青浦新城南站周边地区规划已形成方案，空置商办楼面临用途调整等

内容摘要：青浦新城南站周边地区控制性详细规划已形成初步方案，新城很多空置商办楼将面临功能用途调整等。

近日，青浦区规划和自然资源局党组《关于巡察集中整改进展情况的通报》公布（下文简称《通报》）。

《通报》提到，2024年3月27日至2024年5月27日，区委第二巡察组对青浦区规划和自然资源局党组进行了巡察，并于2024年8月30日进行了反馈。按照相关条例规定，现将巡察反馈后3个月集中整改进展情况予以公布。

截至2024年11月29日，巡察反馈的四个方面43个问题已完成整改43个，提出整改措施124条已完成整改124条。同时，形成了一批制度安排，已新建制度4项，拟新建制度2项，修订完善7项。

我们通篇看了《通报》全文，觉得有些内容值得梳理呈现。

一、虹桥商务区华新片区规划已形成初步成果，另外虹桥专项规划正在编制中

《通报》在针对重大工作任务协同性不强的问题章节提到，针对有关规划研究与西虹桥公司沟通不充分的问题。

一是主动跨前服务。对接西虹桥公司和华新镇，通过三次会议，听取地区发展诉求，指导开展华新镇2.54平方公里规划研究工作，增强助力虹桥国际开放枢纽建设的紧迫感。

二是形成研究方案。在规划研究形成初步成果后，考虑到华新2.54平方公里是虹桥商务区的重要组成部分，提出在保障片区生态功能基础上，围绕区域功能定位，打造田园生态产业发展空间带动全镇深度融入大虹桥的规划建议，协助完善规划研究方案。

三是积极对接市局。沟通汇报华新镇2.54平方公里相关诉求和规划研究方案，将该区域诉求纳入在编的虹桥专项规划中，并全力配合市局推进虹桥专项规划编制，保障地区发展。

从上述整改内容来看，透露了以下三点信息：

2.54平方公里虹桥商务区华新片区功能定位主要为“打造田园生态产业发展空间”。
虹桥商务区华新片区现已形成研究方案。
虹桥专项规划正在编辑中。

2023年10月，我们报道了《虹桥国际中央商务区华新片区城市设计》公开招标事宜。相关招标服务内容中提到，要结合项目进行三个专题项目研究，即轨交专题、开发容量专题及图则研究。其中便包括了轨交专题

合同履约期限为180天，从时间节点来推算，该城市设计终稿应该在2024年上半年提交。截止目前，相关规划尚未公示，也就是说，相关规划尚未面向市民公开。

我们此前也报道了，华新镇针对今年的工作，发展空间上要“双轨双城、双轮驱动”。北部规划25号线已无悬念。

关于虹桥专项规划编制事宜，去年6月，虹桥国际中央商务区管委会联合市规划资源局已召开《虹桥国际中央商务区专项规划》专家评审会。目前，这份规划同样尚未公开。

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二、青浦新城南站周边地区控制性详细规划已形成初步方案

《通报》在针对推进青浦新城规划建设不够有力的问题章节提到，针对示范区线新城南站周边区域控规涉及上盖开发的规划编制，没有充分结合开发的成本需求方面的问题。

一加强资金平衡测算。对接区发改委资金测算方案，形成《上海市青浦区青浦新城QPC10007（中三）单元青浦新城南站周边地区控制性详细规划》初步方案。

二是提升规划合理性。对接区建管委，将智慧公交方案纳入《上海市青浦区青浦新城QPC10007（中三）单元青浦新城南站周边地区控制性详细规划》，提升区域交通通达性。

三是关注后续开发可行性。在充分分析现状、考虑后续实施情况的基础上规划空间布局，为区域后续开发建设提供规划保障。

上述内容透露了三个要点：

第一、上盖开发的规划编制将重新优化。

这里的上盖开发指的是示范区线青浦新城南站车辆基地上盖项目。

2023年12月，示范区线青浦新城南站车辆基地上盖项目控制性详细规划修编中标结果公示。中标人为上海市上规院城市规划设计有限公司，中标价格191.6万元

去年3月，示范区线青浦新城南站车辆基地上盖项目发布城市设计研究招标公告。项目资金预算为812万元。

也就是说，示范区线青浦新城南站车辆基地上盖项目花了巨额近1000万元设计费，最终成果不符合官方的开发成本要求，这意味着方案需要优化、调整。

示范区线青浦新城南站车辆基地上盖项目启动控详规修编工作

示范区线青浦新城南站车辆基地上盖项目启动城市设计研究招标

第二、青浦新城南站周边地区控制性详细规划正在编制，并已形成初步方案。

2022年青浦新城单元版新城南站片区规划

2022年12月，《上海示范区线徐乐北路站、华青路站、青浦新城南站（暂定名）周边地区城市设计国际方案征集评审结果公示》公布。其中，便包括了青浦新城南站周边地区城市设计。

第三、智慧公交方案将纳入青浦新城南站周边地区。

那么，会不会优先启动途经青浦新城南站周边的中运量规划建设呢？

去年3月，青浦区首条中运量骨干公交通道项目建议书批复，起点为淀山湖大道站，终点为汇金路站，全长8.9公里。该线路并不经过青浦新城南站。

从现有青浦中运量规划来看，2号中运量骨干公交通道最接近青浦新城南站周边地区。

三、新城空置商务楼宇面临用途调整

《通报》还指出，要编制商务楼宇更新方案。针对新城商办用房空置率较高的问题，编制商务楼宇更新提升行动方案形成初稿，支持商务楼宇进行商务、酒店、医疗、居住等各类功能融合复合为解决商办空置率高的问题提供政策支撑。

这意味着，青浦新城很多空置商办楼或将面临“用途”调整，更新方案中包括了调整为居住功能，该居住功能大概率为人才公寓类。

四、提升新城重点项目联动性

《通报》还指出了针对统筹青浦新城重点项目缺少联动性的问题。

一是发挥统筹协调作用。党组积极统筹协调，通过规委会平台加强新城规划建设工作协同，协调市规划资源局、市水务局等市级部门意见及7位城市规划领域专家的评审意见，纳入《上海市青浦区青浦新城QPC1-0012、QPC1-0008、QPC1-0009单元控制性详细规划局部调整》（中央商务区控规）予以落实，提升新城重点项目联动性。

二是积极落实用地需求。根据本区建设长三角艺术中心、市民中心、上达河公园等新城重点项目的要求部署，《上海市青浦区青浦新城QPC1-0012、QPC1-0008、QPC1-0009单元控制性详细规划局部调整》（中央商务区控规）均已落实用地需求，保障重大项目落地。

三是做好规划支撑保障。在导入新城标志性项目上主动跨前，对接新城公司中央商务区引入中铁四局项目的招商诉求，完成《青浦区青浦新城QPC1-0012单元控制性详细规划57、61街坊局部调整》，发挥规划引领保障作用。

上述新城中央商务区57、61街坊局部调整已于2024年1月公示并已正式批复。中铁四局项目应该为其中的61-02、61-06地块，即商务办公用地并配图人才公寓。原计划中铁四局智慧创新（上海）总部项目去年三季度拿地、年内开工，但截至目前上述地块尚未出让。

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上述为我们就《通报》梳理的简化内容。

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来源：青浦区政府网
编辑：大青浦房谈