溢价10.5%，保利+金茂联合体87.3亿元摘得朝阳三间房宅地

乐居财经徐迪2月11日，保利发展+中国金茂联合体摘得北京市朝阳区三间房D区1205-0007，三间房南区1202-0006、1202-0007地块，成交价87.295亿元，溢价率10.5%，成交楼板价5.16万元/㎡。

地块距离保利2023年入市的新盘和光煦境非常近，特别是南区1202地块，仅隔着一条朝阳北路，直接距离不到1公里。

在此前发布的拟供地清单中，D区地块与南区地块分开公示。正式挂牌时，两幅地块合并为一个项目出让。

北京的土拍市场实实在在是一区一政了。海淀是一块地，中间划出一条路，就分成两个项目上架；朝阳则是在尝试过“宅产配”组合出让的可能性后，接连开始打包供地。

相比去年出让的“酒仙桥+前苇沟+朝阳园北区”和“酒仙桥+小红门+十八里店”两个组合包，本次三间房组合包总价不高，用地性质纯粹，没有大面积的产业、商业项目，仅有一小块幼托用地，其余均为纯居住用地；

并且，三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，周边配套共享，便于整体开发规划。

值得一提的是，地块成交前的20天，保利已就三间房住宅地块发布了招标计划。

包括1205-0007地块和1202-0006地块的监理和施工等项目，投资估算总计约16.79亿元，预计招标公告将于2025年2月24日正式发布。

招标人北京朝新善筑置业有限公司，目前尚无工商注册信息，但基本可以判断为保利发展旗下。

在北京，保利发展已成立过多家名字相似的项目公司，比方东坝保利天汇的开发主体朝新和筑置业；十八里店朝央和煦的开发主体朝实和煦置业；还有对街和光煦境的开发主体建保常筑置业等等。

业内人士透露，朝阳三间房地块组合包大概率是保利跟相关部门谈好的。在此之前，招商蛇口以底价34.8亿元拍下亦庄X24地块，也是先招标后拿地。

具体来看，三间房组合地块土地总面积6.9公顷，地上建筑规模17.39万㎡。容积率2.5-2.8，和旁边的安置房基本没差别。其中：

D区1205-0007为R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，绿化率30%；成交价40亿元，折合楼面价4.34万元/㎡。

南区1202-0007为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%；成交价39亿元，折合楼面价5.05万元/㎡。

南区1202-0007地块为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万㎡，容积率0.8，控高16米，规划为一所12班幼儿园。需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

对比此前的出让信息可以发现，三间房地块在规划上做了不少调整：

首先，D区1205原本包括0007住宅用地和0020多功能用地。但本次出让地块中，这幅建面超4万方的多功能用地不在列，仅保留了0007地块，居住属性更加纯粹；

同时，1205-0007地块的容积率从2.8调降至2.5，地上建面减少1.09万平方米，居住体量变小了。地块中间有一条12米宽的街坊路，南北走向，将0007地块拆成东西两个分区。

街坊路由项目竞得人负责建设并进行养护和管理，计入建设用地基底面积核算容积率，与项目同期建成并保证对外开放。靠近街坊路的边角位置造成面积浪费，不利于楼栋排布。

第三，南区1202-0006地块建筑此前限高60米，本次出让时，局部调整到80米，楼间距可以更为宽裕。

另外，在出让文件中有一则文物保护函，在D区1205-0007地块中发现石文晟墓园，对研究清代高等级墓葬具有重要意义，墓园中现存的石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角，要求原地保留，不可移动，开展各类建设工程务必保证文物本体安全。

三间房两个住宅地块项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；今年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8K多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

很要命的一点，往西5公里左右，和记黄埔在去年10月底新开了一个盘：御翠园。3栋高层近400套房源，还有77套联排别墅，目前网签83套高层，均价7.8万/㎡；18套别墅，成交价8.2万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多。

三间房区域新建商品房基本空白，但安置房近年建了不少，次新房单价仅4万+；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。

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