华润置地调规：压缩商品房，增加保障房

文/乐居财经 严明会

从拿地到规划公示再到展厅开放，华润中能建越秀联合体拿下的浦东新杨思地王项目推进速度很快，整个过程不到三个月。

两天前，新杨思地块案名正式公布为“翡雲悦府”，部分效果图同步流出。紧接着，正月十五元宵节当天，临时展厅开放。

项目计划于2月底开放正式售楼处及样板间，并将于3月份启动认筹程序。

案名公布的当天，项目规划方案发生了调整。两个月前，已经有一版方案公示。（华润置地202轮抢来地王：叠拼+高层+保障房）

具体来看：

一、1号楼户型布局优化，层数由19层改为18层，轮廓优化变更。

原规划图中，1号楼标示的是“保障性住房等”，修改后的规划图中标示的是“保障性住房和人才房”，位于项目的东南角，有单独的出入口。原规划楼高59.15米，更改后变为53.95米，也明示了一层架空层的高度，为4.85米。

这栋楼的户型面积有230㎡，在保障房中极其罕见。可以预料，人才入住标准也会很高，能住进去的，不是一般人，基本不会影响小区业主的圈层。

二、2号楼、4号楼、8号楼、9号楼、10号楼底层公共配套功能布局优化，底层裙房轮廓优化变更；5号楼户型布局优化，轮廓优化变更。

2号楼、4号楼、8号楼、9号楼、10号楼都是17F、53.65米的高层住宅，5号楼为13F、41.45米高的高层住宅。从更新后的规划图来看，5号楼西边套的面积会减少，由此前的140平减少到120平。这样的调整或与大面积的人才房有关，这部分户型占了很多面积。

三、11~22号楼户型布局优化，轮廓优化变更。

11-22号楼为叠墅，比较明显的调整是，边户的直线墙面变为不规则形状，中间内凹，户型随之也会有所调整。上叠入户电梯楼的高度有微调，由6.3米提高至6.4米。

四、根据地库施工图优化意见，地面风井、非机动车坡道、疏散楼梯数量及位置优化变更。

例如，4号楼左侧、5号楼北侧多了地库风井，23号楼的地库风井从楼栋西侧移到了楼栋北侧，8号楼东侧的地下风井移除。8号楼旁增设了疏散楼梯，6号楼、7号楼的疏散楼梯位置都有调整。

“翡雲悦府”是上海首座华润悦府系产品，悦府IP是华润住宅产品中的最高系列。

翡雲悦府整个小区采用叠墅和高层搭配，包括10栋13-19层的高层住宅、12栋4层的叠墅以及1栋19层的保障房。配套设施包括下沉会所和7个架空层，并通过9米宽的竖向通道将高层与叠墅区隔开。

业内有消息传出，预计整盘均价约12.8万/㎡，小高层部分均价约10万/㎡，叠墅均价约14万/㎡。

高层主力约120-140平，预计主力总价在1200-1800万之间；叠墅主力约170-210平，预计主力总价在2500-3000万之间。

项目所在地是整个新杨思区域的倒数第二幅纯宅地，也是板块内最后一个容积率2.0的地块。

2024年11月27日，华润&中能建&越秀联合体经过202轮竞价最终以总价78.97亿元竞得浦东新杨思地块，溢价率40.37%，创下了土拍有史以来最高溢价率纪录。

这是自上海实施“双高双竞”交易规则以来首个触发竞“高品质建设”指标的地块。经过多轮竞指标，项目三项竞“高品质建设”指标全部拉满到上限值，装修标准提升至5000元/㎡，公共服务设施300㎡，高端人才住房配建比例达到2%。

今年1月15日，上海煦臻企业管理有限公司、杭州燚乐实业投资有限公司、中能建城市投资发展有限公司共同成立了项目公司“上海华润樾能置业有限公司”，对应的实控者分别为华润置地、越秀、中能建，三者的持股比例分别为51%、29%、20%。

周边新房市场方面，与翡雲悦府一路之隔的新杨思上园于去年4月30日首次开盘，至今已推出4次，共计612套住宅单位，截至2025年2月12日，已售出住宅540套，累计去化率约为88%。

重返上海土地市场后，华润近两年保持着较大的投资力度。

2023年，华润置地共在上海获得5宗地块，权益拿地金额217.63亿元，位列2024年上海排行榜第一位。

2024年，华润置地在上海斩获了4宗地块，权益拿地金额144.39亿元，位列2024年上海排行榜第二位。

去年2月，华润置地进行了组织架构调整，由原来七大区域变为“华东、华南、深圳、北方、中西部”五大区域，华东大区设有上海、苏州、杭州、宁波、南京、合肥六大片区公司。原华润杭州总经理娄山杰调任上海总经理，并于5月担任华润置地（上海）有限公司法定代表人。

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