上海
得益于去年第四季度止跌回稳系列政策效果，以及各类购房需求的有效释放，房地产去库存工作得到明显改善。
易居研究院发布的报告显示，2024年12月全国百城新建商品住宅库存规模为45265万平方米，环比减少2.4%，同比减少10.4%。
整体看，2024年第四季度呈现了比较明显的库存消化态势。其中，环比指标逐月下降，同比指标在连续23个月呈下降态势下，12月份降幅更是首次达到两位数，进一步印证了止跌回稳系列政策积极有效，也为2025年去库存工作创造了较好基础。
各线去库存表现积极，部分城市规模明显减少
具体来看，各线城市在库存消化中表现积极，三类城市均呈现明显的环同比下降态势。
根据报告，2024年12月全国一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积分别为3222万平方米、21760万平方米和20283万平方米，环比分别下降4.4%、2.9%和1.5%；同比分别下降9.7%、11.5%和9.3%。
从城市排序来看，全国绝大多数城市库存规模消化状况不错，百城中共有87个城市库存规模出现同比负增长现象。特别是三亚、青岛等城市，库存规模减少明显。
其中，三亚环比增速下降12%，同时其12月份新房价格指数环比涨幅为全国 第一，库存规模与房价表现基本吻合。此外，沈阳库存规模环比下降10%，贵阳、湛江和成都均下降9%；同比方面，青岛降幅高达40%，镇江和湛江降幅分别为39%和29%。
对此，易居研究院分析认为，除了关注超大城市和特大城市外，传统意义上的文旅城市具有新一轮发力的较好机会。另外，包括青岛、济南等北方城市表现积极，此类城市最近几年楼市总体平稳，市场需求潜力大且动力强，进而促进库存规模较好的消化。
存销比迎拐点，三类城市去化状况均改善
从存销比情况来看，尽管当前百城去化周期仍然偏高，但已呈现积极的改善状况。
报告显示，2024年12月全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为21.3个月，这也意味着市面上新房库存规模需21.3个月时间才能消化完。
易居研究院表示，随着一系列精准政策的落地，去化周期从高位明显下调，说明去化压力较好释放。相比最高点，目前存销比减少了5.5个月，也意味着去库存周期迎来了拐点。
另一方面，各线城市去库存周期均得到明显改善，一线城市是止跌回稳表现最明显的标杆性城市。
根据报告，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.8个月、18个月和30.6个月，均从2024年高位明显下调。
具体到城市，全国100个城市中有31个城市去化状况不错，去化周期均低于18个月。其中，三亚、成都、中山和济南等城市表现最佳。
报告以成都市场为例。最近几年其房地产市场表现较好，各项指标明显优于全国水平。一个重要原因是，成都户籍政策宽松、房价亲民、城市规划质量高，同时也属于网红城市和年轻人聚集规模较大的城市。
报告认为，成都对于行业和其他城市的启发意义在于，2025年若要积极做好去库存工作，关键是要做好年轻人住房工作，持续促进年轻人住房消费需求的释放。
展望未来，易居研究院认为，新一轮去库存工作还会持续，最核心的驱动力在于购房市场需求将有积极释放的空间。一是，各类购房政策将继续发挥好效应，进一步降低购房成本和提高交易活跃度；二是，潜在需求将持续释放，包括房东置换房屋需求、城中村改造衍生的购房需求等；三是，好房子项目将明显增多，持续增强购房积极性和性价比。
易居研究院表示，各地要积极把握此类要点，扎实有力促进新房去库存工作。另外，除了传统驱动力外，要关注新动力。在“严控增量、优化存量、提高质量”的部署下，后续增量领域将有所节制，进而限制库存规模拉升。而对存量项目的盘活，尤其结合专项债资金的导入，将持续增强地方政府收储库存房源的动力和能力，更好促进新房的去库存。
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