北京房产律师剖析房屋未过户被查封，买方起诉执行异议胜诉历程

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

F 公司与 W 公司、G 公司合同纠纷一案，法院判决生效后进入执行程序。2021 年 5 月 12 日，法院查封了登记在 G 公司名下的昆明市 M 室房屋。而在此之前，林晓萱于 2006 年向 W 公司购买此房，2008 年 4 月转账支付购房款，虽未签订书面合同，但后续履行了一系列购房及入住行为，还在 2020 年起诉要求确认房屋所有权并办理产权变更登记，法院判决 G 公司协助办理。林晓萱对房屋查封提出执行异议被驳回后，向法院提起执行异议之诉 。

二、案件经过

原告主张：林晓萱请求法院不予执行昆明市M 室房屋，依法确认该房屋为其所有，并要求被告承担本案诉讼费。林晓萱称自己 2006 年购买房屋，2008 年支付房款，虽未签订书面合同，但后续补齐款项并入住，一直积极与 G 公司协商办理产权事宜，法院也已判决 G 公司协助办理产权登记手续。

被告抗辩：F 公司不同意林晓萱的诉讼请求，认为原告与 G 公司未签订书面买卖合同，且林晓萱主张现金全款支付却无法提供支付款项的相关证据，房屋买卖也未履行正常过户手续。

法院查明：F 公司与 W 公司、G 公司合同纠纷执行案中，法院于 2011 年 1 月 27 日立案执行，2021 年 5 月 12 日查封 M 室。M 室登记在 G 公司名下，登记时间为 2020 年 8 月 18 日。林晓萱于 2008 年 4 月 9 日向 G 公司转账 195000 元，2009 年 7 月 29 日 G 公司出具房款、维修基金、配套费收据。2014 年 5 月 30 日有未完工程筹资款收据，还有不同时间的物业费用收据。2020 年林晓萱起诉确认房屋所有权，G 公司认可收款及林晓萱为房屋所有权人，法院判决 G 公司协助办理产权登记手续 。

三、裁判结果

法院判决不得执行云南省昆明市M 室房屋。

四、案件分析

法律依据充分运用：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，关键在于逐一论证林晓萱的情况符合该条款。之前判决书确认了林晓萱与G 公司的房屋买卖合同关系，证明在查封前虽无书面合同但存在合法有效的买卖关系；林晓萱自 2015 年 7 月入住，早于 2021 年 5 月的查封时间，符合在查封前已合法占有不动产；林晓萱支付了购房款，包括房款、维修基金、配套费等，且 G 公司认可收款，满足已支付全部价款；在涉案房屋查封前，林晓萱已起诉要求 G 公司办理过户手续，说明未办理过户登记并非其自身原因。通过对这些事实的梳理和法律条款的准确适用，有力地支持了林晓萱的主张。

证据链完整有效：收集和整理了林晓萱支付房款的转账记录、G 公司出具的收据、物业费用缴纳收据、法院关于房屋所有权确认的判决书等一系列证据。这些证据相互印证，形成了完整的证据链，清晰地呈现了林晓萱购买房屋、支付款项、入住以及积极主张产权的全过程，为胜诉提供了坚实的证据支撑。

五、办案心得

深入研究法律条款：在执行异议之诉案件中，准确理解和运用相关法律规定至关重要。对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律法规进行深入研究，结合案件事实找到适用法律的切入点，才能在法庭上有力地阐述观点。

注重证据收集与整合：证据是案件胜诉的关键。在本案中，积极收集各类证据，包括支付凭证、收据、判决书等，并将这些证据进行合理整合，形成逻辑严密的证据链，让法官能够清晰地了解案件全貌，从而支持我方当事人的诉求。

把握庭审节奏与回应质疑：庭审中，面对被告的质疑，要迅速准确地回应，依据事实和法律进行反驳。通过清晰的逻辑和有力的论证，引导法官关注案件的关键要点，维护当事人的合法权益。