澳洲最高公寓楼停工，管理方宣告破产！维州房产受追捧，成海外买家最热“买房地”！

01

澳洲最高公寓楼停工！管理方宣告破产

据《澳洲金融评论报》报道，澳洲房地产行业的困境进一步加深，国内最高公寓项目前景堪忧，开发商Beulah International已将备受瞩目的Sth Bank项目的项目管理公司置于自愿托管状态。

在建筑事务所Cox Architecture和UN Studio——这座墨尔本价值27亿澳元双塔项目的设计方——对该项目的管理公司BSSPV Pty Ltd提出清盘令后，来自Pitcher Partners的David Vasudevan和Lindsay Bainbridge已被任命为托管人。

目前，该项目的债务详情尚不清楚，但企业记录显示，工程服务公司Stantec在去 年11月提交了一份通知，指称该公司拖欠3.5万澳元的发票款项。

该项目原定于今年年初开始初步施工，项目计划在曾经的BMW汽车经销店旧址（地 址位于Southbank Boulevard 58号）上，建造两座带有空中花园的摩天大楼：一座高达365米、102层，另一座则为295米、63层。然而，施工至今尚未启动。

这一占地6191平的地块由马来西亚背景的Beulah公司以1.01亿澳元购得。

Beulah董事Jiaheng Chan表示，自项目启动以来，建筑成本几乎翻倍，因此该公司决定将项目管理公司置于托管状态，以争取额外时间寻求更多建筑融资。

Chan表示：“我们并不希望自己陷入现在的境地，但我们的项目同样无法避免整个房地产市场正在面临的成本上升和挑战。”

“尽管我们与合作伙伴及债权人共同付出了努力，但我们未能在2024年初达成预期 目标，以便及时激活建筑融资。因此，我们艰难地决定将项目管理公司置于自愿托管，以争取更多时间获得资金支持，让项目能够继续推进。”

Sth Bank项目原本备受关注，Beulah曾在2023年11月宣布，该项目700多套楼花公 寓中已售出80%。然而，随着建筑成本不断飙升，那些在低利率和高需求时期规划的项目逐渐变得不具可行性，项目的热度也逐渐消退。

在2022年，该开发商曾以3500万澳元售出一套次顶层豪宅，并在一年后以3800万澳元售出另一套，刷新了纪录。

公司还任命了Multiplex为建筑承包商。 然而，周二的这一消息，意味着该项目的专项管理实体已加入不断增长的建筑业破产名单。

根据澳洲证券和投资委员会（ASIC）本周公布的清算数据，截至1月26日，本财年建筑行业的破产案例已达1943宗，较去年同期增长24%。

面对当前困境，开发商们迅速警告称，未来可能会有更多企业倒闭。他们批评维州 政府对本地及外国买家的税费政策增加了项目成本，并表示加快规划审批、提供印花税优惠等措施仍不足以有效支持商业地产开发。

Intrapac Property首席执行官Maxwell Shifman表示：“维州的地产开发行业正面临数十年来最严峻的挑战，其中很大一部分原因在于政府长久以来对市场的漠视。”

02

维州房产受追捧，成海外买家最热“买房地”！

在寻找梦想家的过程中，澳洲购房者正面临海外现金买家的竞争。

房产中介Nicole Qui每天都会接待国际买家，向他们展示澳洲房地产市场的优质房源。

海外买家减少，对此前因房价高企而被挤出市场的本地购房者来说，是个好消息。

尽管如此，国际买家仍在澳洲累计购置了价值46亿澳元的房产。

在各州当中，维州的国际买家数量远超其他地区。过去一年，维州共录得2240宗外资房产交易，其次是昆州的1121宗，新州656宗， 南澳459宗，西澳322宗。

墨尔本仍是海外买家在网上搜索最多的购房城市，业内人士预计，海外投资者在当地的购房活动可能会很快回暖。 不过，海外买家的购买偏好可能正在发生变化。

随着留学生数量下降，加之维州的房产升值潜力减弱，投资者正将目光投向布里斯班和珀斯，希望寻找更具发展前景的城市。

此外，外国投资问题预计将成为即将到来的联邦大选的焦点议题之一。

反对党领袖达顿计划对海外买家施加更严格的限制，称他们是导致澳洲住房短缺的原因之一。

03

新州平均房贷突破80万澳元 增至历史新高

澳洲家庭买房贷款的平均值已飙升至历史新高，其中新州首次突破80万澳元。

统计局最新据显示，去年第四季度，澳洲人平均贷款66.6万澳元来买房，增幅为2.5万澳元。新州人的平均贷款额最高，达到创纪录的81.1万澳元，而之前一年同期为76.7万澳元。

维州的平均房贷从2023年第四季度的60.8万澳元增长至去年同期的63.2万澳元，但仍低于2022年第二季度的峰值63.9万澳元。维州在14个月内建造了超过7万套住房。

西澳的平均贷款额接近60万澳元，过去一年涨幅近10万澳元。

对自住房来说，新房贷总额增长幅度最大的是昆州（19.6%）、维州（12.3%）和新州（10.6%）。

对投资房来说，新房贷总额增幅最大的是新州（29.3%）、昆州（40.9%）、西澳（55.9%）和南澳（40.7%）。

统计局金融统计主管米什·谭（Mish Tan）说：“尽管2024年下半年房价有所回调，但投资房贷款的平均值仍比之前一年增长7.9%。”

新房贷的数量和数额的持续增长表明购房需求依然旺盛，而低失业率和减税政策帮助抵消了房价上涨和利率上升的部分影响。

澳新银行（ANZ）经济学家邓克（Madeline Dunk）表示，房贷还款额占家庭可支配收入的比例已达历史最高水平，但逾期还款的借款人数仍保持在2021年的水平。

牛津经济研究院（Oxford Economics Australia）高级经济学家基尔罗伊（Maree Kilroy）表示，住房供应短缺将防止全国房价大幅回落，但悉尼和墨尔本的房产市场降温趋势可能会持续到2025年上半年。

04

澳洲投资者开始瞄准共享居住房产

为实现收益最大化并应对住房租房市场危机，投资者开始将目光转向空置率低、租金和资本增长高的共享居住房产。业界人士预计，该市场在2025年会进一步增长。

澳洲国际房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）表示，获批开发的共享生活房产用地正在升温，买家需求强劲，该公司最近在悉尼完成了两笔新交易，在2024年的总成交额超过了5,000万澳元。

传统上，共享居住房产以短期至长期租约的形式提供高品质的出租房，通常符合寄宿房的规定，主要面向25-34岁的年轻人市场。

与专门建造的学生宿舍不同，共享生活空间的住房采用更成熟的设计元素，优先考虑以社区为导向的设施，以促进社交互动、健康和体验，同时确保个人生活区域的隐私。

莱坊投资销售部门的资深销售主管Adam Droubi表示，该公司最近在悉尼的这两笔交易显示了投资者对共享居住房产开发的需求。

莱坊最近销售的两块共享居住房产用地，一块在Ryde，占地480平方米，已获批建造共享居住空间的寄宿公寓房，包括25个房间、一个商业空间和八个停车位；另一块位于Marrickville，占地787平方米，已获批建造35套独立单间公寓房，并配有400平方米的零售空间，预计每年可带来115万澳元的毛利润。

Droubi表示，位置对于共享居住投资房产来说至关重要。

“希望进入共享居住房产市场的投资者应尽量寻找靠近主要交通枢纽、教育设施、医疗或保健中心以及已开发地区的资产。”他说，“此外，房间的大小和布局也很重要，这将直接关系到租金、租客留住率和资产的整体空置水平。”

莱坊的另一位资深销售主管James Masselos表示，移民人口的增加、租赁需求的强劲以及新供应的减少都将有助于共享居住行业在2025年得以扩大。

“对于租房者来说，共享居住通常是一种更经济实惠的住房类型，因此我们认为，随着租金上涨和生活成本压力加大，对共享居住房的需求将会继续上升。”他说。

12

02-2025

11

02-2025

10

02-2025