亭户外葡萄园林打造高V会员专属的户外葡萄采摘亲子研学活动，通过户外亲子采摘和趣味游戏等多重形式，提升会员满意度的同时助力销售转化。

Vol.3

挖掘积分价值

延伸多元消费场景

对有着庞大会员基础的购物中心来说，通过积分进行营销活动是商场运营的“基本操作”，且希望达到“有效的积分和货币一样有价值”的效果。

依托建发房产钻石会所构建的数字化大会员平台，建发商管闽北区域围绕“More value积分用途多一点”，建设了一条多渠道并行的积分流通链路，搭建积分使用的全新平台，使积分在多元生活场景中使用不受限，提升用户积分使用体验。

在积分常态化运营上，建发商管闽北区域旗下项目的会员积分抵现合作商户基本覆盖场内商户，运用积分助力商户维护高质量客群的同时，顾客可享受使用积分进行“吃喝玩乐”的一站式休闲体验。各项目通过积分的有效发放与回流，养成优质顾客的积分使用习惯。

南平建发悦城中心落实线下「积分+现金」一体化支付服务，扫码即可实现积分付款功能。联动大润发超市、苏宁等推出积分兑换提货券，扩充积分抵现使用新渠道，增加会员民生兑换选择。自2024年1月实施以来，线下积分抵现总额达1.4个亿，积分流通率482%，实现转化销售超226万元。

Vol.4

聚焦乐享体验

加强长期运营生命力

坚守长期主义，过去一年，建发商管闽北区域围绕“More fun乐享体验多一点”，从品牌、场景、营销等方面，对在营项目做出相应的升级调整，进一步加强项目的可持续生命力。这也是建发商管闽北区域持续修炼自身内功，提升核心竞争力的关键一环。

01

品牌持续焕新

构建差异化“护城河”

对于商业项目而言，能对消费者快速产生吸引力、对市场形成强势引领的，一定还是基于内容层面的业态构成和品牌组合。

建发商管闽北区域基于城镇青年消费趋势与消费偏好研究，通过业态规划适配，以强关联性进行组合，持续夯实优势业态，并积极创新消费空间，以独有性稀缺品牌在下沉市场构筑起项目经营的品牌“护城河”，对其长期的稳定发展起到了强大的保障和推动作用。

以南平建发悦城中心为例，在常年保持98%出租率基础上，品牌持续升级，引进及焕新多个品牌。

2024年6月，南平建发悦城中心对一层及二层原大润发超市的部分区域进行了大幅度的焕新升级。在业态划分上，项目侧重在零售服饰与体验配套迭代上持续发力，打造更为复合型的购物区域，李宁、瑞幸、vivo、宾玛、片仔癀化妆品、凡点饰品、圣悦诗、文馨缘、七七seven 等品牌焕新入驻。

通过业态重组的新模式有效组合并释放品牌、空间聚合效应，凸显年轻力属性，打造区域活力点。借此，项目又陆续引进了斯凯奇、KOI The、倔爷、凡塔斯、荣耀、波司登、In shop、朴大叔拌饭、彭酥绅、小象动悟公园、白小屋等知名品牌。其中，斯凯奇、KOI The、In shop、倔爷、凡塔斯、朴大叔拌饭、彭酥绅、小象动悟公园皆为南平首店。

建瓯建发悦城将盒子以餐饮、娱乐、儿童三大业态为拳头产品与社区生活和活动深入交互，培养社区粘性忠诚者。项目坚持对品牌焕新，全年招调引进霸王茶姬、江左尚白、许府牛等19个品牌，出租率达95.9%，开业率94.4%，品牌级次逐年提升，项目影响力持续扩大。

项目运营的优秀成果，离不开团队与商户的共建共创。建发商管闽北区域通过一对一的交流共创，与项目品牌方达成经营目标共识、销售提升规划和资源共投计划等等，以实际行动给予品牌运营指导，助力品牌经营业绩提升。比如，“彭酥绅”南平建发悦城中心店在8月试营业当月便成为福建省销冠。

02

营销高频聚焦

链接垂直圈层

多年来，依托建发商管体系，区域公司已经成功构建了一套覆盖全年、辨识度高、周期性的营销体系，即在原创IP营销活动上打造了“4+N”的IP矩阵，保持高频的营销节奏，以“圈层>泛圈”的经营思路，立足于每一档主题活动，深挖垂直圈层，打造让消费者更心动的内容。

“4+N”IP矩阵，即集团层面联动的“暑期蜕变计划”“造悦节”“青年生活季”“会员礼悦季”，和项目量身定制的属地化IP活动“盛潭”，以更加垂直细分的圈层文化，为消费者营造了一场又一场活力社交体验。

其中，原创 IP“盛潭”，源自于建阳别称“潭城”，是建发商管闽北区域结合南平属地文化所打造的文化IP，并积极导入政府资源，进一步衍生出“盛潭烟火、盛潭闽风、盛潭喜事、盛潭青年、盛潭粽意、盛潭金秋喜乐、盛潭跨年”6档贯穿全年的系列IP活动。

建发商管闽北区域与政府整合发力，把优秀传统文化纳入营销模式，强化“在地化”营销，形成更加多元化的品质服务，为消费者带来更具创意的体验。

盛潭烟火：结合元宵节推出民俗盛宴，“在地化”营销的初尝试，获得政府高度认可，客流同比提升21.7%，销售同比提升13%。

盛潭闽风：融入闽南泉州簪花习俗，以福建南北文化融合为主旨，活动期客流同比提升6.14%，销售同比提升60.6%。

盛潭喜事：结合时下热点“说媒”与区团委共策共办，获得建阳新闻/商务局/文旅局/团委等8个官媒共宣发活动12次，超500位优质单身青年上台展示，活动同时线上直播，关注度超30万。

盛潭青年：首例商业X寺庙跨界联动，抓住“寺庙经济”营销热点，特邀北大MBA硕士导师讲课，团委书记坐镇主持活动。

盛潭粽意：结合端午节点，释放传统文化，客流同比提升10.87%。

盛潭金秋喜乐：以传统民俗活动博饼为媒介，搭配二次元主题活动，把握品质家庭与活力青年双向客群，销售同比提升21.66%，客流同比提升19.8%。

盛潭跨年：盛潭IP全年收尾，借势活动热度，为项目聚集人气，让客群形成专属记忆点，增强项目的传播效应。当日客流达7.1W，突破年度新高。

建发商管闽北区域在“盛潭”原创IP中融入传统节日/非遗/二次元等多元文化，有效辐射本地消费人群，与本土的消费者加深情感链接，以文化情感塑造品牌符号，让属地消费者充分互动。

值得一提的是，春节元宵期间，建发商管闽北区域更是筹备了丰富多彩的非遗活动，点燃春节返乡客群的热情与期待。

另外，“不止于此·城市地标秀”作为原创IP，建发商管闽北区域不断创新体验模式，对场景、体验进行升级。

2024年项目将走秀地点定为超市，并在走秀场景中，加入瓜果蔬菜、购物推车等道具，重释生活自在基调，在烟火中展现时尚魅力。且在走秀中增设线上直播，线上导流转化至线下，服饰业态同比增长34%。

对于下沉市场而言，一场联合众多品牌带来的时尚时装秀，不仅能够带动城市活力及时尚度，还为城镇青年提供与时尚零距离互动的前沿阵地，用时尚IP品牌活动，将各项目打造成城镇青年心目中的城市时尚生活首选地。

建发商管闽北区域在集团统一联动的基础下，不断深入挖掘在地资源和圈层需求，通过适配贴合本地市场的资源和创意融合，打造满足目标客群需求的高质量营销活动。

03

场景加强交互

凸显空间价值

2024年，建发商管闽北区域坚守商业本质，从硬装改造到场景更新，强化空间价值的造血能力。

南平建发悦城中心对原大润发区域进行硬装改造升级，从建筑动线的整体优化与公共空间的氛围体验感入手，破除原有墙体的隔断束缚，在改造区域形成铺位，增加品牌丰富度，同时将封闭阶梯转变为开放互通的过道，打造通透且富有动感的商业购物空间，并增设休息区域，使消费者能够感受与南平建发悦城中心的更多空间交互。

此外，建发商管闽北区域项目结合自身定位对美陈进行节假日、季节性、日常化的升级，持续优化空间场景、更新空间内容，为购物中心空间属性加持。

日常化美陈上，通过更新公共区域的趣味装置美陈，如DP打卡点、游乐设施互动墙等，加强与消费者的互动；季节性美陈上，利用用四季更迭的特点，将自然元素和色彩特点加入空间的装饰。

赢商观察

新消费时代，消费者追求的是情感连接和个性化服务。商业地产作为连接消费者与品牌的重要载体，需以“人性需求”为导向进行创新，才能在激烈的竞争中脱颖而出，实现可持续发展。

在“悦客之道”的服务理念及“More+多一点”的服务体系引领下，建发商管闽北区域充分发挥深度运营逻辑，强化构建“商场-商户-用户”共赢的消费场域，从而提高服务能力和经营坪效，凸显建发商管“以人为本”的核心价值。

让人期待的是，福州左海·光年PARK、福州建发汇成国际大厦两大特色项目也将于2025年相继亮相。届时，建发商管闽北区域又将在这里擘画出怎样的商业蓝图，我们拭目以待。

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