或许，土豪村才救地产

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

或许，只有土豪村才能救房地产。

困在资金上

最近佛山一个土豪村借钱给碧桂园推动村里旧改的事，上了新闻。

这个村子是位于佛山市南海区桂城街道的永胜村，位置可以说是佛山南海区相当不错的地段。

从地理位置来看，步行1.5公里范围内临近广佛线的千灯湖站以及金融高新区站，近距离可上广佛江珠高速，区域内还有南海全民健身体育公园以及万达广场，是佛山非常繁华的新商圈。

周边的小区，也是佛山最贵的地段。

在中介平台上显示，永胜村所在位置的片区千灯湖片区，挂盘均价达到了2.6万/平。

其中碧桂园灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平，万达华府挂盘均价约2.9万/平，保利花园一期挂盘约3.6万/平，保利花园二期挂盘均价约3.9万/平，保利花园三期挂盘均价约4.2万/平。

这样的地段位置，无论是村民，还是当地推动村落改造的大手，都对永胜村的蝶变寄予厚望。

从2016年提及改造开始，到2019年被正式落实开发合作方，已经过去六七年。

但如今，随着房地产行业周期的变化，永胜村的拆迁旧改也陷入了困局。

所以作为佛山备受关注的旧改项目，也不得不进行“自救”。

根据永胜村1月发出的公告显示，整个永胜村拆除已经达到63%，旧改的首期回迁住宅倒是已经交付，入住率达到100%，但是剩余还有54%的村民无法回迁，并且回迁遥遥无期。

考虑到合作的开发商佛山市碧桂园碧欣置业有限公司出现资金短缺，导致项目进度迟滞，无法正常推进，计划把收到的土地出让金拿出来，垫资推动二期回迁安置住宅建设。

具体的垫资方案为——

将永胜村出让金返还款以垫付资金的形式，借款给开发商，优先建设二期回迁房，共计约7.86亿元，还不够的由永胜经济社自有资金投入。

这样的举措，也为全国的旧改解困，提供了一个样本。

一来可以推动旧改建设，保证开发商交楼任务，二来村民可以尽快回迁，盘活区域生态，提升周边城市面貌，恢复经济生态。

三来尽管以借款的方式垫资，但永胜村建立了土地监管账户，可以进行专款专用，便于资金使用监督，确保资金监管，同时也能进行工程进度的监督，最大程度保障交楼，促进开发企业开发销售。

四来即便未来开发方无法偿还借款，大概率也还有一定的协议抵扣或担保。

不改是常态

对于有资金实力的旧改村落，很多时候涉及的是股份合作社。

永胜村旧改之所以能够继续推动项目，更多仰仗的是永胜村的实力，也是广东首个探索旧村改造与村集体收益平衡的案例。

根据永胜股份经济合作社公布的财务收支预算方案显示，光经营收入就达到3101.93万元，投资收益达到1671.4万元，加上其他收入，总收入4781.93万元。

差不多半个小目标的收入，而整个预算支出为641.88万元。

去年年中也曾公布过一次预分红方案，拿出976.69万元分给2273名村民。

所以这样的村集体经济，完全有能力支撑项目的推进。

而这样有实力的村集体，在东莞、广州、深圳都并不罕见。

每年广深莞的“土豪村”晒分红，都能吸引一波关注。

比如去年南海的庄边村、胜利村，禅城的郊边村、鄱阳村等。

但并非每个旧改项目，背后都拥有一个有实力的合作社，是否能够效仿永胜村的做法，也需要看股份合作社的实力或者村民的意愿。

能够依靠自身摸出一条路子，得到“资金”的救赎的，毕竟是少数。

最明显的，一些未拆改的项目，等来的或许不是拆迁的推进，而是不拆了，或者直接搁置了。

拆迁旧改进度龟速。

尤其一些成本高，规模大的项目。

像深圳一些旧改项目，成本非常高，拆迁难度大。

比如深圳南山区域的海雅百货大楼城市更新项目，在2022年旧改方案批复后，却被发现去年11月签约京东MALL并重新招商。

比如宝安区航城街道草围旧村及南片区城市更新单元失效，去年12月被踢出旧改计划。

再比如深圳备受关注的八卦岭旧改项目，2019年被纳入福田区棚户区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。

有市民急得向官方询问，得到的答复却是“正统筹开展老旧住宅区改造新政研究工作，待新政策出台后将参照国家省市最新政策，结合各楼栋宗地面积、现状功能、权利人意愿等情况，分类分片，科学施策”。

所以，旧改项目等着等着，也有可能不改了。

未来的旧改，或许只有资金真正落实的项目，才能成功翻身。

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